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中古住宅購入時の「住宅ローン」について

中古住宅購入時の「住宅ローン」について

マイホームを購入時、多くの人が利用する「住宅ローン」。多額な返済金を払うだけあって、住宅ローン選びに失敗はできません。今回はそんな「住宅ローン」に注目、中古住宅購入時の注意点を確認しましょう。

新築を買うときと比べて住宅ローンに違いはあるの?

新築を買うときと比べて住宅ローンに違いはあるの?

数多くの商品が用意されている住宅ローンですが、中古住宅専用の特別な住宅ローンというものはあまりありません。新築住宅購入時と同じく、銀行・金融機関が提供する住宅ローンを利用することが一般的です。

基本的には、中古住宅ローンの選び方は、新築と同じと考えていいのですが、中古ならではの注意点があります。

まず、中古不動産を取得するときには、仲介業者の手数料など、新築購入時には発生しない諸費用に注意が必要です。また購入時に合わせてリフォームもしたい!とお考えでしたら、リフォーム費用も含めての借入を検討しましょう。

メリットたくさんの「フラット35」を活用しよう

住宅ローンにはさまざまなタイプがありますが、特に知っておきたいもののひとつが「フラット35」です。
「フラット35」とは住宅金融支援機構と金融機関が提携することで実現した、最長35年長期固定金利の住宅ローンのこと。2017年8月現在、返済期間21年~35年・融資率9割以下の場合で、取扱金融機関の提供する最も多い金利は年1.120%と、一般的な住宅ローンよりも借りやすく比較的低金利に抑えられているなど、メリットがたくさんあります。「フラット35」の特徴をカンタンにまとめると以下のようになります。

・最長35年の長期固定金利
・年収下限が設けられていない(総返済負担率基準による)
・保証料、繰上返済手数料が必要ない
・建設費または購入価格の100%まで借入可能
・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅

多くのメリットを持つ「フラット35」ですが、「適合証明書」を取得できるかどうか、というハードルが設けられています。
詳しい技術基準に関してはこちらをご確認ください。

さらに政府は27年度には中古物件購入時のリフォーム費用も含めて一括で借入ができるように制度変更を検討しています。これまでも「フラット35リフォームパック」として、フラット35と通常ローンを組み合わせたプランはありましたが、取扱い金融機関も少なく、金利も別々となっていました。
制度変更により、リフォーム費用も一括借入となるため、同一金利で手続きもより簡便なものになったでしょう。これから中古購入+リフォームを予定している方は、検討してみることをおすすめします。

住宅ローン選びで一番重要なのは「金利」

住宅ローン選びで一番重要なのは「金利」

住宅ローン選びで一番重要なのは、当然「金利」。金融機関ごとに金利の設定が異なることに加えて、金利タイプによっても総返済額は大きく変わります。1%違うだけでも返済額が数百万円単位で変動する住宅ローンなので、金利については特に注意して検討する必要があります。

金利タイプは大きく3つに分けられます。
1. 金利の変動がない「全期間固定金利型」
「全期間固定金利型」は借入れから完済までの間、金利が固定されるタイプです。「フラット35」はこれに当てはまります。
全期間固定金利型の大きなメリットは、好景気やインフレの影響で金利が上昇した場合でも、最初に設定した金利のままで済むという点です。景気動向によって総返済額が変わらないため、将来的なマネープラン設計をしやすくなります。

デメリットとしては、「変動金利型」よりも金利が高く設定されていること。金利の下降トレンドが続いた場合では「変動金利型」よりも結果的に総返済額が多く可能性もあるのです。

2. 金利が比較的低い「変動金利型」
「変動金利型」では文字通り、金利の変動によって返済額も上下します。メリットは「全期間固定金利型」よりも金利が低く設定されていること。ただ、金利が大きく上昇した場合には「全期間固定金利型」よりも総返済額が大きくなります。

3. 「全期間固定金利型」と「変動金利型」の特徴を合わせた「固定金利期間選択型」
「変動金利型」では文字通り、金利の変動によって返済額も上下します。メリットは「全期間固定金利型」よりも金利が低く設定されていること。ただ、金利が大きく上昇した場合には「全期間固定金利型」よりも総返済額が大きくなります。
金利タイプを選択する際には、現在の収入はもちろんのこと、お子さんの教育費や老後の資金などといった生涯設計に関わる蓄え、さらには経済動向との兼ね合いから見極める必要があります。

住宅ローンの返済方法で返却額は大きく変わる

住宅ローンの返済方法で返却額は大きく変わる

借入額と金利タイプを決めたら、今度は「返済方法」を検討しましょう。返済方法を決めるにあたって注意したいのが、「返済期間」と「元利均等返済か元金均等返済か」の2つです。

返済期間は総返済額に大きな影響を与える
住宅ローンは返済年数が長ければ長いほど、利息支払いが多くなるため、総返済額は大きくなります。総返済額を低く抑えたいなら、返済年数を短くすることが一番の近道ですが、その分毎月の負担は大きくなります。
ご自身の収入やライフプランを冷静に見据えた上で、余裕のある返済プランを決めることがリスク低減につながります。

元利均等返済と元金均等返済
住宅ローンの返済では、「元利均等返済」と「元金均等返済」のどちらかを選択できます。
「元利均等返済」とは、金利が変動しない場合、毎月の返済額が同額となる返済方法です。返済期間の初期は利息を多く払い、最後の方では元金返済の割合が増えることで、返済額が同額となるのです。 「元金均等返済」は元金部分の返済額を同額にする返済方法です。利息分は別途払うため初期の返済額は大きく、元金部分の残高が減っていくに従い毎月の返済額は少なくなります。

一般的には「元金均等返済」の方が総返済額は低く抑えられますが、返済初期の負担は大きくなります。返済初期に経済的に余裕がある場合は「元金均等返済」を、余裕が無い場合は「元利均等返済」を選択する、ということが多いようです。

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