リフォームできない、リフォーム代が高い…… リフォームに向かない中古物件とは?

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O-uccinoの調査によると、中古住宅を探しているときに、「リフォームの知識が必要だと感じることがある」という人は90%以上になります。ところが実際に「リフォームの情報収集をしている」と回答した人は53%と半分を少し上回る程度です。この結果は、「まず中古住宅の購入。その後リフォーム」という一連の流れがあるからだと思われます。ところで、もしあなたが購入した物件が、実はリフォームできない、あるいはリフォームしづらい物件だったとしたらどうでしょう。きっと先に知っておけば、と思ってしまいますよね。

1.「リフォームしづらい」は物件の価値を下げることも

中古を買ってリフォーム、は近年のトレンドともいう住宅購入のスタイルです。であるならば、リフォームをしやすい物件かどうかは、その建物の価値に直結するといっても過言ではないでしょう。ここではまず、一般に「リフォームしづらい」とされている物件がどういうものか、例を上げてみます。

● 壁が構造体となっている建物は、間取りプランに制限

間取りを変更するような、比較的大掛かりなリフォームをする場合に問題となるのが、撤去できない「壁」の存在です。なぜ撤去できないかというと、その壁自体が構造体となっていて、建物を支える役割を担っているためです。この壁を取ってしまっては、建物がしっかり立つことすらままなりません。一戸建てでは在来工法の壁は比較的取り除きやすく、2×4工法のものは取り除けない壁がある、という見方が一般的です。マンションの場合はより明確で「壁式構造」と呼ばれるものは取れない壁が存在します。この工法は低層マンションに多いものです。間取り変更を前提に物件探しを考えているのであれば、壁の可変性は必ず確認しておくべきポイントです。

● 防火地域に建てられている物件は、ルールが厳しい

防火地域と準防火地域(以下「防火地域」と表記)とは都市計画法で「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」のことで、都市の中心地や駅前、幹線道路が通っている地域などが指定されています。防火地域では個人宅のリフォームであっても、サッシや外壁に防火性能が要求されます。製品の選択肢が狭まり、総じてコスト高になりがちです。また、増築の場合も耐火性能を満たすことが条件となるなど厳しいルールが存在します。築浅時は気にならなくてもいざリフォームとなったときに、意外な費用が発生してしまう可能性が高いのが、防火地域の物件の隠れたリスクなのです。

● 床下や天井に十分な空間がない建物は、水周りを大きく移動できない

主にマンションのリフォームにおいて問題となる部分です。マンションの床下には水を流すための配管があります。この位置は個人で変更することはできません。そのため水周りで使った水を、既存の配管位置流すための十分な傾斜が必要となり、そのための空間がない建物だと、水周りの移動範囲が制限される、という意味です。天井は換気扇のダクトが通っている場所で、ここも可変性がない(十分な空間がない)と、できないリフォームが生まれてしまいます。いわゆる「スケルトン」状態にしても、この問題が解決しないケースはありますので、注意が必要です。

● 設備の搬入にプラスアルファの手間がかかる立地条件の建物

主にマンションの4階以上の部屋で、建物内にエレベータがない場合や、通常の玄関口から設備が入らず特別な方法で窓などから設備を入れる必要がある場合は、別途運搬費用が発生する可能性があります。点数が少なければ問題はありませんが、大規模なリフォームの場合、作業工数にも影響が出る可能性もあります。また、一戸建てで足場を道路にはみ出して設置しなければならないケースでは、道路占用の許可とその使用に関して費用が発生します。占用する日数や範囲(平米数)によっても異なりますが、規模が大きくなるとそれだけで10万円以上の費用がかかることもあります。

2.リフォームのプロが教える、「自分なら買わない」中古物件

リフォームの現場である、リフォーム会社のスタッフは、リフォームに向かない物件について、どんな意見を持っているのでしょうか。リフォームを前提としたときに、自分だったら購入を躊躇する“リフォームに向かない”物件を教えてもらいました。

  • ● 築年数が古く且つ長い間空き家状態であった物件です。壁を壊さないと中の柱の状態確認できませんし、その状態によっては想定外での工事費用が発生してしまう恐れがあるからです。 (おしゃれ環境建設株式会社)
  • ● 昭和56年以前に建てられた基礎工事が不十分な物件です。どれだけ室内をリフォームしても、根本的な部分で問題があるとクロスや床が綺麗な四角にならずゆがみが残ってしまいます。 (おしゃれ環境建設株式会社)
  • ● バブル時代に建てられたデザイン性を重視した物件です。リフォーム、内装建材から設備まで特注で作られていることが多く、設備交換する場合も付帯工事が増えてしまいます。 (タカハシ建設株式会社一級建築士事務所)
  • ● 古い建売で、規格寸法(尺モジュール)より小さく作られている建物です。既製品で納めようとすると、寸法が狭いので全てにおいて特注、若しくは小さいサイズのものしか納まらず費用が増えてしまいます。 (タカハシ建設株式会社一級建築士事務所)
  • ● 湿気が多く、水回りの漏水がある建物です。白蟻被害の可能性があり、被害の範囲を特定できない場合は、工事を進めながら確認していくため、想定外の費用が発生する場合があります。 (株式会社システムハウジング)
  • ● 屋根・外壁のメンテナンス履歴が確認できない戸建物件です。塗装での対応ができないレベルまで劣化していると、購入後に早い段階で外壁を貼り替えなけれなばならい可能性があります。 (東京ガスリモデリング株式会社)

紹介したなかでも特にやっかいなのは、工事を始めてみないと白黒はっきりしないものでしょう。こうした物件はリスクがあることをきちんと理解したうえで購入の判断をしなければなりません。一方で、リフォーム会社が内覧に同行することで検知できることもあります。壁が構造体かどうかや、配管を考慮したリフォームへのアドバイスなどはプロの目で見れば十分判断できることです。リフォームO-uccinoでは購入前の物件にリフォーム会社の同行をお願いできるサービスもありますので、購入に前向きだけど、リフォームの面で少し不安がある場合などはこのサービスのご利用を検討してみてください。

・リフォームO-uccino内覧同行サービスへのお申込みはこちら

物件の価値はリフォームのしやすさだけで決まるものではありません。紹介した内容が必ずしもすべての物件に当てはまることもないでしょう。一方で、物件選びの知識として頭に入れておいて損するものでもありません。住宅購入後のライフスタイルを思い描きながら、ご自身にとって必要だと思われる情報を上手に活用してください。

ライター/オウチーノ 編集部
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