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市街化調整区域売却の流れと注意点

市街化調整区域売却の流れと注意点

市街化調整区域の物件を売却する場合、様々な制約があります。取引時に「こんなはずではなかった」ということにならないためにも、市街化調整区域ならではの特徴をよく理解しておきましょう。

市街化調整区域とは?

市街化調整区域とは?

土地は、都道府県が定めている都市計画区域によって線引きがされており、市街化区域と市街化調整区域に分けられます。その名の通り、市街化を積極的に行える市街化区域では、開発や建築などにほとんど制限がありませんが、市街化調整区域は無秩序な都市化をコントロールするため都市計画法により「市街化を抑制すべき区域」と指定されているので、公的な施設や機関を除いて、その地域で商業を行うことは原則としてできません。見渡す限り高い建物のない、田んぼや畑が広がる土地が多く、大体にして駅から遠いなどの交通の便が悪い立地にあります。
主に農業用地などとして確保されていて、一部のエリアでのみ、宅地としてやや建築基準の規制が緩和されています。「緑豊かな土地」の場合が多いですが、行政により自然を守るための取り組みもされているので、土地や家の売買などでは特に注意が必要とされています。

市街化調整区域の物件を売却するときの注意点

市街化調整区域の物件を売却するときの注意点

(1)建築物が制限されている
市街化調整区域では、コンビニなどの商業施設や利益を得るための建築物である賃貸マンションなどは建てることができません。また、すでに家が建っている宅地であっても、建て替えや増築をする際は、各市区町村への確認が必要です。
個人住宅で建築できる可能性があるものとしては、農林水産業を営む人の住宅、行政での許可をきちんと取ってある場所の住宅、市街地区域から一定距離内にあり、そこに建築物があることで街を形成している場所の住宅などが挙げられます。 なお、全ての商いが禁じられているわけではなく、例えば個人商店や修理店のように、その地域の住人が必要とする最低限の商店は認められています。ただし、大きな施設や高層建築は建てられません。開発に関する取り決めは各都道府県により細かに定められていて、建築にあたっては知事の許可が必要です。
このほか、学校や幼稚園、病院、社会福祉施設など都市計画法における公的な施設も認められる場合がありますが、建築する土地の面積や地目(山林や農地・宅地など登記簿上に登録されている土地の種類)、市街地からの距離など、行政ごとに基準が異なる複雑な制限をクリアしなければなりません。

(2)不動産としての評価が低い
市街化調整区域には、生活基盤となる公共施設などが少なく、道路・上下水道・ガス・電気などライフラインの整備も行き届いていない場合が多いので、不動産としての評価が低くなりやすいエリアです。売却できたとしても、市街地に比べると安い価格での取引となってしまうでしょう。

(3)住宅ローンの融資審査が難しい
住宅ローンを申請すると、金融機関は土地や建物を担保にすることで融資を実施しますが、市街化調整区域は不動産としての評価が低いために、審査が通らない恐れがあります。仮に審査が通っても、減額での融資となってしまうことも覚悟しなければなりません。せっかく買い手がついたとしても、住宅ローンが組めないことで契約が解除になるケースも考えられます。

市街化調整区域の物件を売却するときの流れ

市街化調整区域の物件を売却するときの流れ

まずは売却したい土地の登記簿で、地目を確認しましょう。この地目が「農地」であった場合は、農地法によって原則、農業を営む人でなければ購入できないことになっています。そのため、買主がその土地を宅地として購入したい場合は、農地から宅地への「転用」という手続きが必要になります。転用の許可は、各市町村にある農業委員会で行われますが、その土地が農業振興地域内だと、農地以外の利用については厳しい制限がされているため、農業をする人にしか売ることができません。宅地への転用が可能ならば、売却後に買主が手続きを行うことになります。
そのまま農地として売る場合は、まず自分の持ち分を確認しましょう。というのも、古くから一族が根付いて農業を営んできた土地だと本家筋や分家などの筆頭者で土地の名義が細かく分かれていることがあるからです。名義が違う土地は売却できないので、自分の持ち分が点在している場合は、親族間で交換するなどしてまとまった土地にしておくと売却しやすくなります。

地目が「宅地」となっていても注意が必要です。市街化調整区域の場合、建築許可が下りなければ、いくら宅地であっても住宅を建てることはできないからです。その土地が自治体の条例によって区域指定の条件が緩和されたエリアであれば、許可は下りやすいでしょう。緩和の条件は「住宅が密集している」「指定された道路に接している」「上下水道が完備されている」など自治体によって様々な指定があります。また、都市計画事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業などによって開発された区域についても制限は緩和されることが多いです。
一方宅地としてではなく、その他の活用方法を提案することで売却できる可能性もあります。例えば、建物を必要としない駐車場なら、建築許可が得やすいかもしれません。ただ、周辺の環境によっては需要が見込めない恐れもあります。資材置き場なら周辺に住宅がなくても一定の需要が見込めるので、建設業者などに活用提案してみるのも一案です。また近年注目されているのが、太陽光発電、いわゆるソーラーの設置場所としての利用。日当たりや送電線の整備など条件はあるものの、ソーラー経営は利回りが良いという面からも需要が見込める活用方法となっています。この場合は、その土地がソーラー設置可能かどうか確認しておきましょう。

なお、工場や病院、福祉施設などであれば、市街化調整区域でも建築が認められています。500坪ほどまとまった土地があるのなら、そういった出店事業者を当たってみると売却につながるかもしれません。この際、開発基準は自治体ごとに異なっているので、どのような計画があるのか把握しておくことが肝心です。「当面、開発の予定なし」という場合も、行政の窓口に照会することで、開発許可が下りそうな業者を教えてもらえるなど、思わぬ収穫が得られるかもしれません。また市街化調整区域というだけで、売却自体に難を示す不動産会社もいます。その際は焦って安易に売却してしまわぬよう、注意する必要があります。

市街化調整区域の売却は決して簡単ではありませんが、今は田舎暮らしや古民家などが注目されています。市街化区域に比べると土地の価格が安いのも買い手にとっては大きな魅力です。
ただ、市街化調整区域は制度が複雑なので、売却に当たってまずはその知識をしっかりと理解している不動産会社を探すことが重要になります。

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