止まらない人口減、増え続ける家ー「住宅過剰社会」ニッポンの未来はどっちだ!?

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止まらない人口減、増え続ける家「住宅過剰社会」ニッポンの未来はどっちだ!?

現在、日本の人口は減少を続けており、近い将来1億人を切ると予想されています。一方で住宅の総数は増加しており、大量の住宅ストックが余っているにも関わらず新たな住宅が建て続けられているという不思議な現象が起こっています。
なぜ、家が余っているのに新築住宅は増え続けているのでしょうか? そして、こうした「住宅過剰社会」に私たちはこれからどのように向き合っていけばよいのでしょうか?

今回は、この問題に鋭く切り込み話題を集めている『老いる家 崩れる街-住宅過剰社会の末路』(講談社現代新書)の著者、東洋大学理工学部建築学科教授・野澤千絵氏にお話を伺いました。

なぜ止まらない?
住宅過剰社会に潜む構造的な問題とは

住宅過剰社会に潜む構造的な問題とは

――著書『老いる家 崩れる街』では、日本には住宅が大量に余っているにも関わらず、新築住宅が次々と建て続けられている、との指摘があります。そもそもなぜこのようなことが起きているのでしょうか?

さまざまな要因が考えられますが、1つには住宅・建設業者など、住宅をつくる側の収益構造の問題が挙げられるでしょう。建売住宅や分譲マンションは賃貸とは違い、「つくっては売る」、を繰り返して収益を確保するビジネスモデルで成り立っています。
著書の中でこれを「常に泳いでいないと死んでしまうマグロと同じ」と表現しましたが、要するに住宅を供給する側のシステムが、家をつくり続けなければ収益が確保できないようになっているせいでどんどん家をつくらざるを得ず、それによって新築住宅が増え続けているのです。

――住宅を買う側、つまり私たち消費者側にはどのような問題があるのでしょう。

デベロッパーは当然、新築物件の営業に力を入れますし、買う側にはいわゆる「新築信仰」が根強く残っています。加えて近年は超低金利時代とも言われるほど金利が低くなっていますから、消費者にとって新築住宅を買いやすい・建てやすい状況が揃っているのも原因の1つと言えるでしょう。

また、最近はようやく中古住宅に関連する政策も増え始めましたが、以前は各種補助金や住宅ローン減税など、住宅取得に関する優遇措置は新築住宅に偏重していました。そのために消費者の意識も中古住宅より新築住宅に向いてしまう世の中になっているのかもしれません。

――著書のなかではさらに、日本の都市計画の制度的な問題についても指摘されています。

本来、都市計画には、どこに、どのくらいの量の住宅を建てるべきかをコントロールする役割があります。しかし日本ではバブル崩壊やリーマンショック後の経済政策の一環として、容積率等の規制緩和を推し進めて新築の建物を建てやすくしてきたという経緯があります。

つまり、日本の都市計画は諸外国に比べて規制がとても緩いのです。そのために住宅地が野放図に広げられ、需要の有無にかかわらず住宅が次々と建てられ続けています。私はこれを「焼畑的都市計画」と呼んでいます。

「焼畑的都市計画」で生じる
次世代への大きな”ツケ”

「焼畑的都市計画」で生じる次世代への大きなツケ

――先ほどのお話にあった「焼畑的都市計画」がこれからも続いた場合、どのような問題が起こってくるのでしょう?

人が住む場所には、道路や小学校、公園といったさまざまな生活インフラや公共施設が欠かせません。「焼畑的都市計画」の最大の問題点は、こうした生活の基盤が整っていない区域でも未だに新築住宅が建てられ続けていることにあります。

居住地として必要な基盤が整っていない場所に新築住宅が増え続けると人口は局所的に増え、道路や公園などの整備・維持管理費用、さらには災害対策などの費用が膨らみ、かつ「永続的に」必要になります。これらは税金で賄われるわけですから、人口が減少し税収が減り続けている以上、こうした“ツケ”は次の世代に回されることになるのです。

――これから家を建てたい、買いたいと考えている人はどうすればよいのでしょうか?

まず誤解のないように言っておきたいのですが、無計画に居住地を拡大することが問題なのであって、家を買ったり新築したりする行為自体は悪いことではありません。

ただ、都市計画では、財産権という壁があるため、よほどのことがない限り、家を建てること自体を禁止することはできないので、これからは家を建てる側が、焼畑的に広げられた住宅地を選ぶのではなく、居住地として整備されている既存の街を選ぼうという意識を持つことが大切です。

不動産が「負」動産に!?
これからの住宅の資産価値はどうなるのか

不動産が「負」動産に!?

――住宅が増え続ける一方で、誰も住まず使われなくなった家=空き家をどうするかという問題も出てきますね。

空き家の件数は一貫して増え続けていて、ある調査(※)によると、空き家率は2033年には30.2%にまで達すると言われています。つまり、約15年後には、約3戸に1戸が空き家ということになりますから、かなり深刻な事態と言えるでしょう。

空き家が発生する時期は、遺産相続のタイミングに呼応します。親が亡くなって子世代が家を相続しても、すでに自分の家を持っていたり、利便性がよくなかったりといった理由から実家には住まないために、空き家化が進んでいくわけですね。開発された時期が古い住宅地などでは住民全体が同じタイミングで高齢化して相続が発生するため、一気に空き家が増加すると懸念されます。

実際、埼玉県のかなり郊外のエリア(都心から40㎞以上)などを歩いてみると、あちらこちらに相当な数の空き家が目に留まり、「点」ではなく「面」的に空き家が増加していることが見て取れます。
※野村総合研究所「NewsRelease」、2015年6月22日

――そうなると、相続や住み替えなどでいざ住宅を売りたいと思っても思うように買い手が付かないという問題も起きそうです。

実際、先ほどの埼玉県の郊外のエリアなど、一部の地域ではすでにそうした問題が起きています。以前、雑誌の特集に寄稿した際、首都圏の「戸建て空き家予備軍」(※)を都心からの距離別に分析しランキングにしたのですが、特に着目すべきなのは、戸建て空き家予備軍の絶対数が突出して多い市町村があるということです。

都心から20㎞圏内の戸建て空き家予備軍だけで約42万戸もあり、近い将来、相続が発生することで大量の中古住宅や土地が住宅市場に順次出てくることが想定されます。こうした状況で最も影響を受けるのが、都心から20~30㎞、30~40㎞といった都心から離れた郊外住宅地の住宅市場と言えるでしょう。

例えば、都心から30~40㎞圏内のランキングを見ると、横浜市や千葉市の郊外の街に戸建て空き家予備軍の絶対数が極めて大量にあることがわかります。こうしたエリアは、高度経済成長期に計画的に整備してきた郊外住宅地が多く、同じような時期に同じような世代が戸建て住宅を購入し、世代交代が進まずに高齢化が進行しています。

都心から20㎞圏内程度のエリアであれば、中古住宅としての売買や住み替え、建て替えなどが行われる可能性も考えられますが、それよりもさらに郊外のエリアでは、立地によっては、将来、買い手が見つからない可能性もでてくるでしょう。その結果、既に首都圏の超郊外住宅地などで出現し始めているような「面」的な空き家問題が今後、深刻化するリスクがあるのです。

家は、自分が住まなくても所有しているだけで税金や維持管理費用などがかかるわけです。つまりこれまで資産であった家が「負債」になる、いわば負動産化するといった事態も考えられるわけです。

※持ち家が多い戸建て住宅を対象に65歳以上の高齢者のみが住んでいる場合を「空き家予備軍」と定義し、2013年の総務省「住宅・土地統計調査」データに基づいて、戸建て住宅総戸数に占める高齢者のみ世帯の割合を算出した。

グラフ1グラフ2

グラフ3グラフ4

※住宅・土地統計調査(2013年)のデータにより作成
※都心3区(中央区・港区・千代田区)は、戸建て総数が少ないため、ランキングからは除外した。
※住宅・土地統計調査では、戸建て住宅に住む高齢者のみ世帯数として算出されているが、本稿では世帯数は戸建ての住戸数と同様とみなした。
※空き家予備軍率:戸建て総戸数に占める「高齢者のみ世帯」の割合
※都心からの距離は東京駅からの直線距離とし、各市町村の区域の過半が属している方の圏域とした。
※本ランキング表は、週刊エコノミスト(2017年4月4日号)の拙稿に掲載したもの。

――今、そうしたエリアに物件を所有している人はどうすればよいでしょうか。

まずは、自分の寿命が尽きた後のことをしっかりと考えて、相続について事前に家族と話し合っておくことが大切です。老後の資産管理を家族に託す「家族信託」などの制度の利用を検討することも1つの方法でしょう。あとは街の価値・魅力を上げるためにの活動を自治体任せにせず、自分たちも積極的に取り組むことも負動産化を防ぐためのアプローチとなります。

一方で、相続などで家を受け継いだ方は、もし売れるのであれば、空き家としてとりあえず放置するのではなく、なるべく早めに売却した方がよいかも知れませんね。時間が経てば経つほど、空き家自体の荒廃が進み、負動産化のリスクも高くなりますから。

これから家を買う人は
どこに注目すればよいのか

――資産であるはずの不動産が「負」動産化する可能性を考えると、これからは家を買う側も考えを改めなければなりませんね。

今までのように、「単に予算に合っているから」とか、「賃貸よりも資産になりそうだから」などと安易な考え方は持たない方がよいかもしれません。

これからは、街としての持続可能性や立地をあまり重視せず、車があれば暮らせるし、価格も安いからと家を買うと、将来的に負動産化して将来自分の子世代に迷惑をかける可能性があります。

――家を買う際、何か参考にすべきポイントはあるのでしょうか

1つの基準として、各自治体が立てている「立地適正化計画」があります。これは自治体が住宅などの立地を適正な場所に誘導するための計画で、今後、自治体がどのエリアを街として維持していくかの区域を指定したものです。

指定されたエリアは災害の危険性が低く、公共施設や学校など生活に必要なインフラが整っているところが選ばれていますから、負動産化する可能性も低いと言えます。こうした立地適正化計画の計画書を参考にするのも方法の1つでしょう。各自治体がWebサイトなどで公開しています。

<参考: 立地適正化計画(国土交通省)>

住宅過剰社会から
脱却するには

住宅過剰社会から脱却するには

――ここまで、住宅過剰社会のさまざまな問題点をお伺いしてきました。最後に、今後この住宅過剰社会から脱却するために、私たちは何を心掛けるべきかお聞かせください。

いろいろなお話をさせていただきましたが、1つ申し上げておきたいのは、住宅業者やデベロッパーだけが悪いわけでも、国の政策だけが悪いわけでも、ましてや新築住宅を建てる人が悪いわけでもないということです。つまり、様々な主体の思惑が複雑に絡み合った構造的な問題を抱えているわけです。

問題なのは、人口だけでなく、世帯数も2019年頃から減少に転じるという折り返し地点が見えているのに、日本の社会に住宅過剰社会を助長する仕組みを変えようという機運が出てきていないことです。いずれにしても、これから人口や世帯数が減っていく中で、住宅は余っているという現実があります。それなのにこのまま住宅を建て続けてよいのか、皆が一度立ち止まって見直す時期に来ていることは確かです。

著書の最後では「住宅過剰社会から脱却するための7つの方策」というテーマでいくつか提言をさせていただきましたが、まずは、今回お話したような問題を一人でも多くの方に知っていただくことが重要だと思っています。その上で、行政任せにせず、日本の都市計画や住宅政策の動向にも注目していただければと思います。

ライター/オウチーノ 編集部
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