仲介手数料は絶対に必要ですか?無料や半額など値引き交渉のからくり

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仲介手数料は絶対に必要ですか?無料や半額など値引き交渉とは

賃貸物件を借りる際に発生する初期費用の中に、「仲介手数料」というものがあります。今回は、この仲介手数料のしくみについて、知っておきたい基礎知識について解説します。

賃貸物件を借りるときに払う仲介手数料とは?

通常、お部屋探しをする時は不動産会社にお世話になりますよね。
大家さんと借主の橋渡し役になってくれているのが不動産会社ということになります。その橋渡しの代金として、不動産会社に入るものが仲介手数料です。

賃貸の仲介手数料の上限は、家賃1ヶ月分+消費税と法律で決められています。家賃には消費税はかからないと決められていますが、仲介手数料は家賃ではなく手数料なので、消費税をプラスすることができるのです。
そのため、敷金や礼金には消費税はかかりませんが、仲介手数料には消費税分が上乗せされていることがあります。相場は、家賃の1ヶ月分+消費税の上限ギリギリに設定されていることが多く、半額という場合や無料ということもあります。

仲介手数料は、借主からでも、大家さんからでも請求することができます。
大家さんが100%払っている場合もありますし、双方から50%ずつ請求したり、借主に100%請求するケースもあります。

仲介手数料を無料にしたら不動産会社の利益はどうなるの?

「仲介手数料がなければ不動産屋さんの利益もないのだろう」と思われている方も多いかもしれません。
しかし実際には、仲介手数料が半額、もしくは無料などと謳っている不動産会社を見かけることがありますよね。これは、大家さんに請求しているか、不動産会社自体が大家となって自社で管理している物件の場合、または礼金などと称して、実は借主から徴収しているケースなどが考えられます。

また、たとえ賃貸契約をした際に仲介手数料がゼロでも、不動産会社の利益は発生します。
先ほど、借主からも大家さんからも手数料を取れるというお話をしましたが、大家さんからは、「広告費」を受け取っている場合があります。これは、入居者を見つけるためにかかった費用というイメージです。仲介手数料が無料でも不動産会社が潰れないのは、このような業界特有のカラクリがあるからなのです。

借主と大家さんの間に入る不動産会社は1社ではない?

借主と大家さんの間には、不動産会社が2社入っている場合と、1社のみの場合があります。
大家さんは、空室が出たら不動産会社に入居者を募集してもらうようお願いします。この時、長年の付き合いでお世話になっている地元の不動産会社などにお願いすることが多いのです。この不動産会社を「元付業者(もとづけぎょうしゃ)」と呼びます。

「では入居者を募集しましょう」となった段階では、さらに別の不動産会社が窓口になることがあります。
駅前などにある大手不動産会社がこれに当たり、この不動産会社は「客付業者」と呼ばれます(これらの会社がすべて客付業者になるというわけでもなく、物件によっては元付業者になっている場合もあります)。

このように、2社が間に入っている場合には、客付業者は借主から仲介手数料をもらい、元付業者は大家さんから広告費をもらう、というパターンが一般的です。間に入っているのが1社のみの場合は、客付業者がいない状態で、元付業者のみということになります。

礼金として仲介手数料を払っているケースもある

礼金として仲介手数料を払っているケースもある

初期費用の中には敷金・礼金などがありますが、これらは物件によってゼロの場合もあれば、1ヶ月分、2ヶ月分など設定金額が異なります。
そのため、仲介手数料を無料にしてお得感を出し、その代わりに礼金と名目を変えて、不動産会社が抜き取っているケースが存在することは事実です。借主には、実際誰がいくらもらったかを知ることはできません。

大家さん側も礼金をゼロにしたのに、蓋を開けてみると借主には伝わっておらず、不動産会社が1ヶ月分を抜き取る、ということもできてしまう現状があります。もちろん、そういったことをするのは一部の不動産会社であり、誠実に対応してくれる不動産会社もあります。

一般的な賃貸物件であれば、別の不動産会社でも同じ物件を取り扱うことができます。明らかに高額な初期費用を提示されたり、募集時と違う内容の費用を請求されたりした場合、別の不動産会社に相談するのも一つの方法です。

借主の立場では、初期費用が高額すぎないか、トータルコストがどれくらいになるのかをよく考え、相場と比較することも大切です。

仲介手数料や初期費用の値引き交渉はできる?

では、仲介手数料の値引き交渉はできるのでしょうか?
一般的な物件では厳しいのですが、不動産会社によっては、通常の物件と違い、大家さんから管理を任されている「自社管理物件」を持っていることがあります。このような物件に出会えれば、仲介手数料の値引き交渉に応じてくれる可能性は高まります。

また、仲介手数料以外の値引き交渉としては、礼金を半額にしてくれたり、場合によってはゼロにしてくれることもあります。
そもそも礼金は、大家さんが元付業者に支払う広告料を、借主が負担していると考えることができます。そのため大家さんにとっては、ここで断って空室が続くよりも、広告料を支払ってでも入居してもらいたいはずです。「礼金を下げてくれたら契約します」と伝えると、応じてくれるケースもあります。

まとめ

不動産業界の裏事情については、一般的には介入しづらい部分もありますが、借主側も正しい知識を身につけたいもの。わからない時はいくつかの不動産会社をあたれば、いろいろな情報を教えてもらえて相場を知ることもできます。情報収集を怠らないことが、良い物件に出会うための大切なポイントです。

ライター/長谷川 チエ
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