任意売却で失敗しないための注意点

  • FaceBook
  • Twitter
  • Google+
  • はてなブログ
  • pocket

任意売却で失敗しないための注意点

任意売却の決断は、これからの生活を大きく左右します。限られた時間のなかで解決しなければ競売が避けられなくなるため、失敗しないよう慎重に交渉を進める必要があります。
早めの決断は重要ですが、ただ督促から逃れたい一心で安易に依頼をすると、不成立に終わる恐れもあります。借入金の額によっては一生に関わる問題にもなり得るため、慎重に検討しなければなりません。

任意売却を相談するタイミング

任意売却を相談するタイミング

任意売却の相談において、遅すぎて対応が間に合わない事態は考えられても、早すぎて困ることはありません。「この先、ローンの返済は厳しい」と感じたときが任意売却を検討するタイミングです。任意売却の手続きには3~6か月ほどかかり、のんびりしていると競売の申し立てをされてしまいます。形式的には開札の2日前まで任意売却ができます。

しかし実際は、裁判所から執行官が現況調査に来るまでに手続きを始めなければ、任意売却の可能性はほとんどなくなります。現実的なタイムリミットは「入札が始まるまで」と考えておきましょう。
ただし、滞納が始まってから各段階にかかる時間は、債権者や地域により異なります。時期によっては、債権者に動きが出るまで打つべき手段がないこともありますが、その場合も「〇カ月後くらいに××という書類が届きます」など見通しを知ることで、心の負担も軽くなるでしょう。

任意売却業者の選び方

任意売却業者の選び方

意外なことに、「任意売却専門業者」を名乗るための資格・許認可などは特にありません。
誰でも自称できるので、本当に問題を解決する能力のある相談先か、自身での客観的な判断が求められます。

一刻も早く売却したい場合や引っ越し代金がほしい場合は、不動産会社に依頼するのがお勧めです。
物件の販売力があるため、高額な売却を行いたいときに有効ですが、自己破産や個人再生の検討が必要な場合には適しません。法的な専門知識が乏しい場合もあり、債権者対応などが充分にできない恐れがあるからです。

その点、法律のプロである弁護士に頼めば、自己破産も含めた総合的な相談に乗ってもらうことができます。
自己破産で住宅ローンが帳消しになるなら、任意売却は不要と思われるかもしれませんが、自己破産前に任意売却しておけば、自己破産の手続きにかかる費用を格段に抑えることができます。

逆に、任意売却前に自己破産すると、管財手続き(破産管財人の選定費用。弁護士への依頼料のこと)が必要になり、少なくても20万円以上の予納金がかかってしまいます。
なお、弁護士は交渉が得意ですが、不動産売買については知識・経験が足りないので、不動産会社による仲介が必要になり、結果的に費用が高額になるケースもあります。任意売却だけを目的とする場合は、あまりおすすめできません。

もし任意売却一択で進めたい場合は、知識が豊富で交渉ノウハウにも長けた任意売却を専門に扱う不動産会社に依頼するのがベストです。
金融機関との話し合いで、抵当権抹消のために経験やコネなどあらゆる方法を駆使した最適なサポートが期待できますが、業者によって技量が変わるためしっかりと業者を見極めるのが肝心です。
具体的には、設立してから最低でも3年以上、過去の取引実績も100件以上あり、手数料に不透明な点がない業者が望ましいといえます。
仲介手数料(成約価格の3%+6万円+消費税)は法律で決まっていて、すべて不動産の売却代金から賄われるものなので、依頼者の持ち出しによる実質的な負担はありません。法外な手数料を請求する業者には警戒しましょう。

また、アフターフォロー体制が整えられているかどうかも大事なポイントです。
任意売却が成立しても引き続き住宅ローンの残債務を抱える場合が多いので、売買取引だけでなく、その後の返済交渉についても確認しておく必要があります。

さらに任意売却をした場合、連帯保証人に何らかの迷惑がかかることが危惧されます。
極力そのような事態にならぬよう適切なアドバイスをしてくれるかどうかも、業者を選定する際の大切な観点です。

任意売却が不成立になるケースとは

任意売却が不成立になるケースとは

任意売却が不成立になる原因は様々です。
最も多いのが「金融機関との交渉に失敗する」事例です。任意売却の合意を得るための話し合いで、交渉の落としどころが見つからない場合に起きます。

一方、債務者サイドの問題で不成立になるケースもあります。
依頼者が不動産の売却価格を不当に吊り上げ、また残債務の支払いに不服を申し立てるなど任意売却に非協力的な態度をとった場合や、販売価格に納得できない連帯保証人が「合意しない」「音信不通になる」場合などがこれに当たります。

また、固定資産税、住民税などの税金や健康保険料などの滞納を続けて差押えを受ける場合、地方自治体と交渉しこれを解除できない限り、任意売却の成立は極めて難しくなります。
差押えを解除するためには、滞納している税金や健康保険料を完納することが条件となっていますが、合わせて滞納分の延滞金も支払なければならず、大きな負担が債務者に圧しかかります。
結果として解除に失敗し、任意売却ができないという事態に陥ってしまうのです。

まとめ

任意売却を成功させるためには、できるだけ早いタイミングで、信頼できる相談先に、現在の状況や今後の希望など、必要なことは包み隠さず全て話すことが大切です。

ライター/オウチーノ 編集部
  • FaceBook
  • Twitter
  • Google+
  • はてなブログ
  • pocket
ページトップへ