賃貸契約時に必要な初期費用って安くできますか?

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初期費用

賃貸物件の契約時に支払う初期費用。想像以上に高くて驚いたという経験がある方も多いのではないでしょうか?いざという時に困らないために、何にいくらくらい必要なのか?支払い方法や、少しでも安くするコツなどを探ってみましょう。

代表的な初期費用の項目7つ、その内訳とは?

住みたい物件が見つかって賃貸契約をする際、初期費用として払う項目にはどんなものがあるのか、一つずつ確認していきましょう。

1.敷金
敷金は、退去時に原状回復のためのクリーニングなどに充てられ、余った金額については返金されます。その他、家賃を滞納した時に補てんされることもあります。また、ペット可の物件では、敷金が通常よりも多く必要になるなど、費用が高くなるケースが目立ちます。

2.礼金
大家さんに対しての謝礼のようなもので、退去時にも返金されません。近年では、空室リスクを避けるために礼金ゼロ、もしくは敷金・礼金どちらも無料の「ゼロゼロ物件」という例も増えてきましたが、一般的には賃料の1ヶ月分くらいが主流です。。

3. 前家賃
通常、賃貸物件の家賃は前払いがほとんどです。そのため、翌月分を先に支払っておく必要があります。敷金や礼金などの初期費用と一緒に支払うのが一般的です。。

4. 日割り家賃
月の途中で入居する場合には、当月分を日割り計算した家賃も支払います。詳しい計算方法は下記のとおりです。
賃料÷入居当月の日数×実際に住む日数

5.仲介手数料
仲介をしてくれた不動産会社に支払う手数料。上限は、賃料の1ヶ月プラス消費税分までと法律で定められています。仲介手数料は半額という物件もありますし、ゼロというケースもあります。まれに、不動産会社が自社で所有している物件もあり、こちらも仲介手数料はかかりません。

6.保証料
連帯保証人を立てることができなかった場合には、保証会社を利用すれば、物件を借りられるケースが増えています。また、たとえ連帯保証人を立てることができたとしても、保証会社の加入を必須とする場合もあります。保証料の金額は、家賃1ヶ月分プラス管理費の半分、およそ半月分が相場の目安となっています。

7.火災保険
損害保険への加入が必須という物件が大半です。万が一に備えて、保険に加入することは大切ですが、本来、保険会社や加入プランは入居者が任意で決められるものです。 中には、一人暮らしではそこまで補償する必要のない、数万円もする不当なプランを不動産会社から一方的に勧められることも。年間1万円以下でもきちんと補償されるプランもありますので、ご自身で納得のいくプランを提示してもらうように交渉しましょう。

8.鍵交換代
鍵の交換費用を入居者が負担する場合もあります。防犯性の高い鍵の場合は数万円程度かかるケースもありますので、こちらも契約前に確認しておきましょう。

関西では保証金・敷引き制度が採用される場合がある

関西では、関東の敷金・礼金に当たる費用のかわりに、「保証金・敷引き」制度を採用する慣習があります。保証金は関東の敷金にあたる費用で家賃の1ヶ月~7ヶ月分ほどかかる場合がありますが、内訳には後々支払うことになる賃貸契約の更新料が含まれていることも。

また、保証金からは退去時に原状回復代として差し引かれる分があり、これを「敷引き」といいます。どんなに部屋を綺麗に使っていたとしても、契約時に指定された敷引きの金額分は返還されず、退去時に必ず保証金から差し引かれますので要注意です。
多くの場合、物件の広告に保証金や敷引きに関する情報が掲載されるか、契約の前に不動産会社から内容を明示されますので、必ず確認しましょう。

ただ、近年では関西でも敷金礼金制度に移行するケースも増えており、物件によって変わりますので注意しましょう。

家賃6万円だった場合の初期費用の相場

では引っ越し先の家賃が6万円だった場合、初期費用の相場はどれくらいなのでしょうか?一般的な物件に置き換えてシミュレーションしてみましょう。

例)31日までの月で、入居日が20日だった場合

日割り家賃(11日分 2万1290円
前家賃(1ヶ月分)  6万円
敷金(1ヶ月分)   6万円
礼金(1ヶ月分)   6万円
仲介手数料(1.08ヶ月分)6万4800円
保証料       3万円
火災保険(2年分)  2万円
鍵交換代      1万円
総合計       32万6090円

このように、約5ヶ月分の費用が必要になります。その他に、家具や家電、生活用品が足りない場合は買い足したり、引っ越し代なども支払わなければなりません。トータルでは半年分以上を見込んでおいた方が安心でしょう。

支払うタイミングはいつ?

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初期費用

では、これらの初期費用はどのタイミングで発生するものなのでしょうか?
まず、気になる物件が見つかったら不動産会社にコンタクトを取り、下記のような流れになります。

物件の見学
→入居申し込み
→入居審査
→契約
→家賃発生日
→入居開始

この時の、入居審査が通った後、契約の前後に支払う場合がほとんどです。具体的なタイミングは不動産会社によってもさまざまで、契約をする際に現金で持参する場合もありますし、先に振り込みしておくこともあります。

また、申し込み時に費用の一部を「手付金」として支払うよう要求されるケースがあります。これは一時的に預けるもので後日返還されますが、初期費用や家賃の一部として相殺されることが一般的です。
もしも契約をキャンセルすることになった場合、手付金の返還をめぐる不動産会社とのトラブルが発生することがあります。しかし原則として、契約を交わす前であれば手付金は返還されます。金額については決まっていませんが、1ヶ月分の賃料の1割程度が相場とされています。

分割払いやクレジットカード決済はできる?

近年では、初期費用のみ分割払いにできたり、クレジットカードでの支払いが可能な物件も見受けられるようになってきました。しかし、これには当然金利が発生するので、一括での支払いよりも総支払額は高くなります。また、物件によって分割払いの対象にならない費用もあるので、注意してください。

初期費用を少しでも安くする方法

初期費用を少しでも安くする方法

では、これらの初期費用を少しでも軽減させる方法はないのでしょうか?

物件によって事情は異なりますが、敷金や礼金、仲介手数料などは、交渉次第で安くしてもらえる可能性もあります。中でも礼金は最も交渉しやすく、半額程度にできる可能性があります。さらに仲介手数料は、大家さんではなく不動産会社に交渉できる項目なので、ゼロにはできなくても、こちらも値下げに応じてもらえるケースもあるかもしれません。
これらの値下げを断られても、日割り分の家賃や、毎月の賃料自体を少しでも下げてもらえないかなど、交渉しだいでは応じてくれる場合もあります。

また物件探しの段階で、仲介手数料のかからないところを探したり、フリーレント(1ヶ月分無料など、一定期間家賃がかからない物件)などに限定して探せば、物件の選択肢は減りますがお得に契約できることも。
保証料についても、連帯保証人を立てられる物件なら不要という場合が多いです。

さらに、火災保険を安くするには、家財の補償金額を減らすのも初期費用を抑えるコツです。例えば、一人暮らしで1Kの部屋に住んでいても、家財が300万円も補償されるような高い保険料を払っているケースもあるのです。

家具・家電つきの部屋に住むという選択肢もあります(長期的に見ると割高になることもあるので注意が必要です)。お部屋探しをする際に、不動産会社の営業担当の方に、予算はいくらまでなど、あらかじめ伝えておくのもスムーズに探すコツです。

まとめ

初めて一人暮らしをする時などは特に、生活用品なども一式揃える必要があります。そうなればさらに費用はかさみますので、多めに見積もっておくことを忘れないようにしましょう。
良い物件との出会いはタイミング。資金が足りなくなって焦ることのないように、事前に準備しておくことが賢明です。

ライター/長谷川 チエ
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