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不動産投資とは? 初心者の疑問を解決【O-uccino(オウチーノ)】

第1回不動産投資ってなに?

今、賢く資産を運用しようとしている人たちに注目を集めている「不動産投資」。この連載では、なぜ多くの関心を集めているのか、みなさんと同じ目線で、わかりやすく紹介していきます。第1回目は、不動産投資のエッセンスをまとめました。

人に家を貸して家賃を得ること

不動産投資とはその名前のとおり、土地や建物に資金を投じ、収入を得ることです。土地そのものを貸すこともありますが、ビルやマンションの一室を貸すことも、不動産投資にあたります。しかし、自宅の他に不動産を持っている人は、少ないでしょう。不動産投資をしている人の多くは、投資用に不動物件を購入してそれを賃貸に出します。
自宅のほかに不動産を購入するとなると、特殊な人たちが行う投資と考えるかもしれませんが、不動産投資はある程度の年収があれば、だれにでも始められます。もちろん、日中に働いているサラリーマンにでもです。
不動産投資信託と不動産投資では次のような違いがあります。不動産投資信託は、みんなで出しあったお金を専門家が運用し、自分の物件を用意する必要がない代わりに、リターンも限定的です。これに対し不動産投資は自前の不動産を人に貸し、家賃・賃料が丸ごと自身の収入になります。
しかし、自前で不動産物件を用意するには、大きな金額が必要です。そこにリスクを感じる人もいるかもしれません。けれども不動産投資は、大きな資金を動かすからこそ、利益も大きいのです。たとえ運用の経費を差し引いたとしても、不動産投資信託で得る配当よりもはるかに大きな額が手元に入ってきます。また、不動産投資は、安定した収入を得られる手段でもあります。不動産の賃貸契約は、たいてい2年単位です。もしも、地価が大きく変動したとしても、2年ごとに契約が見直されるために、影響もゆるやかに反映されます。

サラリーマンでも大家さんになれます

不動産オーナーというと、お金持ちや先祖代々から譲り受けている地主さんを思い浮かべますが、今やサラリーマンのオーナーが多いのです。特に、都市部では、マンションのワンルームなどの小規模な物件を取得し、賃貸に出している人が多数です。
では、どのように不動産物件を取得するかというと、現金で購入することもできますが、金融機関より融資を得て、ローンで購入することもできます。もちろん、自宅用住宅ローンでは、投資用物件は購入できません。しかし自宅用の住宅ローン以外にも、資金を借りることができるのです。最近では金融機関によって、不動産投資専門のローンを用意しています。なぜなら、不動産へ融資することは、確実性が高くリスクが少ないと考えられているからです。事業を興して融資を依頼するよりも、不動産購入の資金調達の方がはるかに有利なのです。
融資を受ける際に、サラリーマンという属性は大いに役に立ちます。給与という定期収入が認められるため、ローンが焦げ付きにくいと判断されるからです。もちろん、取得しようとしている物件も査定対象になりますが、サラリーマンだからという理由で、貸し付けを拒否されることはありません。おおむね年収の5倍までは融資を受けることができるといわれています。また、すでにローンを払い終わった自宅を持っている場合は、それを担保にローンを組むことも可能です。
図 不動産投資家の職業と年収

不動産投資家の職業と年収

出典:「第4回 不動産投資に関する意識調査」(2012年/野村不動産アーバンネット)

ほかにも不動産投資は、サラリーマンに向いている特徴があります。先ほど、不動産投資の特徴に、合理性と書きましたが、他の投資に比べて手間がかからないのです。
不動産投資は、物件を購入するまでは、かなり慎重にそして期間を要します。しかし、一度購入し、賃貸の契約を締結すれば、それほどやることは多くありません。家賃の徴収、細かな修繕など、入居者への対応は、管理会社を利用することもできます。家主に代わって物件を管理してくれるサービスが充実しているのです。
さらに、運用方法がわかりやすいところも合理的です。投資信託や金融派生商品(デリバティブ)のように、お金の動きが複雑ではありません。運用の仕組みは、だれにでも理解できます。また2年と長いスパンで契約されるため、日々価格変動に頭を悩ませることがありません。その点、株やFXは、毎日値動きをチェックしないと、大きな損失を出すこともあります。不動産投資に費やす時間は長くなくてもいいのです。
気ぜわしく時間に追われるサラリーマンであっても、不動産投資で成功している人はたくさんいます。あなたにもできる投資方法なのです。

長期の資産形成に向いています

不動産投資の最大の魅力は、一定の期間が過ぎると、その物件は自分のものとなることです。ローンを払い終わると、家賃はすべて自分の収入となります。長期に運用していると、加速度的に資産を増やせるのです。
ただし、ローン返済中は、家賃からローン返済分を引いた額が収入です。その利益率は、中古のワンルームマンションで、5〜8%と言われています。低金利の昨今、銀行に預金しても、利率は1%に届きません。現金として手元に置いておくよりも、不動産という固定資産に変換させる方が、はるかに高い運用益を得られます。
しかし、ローンというとリスクに目が向く人もいるでしょう。たしかに不動産投資にも、危うさはあります。空き部屋が続くとローンの返済に詰まることもあります。ただ、自分が所有している資金だけを運用するよりも、融資を受けた大きな金額を運用する方が、はるかに大きな利益を得られると思いませんか?
たとえば、あなたの財産が500万円だったとします。年利1%の商品に500万円を投資しても、得られるのは年5万円のみです。一方、融資を受けて1500万円を運用したなら、年15万円の利益が得られます。小さなパイよりも大きなパイを動かす方が、リターンは大きいというのは投資の基本です。
ここで、なぜ不動産投資が、資産形成に有利かという話に戻ります。金融商品を買うために、融資をしてくれる金融機関は、なかなかないでしょう。ただし、不動産購入のためなら、融資を受けることができるのです。つまり、不動産投資は、あなたの資産以上の金額を動かすチャンスを得やすいのです。融資という資産増加の効果によって、資金は元本より大きくなります。従って、元本では得られなかった物件を取得することで、家賃収入という大きなリターンが望めます。
中古住宅市場は、新築住宅に比べて価格が安定している
新築マンションと中古市場(マンション+戸建+土地)、市場規模比較 新築マンション・流通市場規模(首都圏)

新築マンションと中古市場(マンション+戸建+土地)、市場規模比較 新築マンション・流通市場規模(首都圏)

(出典:東日本不動産流通機構、不動産経済研究所のデータをもとに、住友不動産販売が2010年作成)

首都圏の新築マンションの市場規模は、96年の2兆1060億円を頂点に、2010年には、約半減の1兆210億円に減少しました。新築市場は、経済状況によって大きく左右される傾向といえます。一方の中古住宅市場は、安定した市場を保っています。中古物件の売買は、新築に比べて価格の急騰急落の危険性が少ないといえるでしょう。

上記の記事は、2013年5月15日現在のものです。掲載情報の著作権は株式会社オウチーノ(以下:弊社)に帰属します。情報内容は保証されるものではありませんので、万一この情報に基づいて被ったいかなる損害についても、弊社および情報提供元は一切の責任を負いません。予めご了承ください。

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