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「中古マンション投資」で成功する秘訣とは【O-uccino(オウチーノ)】

中古マンション投資で成功する秘訣

一般の方には取っ付きにくそうなイメージがある「中古マンション投資」。投資だけあってリスクはありますが、実は他の投資商品と比べても、安全性と安定性に優れている商品なのです。今回は「中古マンション投資」の基本をご紹介しましょう。

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2014年8月 オウチーノ編集部

中古マンション投資のキホン

「中古マンション投資」とは、購入した中古マンション物件を賃貸に出して賃料を得たり、売却益で利益を上げることを指します。これだけ書くと、やはり取っ付きにくく感じられますが、例えば住み替えの際に、現在お住まいのマンションを賃貸に出しても「中古マンション投資」となります。また物件の「利回り」は資産価値を測る物差しにもなりますので、投資として中古マンション購入を考えていない方にとっても無関係な話ではありません。

中古マンション投資は資産運用の面では優秀な商品と言えますので、投資の対象として検討してみてはいかがでしょうか。

●中古マンション投資の魅力は「運用利回りの高さ」

中古マンション投資のメリットはたくさんありますが、なんといっても「運用利回りの高さ」が最大の魅力でしょう。

投資利益は大きく分けると、購入時と売却時で発生する差益を指す「キャピタルゲイン」と、資産を持っているだけで定期的に得られる利益「インカムゲイン」に分類できます。中古マンション投資では、「物件売却益」というキャピタルゲインと「家賃収入」というインカムゲインの両方が狙えます。

中古マンション投資でのインカムゲインの物差しとなるのは「利回り」ですが、不動産投資の場合では以下のように求めます。

年間賃料収入÷購入価格×100(単位はパーセント)

これが新築マンションの場合だと、購入価格が大きくなってしまいます。新築と比較して低額で手に入る中古マンションは利回り面でも有利になります。

例えば2,500万円で買ったマンションを毎月12万円で貸し出した時の利回りは

(12万円×12ヶ月)÷2,500万円×100 = 約5.8%

となります。利回りが約5.8%なら17年程度で元が取れる計算です。

一般的には中古マンションの実質利回りは5%程度、なかには10%以上を狙える物件もありますので、他の金融商品と比べても高い利回りが期待できます。ちなみにローリスク商品の代表である定期預金の金利は0.1%前後、長期国債の利回りは約1%程度。ハイリスクな株式投資の場合、優良株として知られるインフラ系の大企業などでも配当利回りでは2%~4%程度。いかに中古マンション投資の利回りが良いかお分かりいただけるのではないでしょうか。

●中古マンションは資産運用の優等生

高い利回り以外にも、中古マンション投資にはメリットがたくさんあります。ざっと挙げられるだけでも以下のものがあります。

・資産価値が安定している。最悪でも0になることはない
・賃料は安定傾向にあり、急激に下落する可能性は少ない
・毎月安定した収入が得られる
・すでに賃貸に出している物件なら実際の利回りが分かる
・インフレ耐性に優れている

「資産価値が安定している」というのは、中古マンションならではのメリットです。特に築15~20年以降の物件では資産価値の下落率が緩やかなので、新築と比べて売却時の差損を少なくできます。かつてのように「買った時よりも高く売れる(=キャピタルゲインを得る)」ことはあまり期待できませんが、東京都心などの人気エリアにある物件や、リフォーム・リノベーションで物件価値を高めた場合では、売却時の方が値が高くつくこともあります。

「賃料は安定傾向にあり、急激に下落する可能性は少ない」というメリットは、株や国債のように景気動向で激しく配当利回りが上下することがないため、安定した資産形成が期待できる、という面を指します。株と比較して安全で安定性のある投資商品と言えるのは、こういったメリットを持つためです。

中古マンション投資のはじめ方

では、実際に中古マンション投資をはじめるときの注意点には、どんなものがあるのでしょうか?ここで確認しておきましょう。

●中古マンション投資を始めるなら、大都市部の単身向け物件

中古マンション投資でメインターゲットになるのは、都市圏の単身者向け小型物件です。築20年以上で20平米以下の物件ならば、東京23区内でも1千万円以下で購入可能ですので、投資初心者のエントリー用に向いています。都市圏は学生や独身のサラリーマンが多いため、単身用マンションに対しての需要は高く、特に東京都内は空室率が全国的に見てもかなり低いため、空室リスクを減らせます。

●中古マンション投資では「立地利便性」が命

単身者向けの物件がメインとなる投資用マンションでは、「駅・都心部へのアクセスが便利」「近くにスーパーやコンビニがある」といった「立地利便性」が何よりも重要になります。昼間に自宅にいることが少ない単身者の場合では、日当たりや周辺の静けさなど「環境の良さ」は重要視されない傾向にあります。

「この点は一般的な中古マンション・一戸建てへの要望点とは異なるかもしれません。例えば「小学校や幼稚園が近い」というのはファミリー向け物件では大きなメリットになりますが、単身者の場合だと「子供の声がうるさい」とデメリットに感じる方もいます。立地利便性の高い物件は資産価値の目減りも少ないため、投資向けと言えるのです。

●「表面利回り」と「実質利回り」の違い

先ほど触れた「年間賃料収入÷購入価格×100」で算出する「利回り」ですが、この「購入価格」には仲介手数料など中古マンション購入に必要な諸経費が含まれていません。また固定資産税・都市計画税といった中古マンションを所有することで発生する税金や、管理費・修繕積立金、さらにはローンの利子分なども入っていません。

これら諸々の負担を含めず、あくまで「購入価格」のみで算出する利回りを「表面利回り」、全負担をコミコミで算出したものを「実質利回り」といいます。不動産広告などに載っている利回りは「表面利回り」であることがほとんどですので、注意が必要です。

●「空室リスク」が中古マンション投資最大の敵

株式投資に比べればリスクは少ないと言える中古マンション投資ですが、当然リスクは存在します。それが、「空室リスク」と「家賃低下リスク」です。

特に「空室リスク」は中古マンション投資最大の敵と言えます。空室になれば家賃収入が入らず、管理費・修繕積立金、税金の負担やローン支払いの負担は全て手元資金からの持ち出しとなります。空室が長期化すれば、資金ショートの危険に直結してきます。

空室リスクを下げるために重要なのは、先にも触れたとおり、空室率の低い物件・エリアを選ぶことですが、究極的な手段としては「サブリース」が挙げられます。「サブリース」とは、物件を不動産会社などの業者に貸し出し、その上で業者が実際の居住者に又貸しする、という手法です。手数料が掛かり、その分利回りは低下しますが、リスク低減を考えると検討の余地はあります。

「家賃低下リスク」は、家賃が下がることで利回りが低下してしまうことを指します。家賃は築年数が経てば経つほど下がる傾向にありますが、表面利回りには家賃の目減り分は考慮されていません。ローンで物件購入をする場合には、家賃収入の下落を織り込んだ上でローンを組まないと、将来的に返済に支障がでる可能性もあります。

中古マンション投資は今後どうなる?

不動産の資産価値が下がり続ける「デフレ時代」が長く続いた日本。近年では大都市圏を中心に上昇へと転じていますが、人口減少も始まっており、不動産投資には不利な時代のように思えます。それでは、今後の「中古マンション投資」はどうなるのでしょうか?

●人口減少時代の「中古マンション投資」

2005年から人口減少が始まった日本。人口が減れば、当然不動産需要も減ります。その点から言えば不動産投資には厳しい時代に入ったと言えますが、中古マンション投資の場合では少し事情が異なります。

一般的には「地方は戸建・持ち家志向が強い」「大都市では集合住宅・賃貸」と言われていますが、人口が減少しているのは地方部であり、首都圏をはじめとした都市圏では人口はまだまだ増加傾向にあります。特に東京都では都心回帰の影響もあり、2020年頃までは人口増加が続くと予想されています。

また若年層の都市圏への人口流入や単身高齢者の増加に伴い世帯数は増加傾向にあり、今後もそのトレンドは継続しそうです。つまり中古マンション投資の「主戦場」である都市圏では、当分の間は単身者向けの需要は増え続け、投資環境に大きな影響はないだろう、と考えられます。

●投資用マンションに狙い目の物件タイプは?

中古マンション投資では、今後も「都市圏の人気エリア」「利便性の高い立地」「単身者~夫婦世帯向けの小規模住宅」というトレンドが継続するでしょう。それに加えて「高級志向」「高齢者対応」などのキーワードが加わると思われます。

「高級志向」とは、分譲マンションと遜色のないハイクオリティな設備・仕様を持つ物件を指します。かつての投資用マンションには設備や間取りプラン、ディベロッパーのブランド力で見劣りするものが多かったのですが、ここ最近では大手不動産会社が高級賃貸マンション部門を強化するなど、分譲用と遜色ないクオリティの物件が増えています。「賃貸向けだから設備のクオリティは多少低くていいだろう」という考えは通用しなくなりつつあるのです。

もうひとつ重要なのは「高齢者対応」でしょう。近年では「老後は便利な都会で楽しく過ごす」と考えるアクティブシニアが増えており、都心部での高齢者向け物件のニーズが高まっています。物件のバリアフリー化は、物件の資産価値維持には必須項目となりつつありますが、投資用マンションでもその傾向は強まるものと予想されます。

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