任意売却後のローン残債はどうなる?

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任意売却

「任意売却すればローン完済できる!」と思っていませんか?また離婚時に「住宅の所有者は妻だからローンの返済も妻だ」と勘違いしている人もいるようです。任意売却を検討するうえで、知らないと損!?なことについて、具体的なケースを挙げまとめました。

任意売却でローンは完済できる?

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「任意売却をすれば借金(ローン)がなくなる」と勘違いされることがありますが、実際は一部、残債務として残ってしまいます。もちろん、この残債務は任意売却を行った後も、返済していかなければなりません。
そもそも住宅ローンを滞納したために任意売却にいたりますが、任意売却を行ったからといって全額返済ができることは少なく、債権者もそのことは承知しています。
任意売却後はそれ以前よりも軽い負担で済むように、返済途中の処理過程で月々の収支を記載する「生活状況表」を提出し、現実的に毎月の返済額を実際に支払える金額にしてもらえるよう交渉します。一般的には月額5,000~30,000円程度の返済となっています。

離婚時にローン残債がある場合の財産分与はどうなる?

離婚時にローン残債がある場合の財産分与はどうなる?

財産分与とは、夫婦が婚姻生活のなかで築いた財産を、離婚の際にそれぞれの財産に分けることをいいます。
対象となるのは、土地や住宅などの不動産を初め、保険や年金・株券、自動車、家電、家具調度品などが挙げられます。
婚姻前のそれぞれの財産や、婚姻後に相続した財産、個人で購入したものなどは分与の対象外ですが、不動産については、たとえローン残債があっても対象となります。

ここで留意したいのが、不動産の所有権と住宅ローンは別物だということです。
財産分与で所有権を得たとしても、住宅ローンは銀行(金融機関)との契約なので、その名義は変わりません。
「離婚後も妻と子どもが同じ家に住み続け、住宅ローンは名義人である夫が支払う」という解決案がよく選択されますが、その時は最適の策に見えても、ローンの支払いは10年後20年後まで続くケースが多々あります。
10年も経てばお互いの生活や価値観、仕事も変わり、新しいパートナーと出会っているかもしれません。
仮に夫の名義で借りたローンの連帯保証人が妻になっていた場合、当然のことながら離婚して夫が家を出た後も妻は連帯保証人のままです。
そのため夫が何かしらの原因で支払いを滞らせれば、金融機関から連帯保証人である妻に対してローンの請求(債務請求書)が直ちに送られてきます。
妻が支払い請求を無視して放っておけば、競売や自己破産といったリスクにもつながります。

そのため、ローン残債がある不動産を分与する際は、「所有名義は誰で、ローン名義は誰か」「連帯保証人は誰か」など住宅ローンの契約内容をしっかりと確認しておくことが大切です。

売却価格が残債よりも高いか安いか

任意売却

離婚による財産分与で不動産にローン残債がある場合、売却を検討することがあります。
その際、現時点の不動産価格を査定し、売却価格が残債よりも高いか安いかを把握しておくことが重要なポイントとなります。

売却価格が残債よりも高い場合(アンダーローン)は、不動産を売却すると利益を生じるので、まずは売却代金を残債の支払いに充て、残ったお金は夫婦で分割する財産分与がお勧めです。

売却価格が残債よりも低い場合(オーバーローン)は、不動産を売却しても残債の一部が残ってしまうので、通常の売却はできません。
不動産を所有した状態で、夫婦の双方もしくはどちらかが、ローンを完済するまで支払い続けていくことになります。
どうしても不動産を売却したい時は、任意売却を検討するのも一案です。不動産を売却すると、夫も妻も引っ越すことになり、それぞれに住宅維持費や生活費がかかるので、残債の返済は離婚前よりも双方に重くのしかかってきます。

しかし、任意売却なら残債の返済額を無理のない範囲に変更できるので、新生活での経済的な負担を軽くできます。
ただし、任意売却では、債権者と債務者、連帯保証人、全員の承諾が必要になるので、離婚前に話し合っておくことが大切です。なぜなら離婚後はお互いの接触をできるだけ避けるため、連絡がつかなくなってしまうケースが多いからです。一方と連絡を取れなくなると、不動産を売るに売れない状況になる恐れが生じてしまうからです。
また、任意売却後も債務者や連帯保証人はそのまま継続して責任を負うので、離婚前に任意売却後の残債の支払い方法や、支払いが停滞した時の対処法など、専門家も交えてしっかりと相談しておきましょう。

まとめ

任意売却において、売却後のローン残債をどうするかは充分に検討する必要があります。
特に離婚を機に不動産を任意売却する場合は、残債が双方の新生活に影響しないよう、支払い方法についてきちんと合意を得ることが大切であるといえます。

ライター/オウチーノ 編集部
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