マンションの固定資産税っていくら払うの?築年数ごとに計算してみた

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マンションの固定資産税っていくら払うの?築年数ごとに計算してみた

マンションは、ごく一部の物件を除いて、年月を経るごとに資産価値が下がっていきます。資産価値が下がれば、固定資産税も減額されます。そのため、中古マンションは新築マンションより固定資産税が安いと言われます。

しかし、それは建物部分に限っての話。では実際、中古マンションの固定資産税は、いくらくらいかかるものなのでしょうか?

固定資産税は「固定資産税評価額」次第

新築・中古に関わらず、マンションを購入すると、建物+土地の所有者になるため、それぞれに相応の「固定資産税」が毎年かかります。この固定資産税は、各自治体が課税徴収を行い、税額は「固定資産税評価額」×概ね全国共通の「標準税率」1.4%で計算されます。

「固定資産税評価額」とは、固定資産課税台帳に登録された不動産(土地・建物)の価格です。固定資産税評価額は、国土交通省が年に1回、その土地の売買取引において適正とされる価格を定めた「地価公示価格」の70%を目処に計算されます。この固定資産税評価額は、建物部分については、経年劣化のために年々下がっていくのが一般的です。

中古マンションの購入を検討している人は、不動産業者に「中古マンションは固定資産税も安く済む」ということを言われたことはありますか?それはつまり、この建物部分が経年劣化に伴って評価額が下がるので、固定資産税も新築物件のときよりは下がる、ということです。

土地部分の価格はその年によって上下しますが、建物部分は、例えば「ヴィンテージマンション」と言われるような特殊な物件でない限り、上がることはありません。この、建物の経年劣化による評価額の減額は、東京都の場合、「東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」の「経年減価補正率表」をもとに、年数による減額割合が定められています。

中古マンションの固定資産税額を計算してみる

都内にあるマンションを例に挙げて、固定資産税のおおよその額を出してみましょう。土地の評価額は変わらず建物部分の評価額のみ変わるものとして計算します。

例)専有面積80㎡、新築時の建物の固定資産税評価額1,000万円・土地の固定資産税評価額3,000万円
[新築]
建物部分に関しては新築時から5年間は半額になる軽減特例が、土地部分には200平方メートル以下の「小規模住宅用地」には課税標準額が1/6に軽減される適用措置があるので、その特例を加味して計算します。
○土地税額:3,000万円×1.4%×1/6=70,000円
〇建物税額:1,000万円×1.4%×1/2=70,000円
〇固定資産税納税額=140,000円
[築6年]
建物部分の軽減特例期間は終了しますが、年数が経っているので、それに応じて再計算されます。東京都の定める「経年減価補正率表」では、6年後の経年減価補正率は「0.8302」と定められています。
○土地税額:3,000万円×1.4%×1/6=70,000円
〇建物税額:1,000万円×0.8302×1.4%=116,228円
〇固定資産税納税額=186,228円
[築15年]
東京都の定める「経年減価補正率表」では「0.6187」です。
○土地税額:3,000万円×1.4%×1/6=70,000円
〇建物税額:1,000万円×0.6187×1.4%=86,618円
〇固定資産税納税額=156,618円
[築25年]
東京都の定める「経年減価補正率表」では「0.3959」です。
○土地税額:3,000万円×1.4%×1/6=70,000円
〇建物税額:1,000万円×0.3959×1.4%=55,426円
〇固定資産税納税額=125,426円

築20年を過ぎて「中古マンションの固定資産税は安く済む」と言えるということになるでしょうか。固定資産税は、マンションのローンを支払い終えても、毎年1月1日の時点で所有している限り納め続けなければならない税金です。

自分が買おうとしている中古マンションに、このくらいかかる固定資産税を払い続ける価値はあるか。この計算式を見て、考えてみてもいいかもしれません。

ライター/井上
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