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「家を売る」に強くなる。よくあるQ&A20選【O-uccino(オウチーノ)】

“家を売る”に強くなる よくある Q&A 20選 いつ売ったらいい? どうやって? どれくらいで売れる? などなど、住まいの売却に関する疑問はたくさんある。そこで、住まいのプロとお金のプロに、売却にまつわる疑問に答えてもらった。
住まいのプロ 不動産コンサルタント 大川克彦さん
大川克彦 ハウスクリエイト(有)代表取締役。(株)日立製作所で半導体事業部に勤務後、不動産、建築に携わる。中立の立場で適切なアドバイスがコンセプト。特に住まいの売買が得意。
http://www.house-create.com/
お金のプロ ファイナンシャルプランナー 山下幸子さん
山下幸子 不動産業・生命保険業、金融商品仲介業を通じCFP(R)として実務経験から生み出すマニュアルにない提案ができる独立系FP事務所を設立。住宅購入・生命保険等で悩む人々の頼もしいアドバイザー。
http://www.yy-hoken.com/
ダンドリ・スケジュールの疑問 不動産会社への疑問 売却時の査定や売却活動の疑問 売却時のお金に関する疑問
売却時のダンドリ・スケジュールの疑問
Q 売却と購入、どちらを先にしたほうが良いですか?
A 自己資金がある場合は購入を先にしてもいいと思いますが、万一のことを考えて当初想定した価格で売れないなどのリスクを回避するためにも、売却を先行するほうが望ましいですね。売却した代金を買い替え先の購入資金に充当する場合は、売却を先行するほうがいいと思います(大川さん)
Q 売却に適した時期・季節はありますか?
A 私自身は特にこだわりはないのですが、お子さんのいるご家庭の都合を考えると3月に移動する方が多いですね。秋口から年末にかけても、新居で新しい正月を迎えたいという方がいますので適しているのではないでしょうか(大川さん)
Q 住まいを売るまで、どれくらいの期間がかかりますか?
A 図面作成や打ち合わせなどの販売にあたっての準備期間が大体2~3週間。そこから売却活動で3ヶ月ほどといったところです。3ヶ月で物件の相場は変わるものですし、市場に出しておくよりも良いタイミングがあったら早めに売ったほうがいいでしょう(大川さん)
Q 持家が売れない場合、どうすれば良いですか?
A 物件の情報公開をすることが必要だと思います。やはり買い手としてはできるだけ多くの情報が欲しいものです。メリットもデメリットも公開したほうが買い手を見つけやすいでしょう。あとは見た目の問題。キレイにして広く明るく見せるよう心がけましょう(大川さん)
不動産会社の疑問
Q 同時に複数の不動産に声をかけても問題ありませんか?
A 問題ありません。最初に複数の契約を結んで、後から単体の契約にすることも可能です。1ヶ月程度複数の会社で様子を見て、それから気に入った会社と専任の契約を結ぶこともできます。不安があるなら、どの会社と相性がいいのか見極めてみてから選ぶのがいいでしょう(大川さん)
Q 「買い取り制度」ってどんなもの?
A 大きく分けて2種類あります。市場に情報公開しないで買取りする場合と、市場に一定期間情報公開して売れなかった場合に買い取りする場合です。前者のほうが市場に出回る前に決めているので買い取り価格は高くなります。ご自分の状況に合わせて活用してください(大川さん)
Q 不動産会社を通さずに、個人で販売することはできますか?
A 可能です。例えば兄弟間の売買など買い主が決まっている場合、コンサルタントのみ私どもが行うこともあります。売買の場合は物件の価格により手数料がかかりますが、コンサルタント費は一定ですので、物件の価格が高い場合はこちらのほうがお得感が大きいですね(大川さん)
売却時の査定や売却活動の疑問
Q 売却価格は、どうやって決まりますか?
A 近隣の事例と比較して算出します。マンションの場合は同じマンションの売り出し価格を参考にしますが、間取りと物件の状態、清潔さなどで価格は変わります。エリアや管理状況、駐車場や駐輪場の設置率などの状況によってもずいぶん違ってきます(大川さん)
Q 査定価格より高い金額で販売しても売れますか?
A 売り方によって多少高く売れることはありますが、何か特徴がないと難しいと思います。そもそもほとんどの不動産会社の査定額は高めに算出されています。しかも、近年はインターネットが普及しているため買い手は簡単に比較物件の情報を仕入れることができます。そうなるとそのエリアの大体の値段がわかってしまうので、大幅な上乗せは厳しいと思います(大川さん)
Q 売却価格は途中で変更できますか?
A もちろん可能です。ただ少しずつ値下げすると、まだまだ値下げするのではないかという風に思われてしまうので、時期を見計らって一気に値下げした方が売りやすいと思います。事前に販売時期と価格をスケジュール化するなど売り方を考えて、随時担当者と相談していくことをおすすめします(大川さん)
Q 買い手からの印象を良くするコツはありますか?
A 一番はキレイに見せることです。床が見えないほどの家具がある場合には家具も一時的に移動して、床面を見せて広い印象を与えた方がいいですね。それと窓は必ず拭いてください。これだけでずいぶん明るい印象になります。買い手側からみると後でキレイになるといってもやはり第一印象が重要です。気持ちよく見ていただくために清掃は万全にしましょう(大川さん)
Q 買い替え先が未完成なのに、売却物件が売れてしまった場合、どうしたらいいですか?
A 希望に近い価格で売れる場合は、一度賃貸に移ってでも売却することをおすすめします。不動産は縁ものですから値引き交渉がある場合は、引渡期間や再度価格交渉して調整するようにしてください。いずれにしても売却を始める前にスケジュールをよく考えて、仮住まいのことも想定しておいた方がいいでしょう(大川さん)
売却時のお金に関する疑問
Q 不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがありますか?
A まずは仲介業者に払う売買手数料。これは物件価格の3%にプラス6万で計算した金額に消費税がかかります。細かいところで印紙代、ローンの決済をするならその手数料などで大体5万円ほどかかります。戸建てで測量をしていない場合は測量費用で、物件と計測内容にもよりますが、30万円~100万円くらいかかる場合もあります(山下さん)
Q 売却したときの固定資産税はどうなりますか?
A これは完全に日割りになります。売却した年の1月1日を起算日として引渡し期日までは売主、引渡し期日からは買い主で日割り計算をし、精算します。通常は売主が一年分を先払いしているので、契約時に固定資産税の日割り分を含めた金額を買い主が支払います(山下さん)
Q 税金の優遇制度にはどんなものがありますか?
A たとえば居住用財産を売却しても、3,000万円まで利益に対して税金はかかりません。3,000万円を越えて、さらに利益が出る場合は、物件の所有期間が5年以下か以上かで異なります。購入したその年の1月1日から売却した年の1月1日までで換算しますので、もしあと3ヶ月で5年というなら、そこまで待ってからのほうがいいでしょう。また損失が出る場合でも、所有期間が5年を超えているかいないかで、税の優遇制度の有無に関わってきますので、事前に確認が必要です(山下さん)
Q 売却するとマイナスになってしまいます。どうしたらいいですか?
A 親御さんから生前贈与を受けるのが一番オススメですね。けれど、最初から家計を引き締めておくことも大切です。今の時代はなかなか利益を出すのは難しいもの。マイナスが出ることを考えた上で用意をしておくことが大切でしょう(山下さん)
Q ローンの残債がある場合でも、買い替えで再度ローンを組めますか?
A 可能です。ただし、残債がある場合はローン負担率が収入の25%~30%までとなります。最初のローンでしたら35%までです。ちょっと融資の審査が厳しくなりますね。年収によっても変わってきますが、返済能力があるかどうかの審査基準のハードルが高くなります(山下さん)
Q 買い替え用のローンって、どんなものですか?
A 単純に売却して相続しきれなかったローンを次のローンにプラスするものです。ただし、単体のローンなら年収の35%までOKですが、以前のものが残っていると大体25%~30%くらいまでになります。年収とローンのバランスをあらかじめ考えておいてからローンを組みましょう(山下さん)
Q 売却した場合、確定申告は必要ですか?
A 必要です。給与所得とは別の譲渡所得となります。譲渡所得は土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。譲渡費用とは仲介手数料、登記費用、測量費、売買契約書の印紙代、立ち退き料や取り壊し費用などになります。
Q ある程度の年齢で買い替えた場合、その後の住宅ローンは何年くらい組めますか?
A 今は親子ローンやリレーローンなどもありますので、80歳未満でしたら可能です。ただし、銀行から融資を受ける場合は団体信用生命保険に加入する必要があるので、健康な体であることが重要です。自分の健康も資産の一部だと思ってきちんと管理しましょう。

「2014年は物件の売り時か?」
アベノミクスによる円安・株高や、2020年の東京オリンピック開催決定によって、景気回復の兆しが見えてきた2013年。三大都市圏では地価が上昇に転じ、不動産市場にとって明るい話題が多い一年となり、消費税率引き上げによる住宅購入の駆け込み需要もみられました。2014年は一気に“売り時”の流れが来るのか。オウチーノ編集部が検証します。


2014年は売り時か? 不動産売却の展望


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