街のゲーテくん

2017年、福岡の新築・中古不動産市況と注目エリア

2017年、福岡の新築・中古不動産市況と注目エリア

政令指定都市のなかでも人口が増え続けている福岡市は、過去5年間の人口増加数・増加率ともにトップを誇っている(平成27年度の国勢調査より)。

また、15歳~29歳の若者の人口比率も19.5%と政令指定都市のなかで最も多いが(平成22年度の国勢調査より)、実際「暮らしやすさ」に関してはどうなのだろうか?

福岡市在住の不動産鑑定士・井上 真輔さんに、福岡市と周辺エリアの新築・中古不動産市況について話を伺った。

PROFILE

株式会社みずほ不動産鑑定所代表取締役/不動産鑑定士 井上 真輔さん
1999年に株式会社みずほ不動産鑑定所を設立。福岡市で不動産鑑定を中心に、戸建てからゴルフ場、工場まで多種多様な不動産コンサルタント業務を行っている。
井上 真輔さん

2016年の新築・中古住宅市場の振り返り

新築物件を中心に売れ行きが良かった1~2年前に対し、2016年は価格の高騰化により売れる物件と売れにくい物件に明暗が分かれてきた。都心部の新築になると5000万円以上が当たり前となりつつあり、初めてマンションを購入する一次取得者は手を出しづらくなっている。そのため中古物件に注目が集まるが、成約件数はあまり伸びていない。にもかかわらず価格は緩やかに上昇している。

福岡市営地下鉄、西鉄天神大牟田線、JR沿線沿いの物件は相変わらず人気だが、駅から離れるとどうだろうか。福岡市には、全国的にも保有台数の多い西鉄バスがある。西鉄バスの路線は都心部から郊外へ放射線状に伸びており、バス停の数が多い分、サービスを供給できているようにも思える。しかし「同じ値段だったら郊外の一戸建てよりも都心部のマンションを選ぶ人が増えてきていると思います」と井上さんは語る。

福岡市中央区は、主要行政区別のマンション化率(※)が渋谷区や新宿区を押さえ9位にランクインと物件の供給率が多く(株式会社東京カンティ・2016年1月28日のデータより)、その勢いは留まることを知らない。また、福岡の地場のディベロッパーは勢いがあり、資金力やノウハウを生かして様々な企画を盛り込み販売をしているのが特長だ。

※全国の政令都市指定・特別区の世帯数に占める分譲マンション戸数の割合を示す

2017年はどうなる!? みんなの疑問に井上さんが答える

井上さん

Q.福岡市の人気エリアを教えてください。

中央区と、西新・百道などを中心とした地下鉄空港線エリア、西鉄天神大牟田線沿線の西鉄平尾駅、高宮駅、大橋駅辺りでしょうか。
昔から人気のエリアですが、今後もその傾向は続くと思います。

また、これは福岡に限らずの話ですが、全国的に郊外から都心部へ回帰する流れが出てきています。
福岡でいえば、今までオフィス街だった赤坂駅エリアに地上24階建てのマンションが2017年に竣工します。住宅事情が拡大しているということは、それだけ福岡市の成長性が魅力的ということ。今後、オフィス街にも住宅マンションが増えてくると思います。

Q.初めて住宅を購入する人にオススメのエリアは?

JR千早駅、新宮中央駅、九大学研都市駅エリアです。
初めて物件を購入される方でも手が届きやすい価格帯の物件が多く、供給率が高いのがポイントです。しかも千早駅や新宮中央駅は博多駅から1本、九大学研都市駅は天神から1本で行ける利便性もあります。
またファミリー層が多いので、子育てを考えている人にはチェックしておきたい場所だと思います。

また、ドーナツ化現象に伴い児童や生徒数が減っていた中央区の舞鶴小学校・簀子小学校・舞鶴中学校の統廃合は、学校側が奮起していることもあって父兄からの評判も良く、注目エリアになりつつあります。小中学校の統廃合は、物件を購入するしないに関わらず着目しておきたい点なのかもしれません。

Q.今後、新しく変化していく街はどこでしょうか。

中央区の六本松と東区の箱崎エリアだと思います。
この両エリアは九州大学のキャンパスを有していたのですが、キャンパス統合と郊外への移転に伴い様相が異なってきました。

六本松は中央区の端にありますが、天神や大濠公園にも近く、庶民性のある住みよい街として地元民を中心に愛されています。既に移転済みの六本松キャンパスの跡地には裁判所など司法関係の施設などの移転が決まり、整備を進めているところです。
今後は弁護士事務所の移転も増え、新しいビルの中には居住スペースも増えてくると予想されます。

一方、九大の顔として知られている箱崎キャンパスは2018年に移転完了予定で、跡地をどう利用すべきか話し合いが進められています。

両エリアとも交通の便が良いので、これらのまちづくりが進むと人気エリアに成長する可能性は十分にあると思います。
立地が良いと値段はどんどん高くなります。だからこそ、売れる物件と売れにくい物件の差が出始めてきました。これらの値段設定に購入者はどこまでついていけるかが、カギとなるのではないでしょうか。

Q.物件選びの際に、エリアや利便性以外に注目をしておきたい点はありますか。

今年10月末に、三菱地所株式会社が中央区地行浜のホークスタウンモール跡地に大規模商業施設と2棟の分譲タワーマンションを建設するという発表しました。
場所は「福岡ヤフオク!ドーム」の横になります。最寄り駅からは少し離れますが、バスも頻繁に通るエリアで、大きな病院もあり、何より歩いて野球を観に行けます。

駅から離れたところだと、このような企画力や差別化が今後ディベロッパーに問われてくるのだと思います。

看板と井上さん

2017年の新築・中古住宅市場は、さらにニ極化が進む!

●都市部に移動する人が増え、住居エリアや物件価格の格差が鮮明になり、二極化が加速するだろう。
●金利が安い現在ではマンション所有の動きも出てくるが、人気の中央区に関しては価格が高いので賃貸需要もさらに高まってくると見込まれる。
●人離れが進む郊外に関してはディベロッパーの企画力が問われてくるだろう。

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