家を売る「段取り」｜不動産売却や不動産査定なら【不動産の買取・売却査定O-uccino（オウチーノ）】

住まいの買い替えを検討するにあたり、まず考えるべきポイントが旧居売却と新居入のタイミングだ。もちろん時間差なくできるのがベストだが、買い手がつかなかったり、欲しい物件がなかったり、現実的には難しいところもある。「売り先行」「買先行」ともに一長一短があるので、自分に合ったプランを選びたい。

売却と購入のどちらを先に進めるにしても、何のために住み替えるのか目的を明確にしておくこと。通勤・通学の利便性を高めたい、子どもの個室を確保したい、一戸建てから管理が楽なマンションに住み替えたいなど。自ずと希望条件が絞られ、中途半端な妥協で後悔する失敗も少ない。


	買い替えの場合も新規購入と同様に、十分な資金計画が不可欠だ。手持ち物件の売却見込み額や住宅ローン残債を把握し、必要な自己資金や新たなローン返済額を整理しておこう。

現在の住まいがいくらで売り出せるのか、不動産会社に調べてもらうことを「価格査定」と言う。原則として周辺相場や類似物件を参考に、立地・築年・面積などを総合して判断される。正式な訪問査定のほか、ネットや電話でできる簡易査定もあるので、まずは気軽に問い合わせてみよう。


	価格査定は客観的データに基づくため、どこに頼んでも差はつきにくいが、精度を高めるには複数会社の査定がオススメ。売却を依頼する不動産会社選びの参考にもなる。

価格査定に納得できたところで、正式に売却を不動産会社へ依頼するため、媒介（仲介）契約を結ぶ。契約条件により「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の3通りあり、それぞれにメリット・デメリットがある。媒介契約後、不動産会社は物件の販売促進活動に着手する。


	熱心に販売活動をしてくれるという意味で「専属責任媒介契約」がオススメ。なかなか売却できなかったときでも、原因や対策を相談できるので成約に結びつく可能性が高い。

実際の販売は不動産会社任せとなる場合が多いものの、売り出し価格を決めるのは自分自身。家計事情も勘案しつつ担当者のアドバイスに耳を傾け、最善の策を練ろう。低価格設定で速やかに売却するのか、希望価格でじっくり待つのか、見極めが肝心。また、不動産会社によっては買い取り制度もある。


	価格を下げるほど売却しやすくなるのは当然だが、長期戦で挑む余裕があるなら、最初は少し高めの設定も可能だ。運が良ければ買い手がつくし、ダメなら値下げを考えればいい。

無事に買い手が決まったら売買契約を交わし、代金を受け取る。旧居の住宅ローン残債があれば精算し、引っ越しがまだであれば速やかに手配する。その後、契約書に記された期日どおりに買い手への引き渡しを実行。売買契約・登記にあたって必要となる書類および費用・税金も、事前に確認しておこう。


	原則、売買契約が成立し、代金を受け取った時点で引き渡しが必要となる。しかし代金を受け取ってから引っ越し手続きをすることも多く、その場合は契約書に「引き渡し猶予」を付ける方法がある。


		勝利の秘訣は、適正な計画と入念な準備が大事。有利に売りたいからといって相場を無視した高値をつけても意味がないし、資金調達を優先して安易な妥協をしてしまうのも大きな損失に。また、見学者に好印象を与えるのも有利に売るポイント。水回りを中心にキレイに掃除したり、物を片付けて広く見せたりと、しっかりアピールしよう。