新築・築浅の家を売る時の注意点

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新築・築浅の家を売る時の注意点

せっかく新築マンションや一戸建てを購入しても、離婚や転勤、親の介護などの事情により、購入後すぐに売却しなければいけなくなることがあります。
近所とのトラブルや環境に馴染めないなどの理由により手放す決意をするケースも考えられます。
せっかくの新築物件なので、その後の生活も考えればできるだけ高く売りたいと思うのが当然ですが、物件の状況によってはほとんど住んでいない物件でも「築浅」「中古」として売り出さなければいけません。新築・築浅物件売却に当たっての注意点をまとめました。

ホントに新築?築浅で未入居でも中古になる

ホントに新築?築浅で未入居でも中古になる

新築住宅はたとえ築年数が半年程度であっても、1度人が住めば「中古物件」として定義されます。
きちんとした統計データではありませんが、不動産業界の通例では、新築の価値は住んだ瞬間に10%落ちるとも言われています。

そして、たとえ1度も住んでいない未入居物件であっても、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)で定められている2つの条件の両方をクリアしていなければ、「新築」とうたうことはできません。

(1)新たに建設された住宅で1度も人が住んでいない
(2)建築工事完了(竣工)から1年以内

つまり、全く住んでいない新築住宅でも、竣工から1年を経過すれば「築浅中古」として売られることになります。もし不本意にも売却しなければならない恐れがあるなら、「新築」として定義できるよう、竣工したとしても住むのを待つのが得策です。

日本ではいまだに「新築志向」が強く、仮に売却することになったとしても、広告で「新築」と扱われるか「中古」になってしまうかで、購入検討者が持つ印象は大きく違ってくるからです。

住宅ローンを完済できるかがポイント

住宅ローンを完済できるかがポイント

新築・築浅物件を売却する際、住宅ローンの完済が必須条件です。
ローンを組んだ場合、金融機関は担保として物件に「抵当権」を設定します。抵当権とは、ローンの返済に滞納があった時に物件を差し押さえ、裁判所で競売できる権利のことで、ローンが完済されるまで抹消することはできません。

したがって、物件の売却代金でローンの残債を支払わなくてはならず、不足する場合は別途、自己資金を補填してでもローンを完済する必要性がでてきます。なお、売却代金からは以下の諸経費が引かれることも、留意しておかなければなりません。

(1)仲介手数料:売却価格×3%+6万円+消費税(売却価格が400万円以上の場合)
売買を仲介してもらう不動産会社に支払う手数料で、上限が法律で決められています。

(2)登記関係費用:抵当権抹消費用+司法書士報酬料
ローン完済後、抵当権を外す抵当権抹消登記(不動産1件につき1,000円。家と土地に設定されている場合は合計2,000円)と、登記を依頼する司法書士への報酬(相場は1件10,000円程度)の費用です。

(3)収入印紙代
売買契約書に貼る収入印紙代で、売却価格が1千万円を超え、5千万円までは10,000円。5千万円を超え、1億円までは30,000円です(2018年4月1日以降は倍額)。

(4)引っ越し代
引っ越し費用まで合わせると、売却価格の4%くらいは諸経費として見込んでおくと良いでしょう。また、ローンを完済するとき金融機関によっては繰り上げ返済手数料を取られることがあります。可能性は低いものの、売却で利益(譲渡所得)が出た場合は、所得税と住民税も課税されます。新築や築浅物件では5年以内の所有になっていることがほとんどで、合計税率は39.63%と非常に高いです。ただし、家がマイホームの場合は3,000万円までの譲渡所得は非課税なので、相当高く売れない限り、税金は発生しません。

購入側から見た築浅中古のデメリット

購入側から見た築浅中古のデメリット

新築に近い綺麗な物件が、新築より安く手に入るメリットから総じて築浅中古物件の人気は高いのですが、売却に際しては購入者側から見たデメリットについても把握しておかなければなりません。
例えば、家の建材や部材にはスレート瓦の屋根やコーキング剤、内装では水廻りの設備など、10年程度で劣化が進み、修繕や部品交換が必要になるものもあります。築5年の築浅中古なら、保証期間が短い状態で設備等も買うことになり、5年程度で修繕費が発生してしまいます。
新築との差を考えると、決して軽視できる費用ではないはずです。

また、新築物件には固定資産税が3年間半額(120㎡までに限る。マンションの場合は耐火建築物に該当するため5年間半額)になる特例があります。
例えば、課税評価額が3千万円の物件では、固定資産税率1.4%で42万円の固定資産税が半分の21万円で済むのですが、築浅中古物件だといくら新築同然であっても、この軽減措置は受けられません。

同じように新築物件にのみ適用となる10年間の瑕疵担保責任も、築浅物件の場合は該当しません。
瑕疵担保責任とは、住宅に何かしらの欠陥があった場合に、売主が責任を持って補修などの処置をすることをいいます。新築物件の売主は基本的には不動産会社になりますが、中古物件の売主は一般個人なので、長い期間の瑕疵担保責任は負担が大きすぎることから、大抵は特約を付けて引渡しから数ヶ月程度、長くても1~2年くらいです。
この場合、引渡しから3年後に瑕疵が見つかったとしても、特約の範囲外であれば買主自身で瑕疵を補修しなければなりません。

現実には固定資産税の軽減を受けられず、瑕疵担保責任の期間が短いというだけで、築浅中古物件の購入を断念するケースは極めて少ないものの、新築物件と比較している購入検討者にとってはネックとなるのも事実です。

新築や築浅中古の売却時には、必ず売却理由を伝える

新築や築浅中古の売却時には、必ず売却理由を伝える

新築物件を購入後、すぐに売却するケースはそれほど多くはありません。
そのため購入検討者が、「住居に何か問題があったのではないか」と疑念を抱き、購入を渋る可能性が考えられます。

転勤や親の介護といった理由なら説明できても、人には打ち明けづらいプライベートな内情もあるかと思います。しかし売却の理由が、住宅としての性能や住環境に関する内容、また住んだことで受けたであろう心理的な悪影響などであった場合には、売主として購入検討者に説明する責任があります。もし売主がこのような事実を意図的に隠し、購入検討者が損害を受けた場合には、損害賠償請求や契約解除の申し出が考えられます。

新築に近い物件ほど価格の下落は小さいものの、築浅中古を支えているのは、やはり割安感です。
一方、購入検討者は何かしらの事情があって売却されたものだと思っているため、あまりにも安い価格だと、逆に怪しまれることもあります。できるだけ高く、そして早く売りたい心情であったとしても、適正価格を慎重に打診することが大切です。

ライター/オウチーノ 編集部
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