不動産売却・家を売るなら一括査定

不動産は売りどき!

  • オリンピック需要で不動産相場が上昇
  • 低金利による購入者の増加
  • 人口減少による将来的な不動産相場の低下予想

2020年以降に相場が下落するかも…

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不動産売却の仕組み

不動産売却の仕組み

レインズって何?

国土交通大臣指定の不動産データベースで、不動産会社同士が物件情報を共有する仕組みです。ポータルサイトとも連動しています。

売却する不動産は、レインズを通して、原則、みんなが探せるようになっています。つまり、不動産会社の規模は関係ないってことですね!
ただ、査定額や販売計画は異なるので、複数社の査定を比較してみると良いですよ!

不動産売却の流れ・手順

STEP
1
一括査定の依頼をする
  • 1. 売却する不動産について分かる範囲で入力します。
  • 2. 相場感だけ知りたいなら簡易査定、正確に知りたいなら現地査定を選択します。
  • 3. 査定可能な不動産会社が1社以上表示されるので、何社か選んで依頼完了します。
一括査定の依頼をする
STEP
2
査定書をもらう
  • 1. 簡易査定ならメール等で受け取れますが、あくまで相場感を知る程度です。
  • 2. 正確な査定書は、現物確認が必要なため現地訪問査定後(数十分程)にもらいます。
  • 3. 複数社、できれば2~3社の査定から、どこが良いか比較してみましょう。
査定書をもらう
STEP
3
不動産会社と契約する
  • 1. 査定額が高いだけでなく、説明に納得感があった業者を選ぶのがポイントです。
  • 2. 契約方法は3種類(一般、専属、専属専任)あり、どれにするか選択します。
  • 3. 不動産会社が売却相手を見つけてくれるまで連絡を待ちます。
不動産会社と契約する
STEP
4
購入希望者の内覧対応をする
  • 1. 予約が入ったら、印象を良くするため部屋や水回りを綺麗にしておきます。
  • 2. 内覧に対応できない場合は、不動産会社に鍵を預けておきます。
  • 3. なかなか売れない場合は、値下げだけでなくリフォームも検討しましょう。
購入希望者の内覧対応をする
STEP
5
購入申込と売買契約
  • 1. 購入希望者から申込書を受け取り、購入者の事前融資の審査結果を待ちます。
  • 2. 審査が通れば、売買契約を交わし、手付金を受け取ります。
  • 3. その後、購入者の融資の本審査結果を待ちます。
購入申込と売買契約
STEP
6
所有権の移転と引渡し
  • 1. 本審査が通ったら、購入者から残代金を受け取ります。
  • 2. この時、売却を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払ってください。
  • 3. 司法書士が登記関連書類を法務局へ提出し、権利が移転します。
  • 4. 原則、空室にして引渡しをします(許可を得た場合は除く)。
所有権の移転と引渡し

不動産売却の注意点

不動産を売却する場合は、さまざまな注意点がありますが、特にお金と期間について注意する必要があります。お金は、査定額の考え方や、売却に必要な費用、全体的なお金の流れに関する注意です。期間は、引渡しのタイミングや、売却に至るまでの期間に関する注意です。

「査定額=売却できる価格」ではない

「1番高く査定してくれた不動産会社と契約したのに、なかなか売れなくて結局値引きするしかなくなった!」なんて話は良くあります。不動産の査定価格で重要になるのは、1番高い査定をしたかどうかではなく査定価格に納得できる説明があったかどうかです。査定価格は、現在の需要と共有のバランスで決まります。過去の取引価格だけでなく、販売戦略をどのようにしていくかで判断しましょう。
たとえば、「周辺の取引価格は◯円ですが、あなたの物件は駐車場が2台あるので、共働き世帯に訴求できるメリットがあります。この周辺は共働き世帯が多いにもかかわらず、駐車場は1台で…」のように、なぜ周辺の取引価格よりも高いのか安いのかを確認しましょう。

不動産売却に必要な費用・手数料

不動産の売却には、原則、以下の諸費用がかかります。

費用項目 金額 注意点・備考
仲介手数料 ▪️売却価格が400万円超の場合
売却価格×3%+6万円+消費税が上限
売買契約時に1/2、残代金決済時に1/2を要求される場合が多い。
印紙代 売却価格が5000万円以下なら1~2万円 郵便局で購入し、契約書に貼付する。
譲渡所得税 ▪️売却で利益(売却益)が出た場合
5年以内所有:売却益の39.63%
5年超10年以内所有:売却益の20.315%
10年超所有:売却益の14.21%
利益が出た場合、売却した翌年の2~3月に確定申告が必要。
抵当権抹消 1万円前後 抵当権がある場合のみ

※仲介手数料は、宅建業法で上限金額が決めれているだけで一律定額ではありません。

住宅ローンが残っていても家を売れるの?

住宅ローンの残債がある家を売るには、抵当権を消す必要があります。そのためには、ローン残債を完済しなければならず、つまり、不動産の売却金額が、住宅ローンの残債を上回る必要があります。また、預貯金を崩さず、売却時の諸費用(仲介手数料・印紙代など)や、新しく住む転居先の頭金までも売却金額で支払う場合は、下記の点に注意する必要があります。

売却金額 > 住宅ローン残債 + 売却時の諸費用 ( + 新居の頭金 )

実際には、すべてをまかなえるほど高く売れるとは限りません。現実的には、預貯金で一部の金額をカバーする必要があるでしょう。

住み替えローンを使う

預貯金も少なく、売却金額が住宅ローンの残債を下回る場合は、住み替えローンを検討してみましょう。新たに住み替える新居の住宅ローンを組む場合に、現在の住まいの売却金額と住宅ローン残債、諸費用の差額分も一緒に借りることができます。
ただし、住み替えローンは、融資の審査が厳しくなっており、安定収入や担保があるなど条件がそろわないと借り入れできない場合があるようです。

任意売却は最後の手段

任意売却とは、住宅ローンを滞納し、債務超過した不動産を売却することを言います。このような不動産は、そのままにしておくと裁判所で競売にかけれてしまいますが、任意売却では、仲介業者が債務者である金融機関と間に入って売却したお金を住宅ローンの返済に当てるという合意を得ることで、ローンを残したままでも抵当権を解除してもらうことが可能になります。

不動産売却で税金はかかるの?

不動産の売却で利益が出れば、譲渡所得税(じょうとしょとくぜい)の対象になります。売却した利益(売却益)は、下記の方法で計算します。ただし、平成28年現在、「マイホーム3000万円特別控除」という制度があり、この制度を利用すると、自身が住んでいた不動産なら、売却した利益が3000万円を上回らない限りは税金がかかりません

売却した利益 = 売却価格 − 取得費 − 売却の諸費用

取得費は、土地と建物を別々に考える必要があります。土地については購入時の価格ですが、建物については、経過年数とともに購入時の価値を減らして考えます。税務上の計算式では、購入と同時に建物の価値は10%下がり(×0.9)、さらに減価償却率を経過した年数分掛け合わせています。

建物取得費 = 建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

法定耐用年数と償却率(住宅の場合、2017年度時点)

費用項目 耐用年数 償却率
木造 33年 0.031
軽量鉄骨 40年 0.025
鉄筋コンクリート 70年 0.015

購入代金が不明な場合(書類が残ってない場合)

「あまりに昔に購入したため、買った時の書類が残っておらず、購入代金もわからない」なんてことがあると思います。書類がない場合は、購入代金を証明することができないため、税務上は、売却価格の一律5%を概算の取得費とみなして計算する方法もあります。

早く売りたい場合は注意が必要

不動産市場は需要と共有のバランスです。希望の金額で購入してくれる人は、すぐには見つかりません。人気エリアでないにもかかわらず、どうしても早く売りたいなら相場より安くする必要がでてきます。しかし、あまりに時間を掛けすぎると、今度は建物の劣化が進み、不動産の価値が低下し始めます。

不動産売却金額と売却までの時間との関係

不動産売却金額と売却までの時間との関係

A早く高く売る

人気のエリアで、かつ、レアな不動産の場合は、早く高く売れる可能性があります。所有する不動産に希少価値があったり、みんなが住みたがるエリアであれば、不動産会社に相談して一定期間は高めの価格で売りに出してみても良いかもしれません。

B時間をかけて高く売る

時間をかければ、売却予定の不動産を気に入ってくれる人が現れる確率は高まります。ただ、建物が劣化して資産価値が下がるのを防ぐため、半年や1年など一定の期限は決めておく必要があります。

C早く売りたいので安くする

同一条件の不動産相場より安くすれば、買い手が現れる可能性は高まります。また、”買取(かいとり)”と言って、不動産会社が不動産を買取ってくれる場合がありますが、その場合も相場よりも安くなる場合がほとんどです。

D時間をかけたが安くなる

時間をかけて、所有する不動産を気に入ってくる人が現れるのを待つ場合、注意しなければならないのが、同じエリア内に似たような不動産が存在するのかという点と、そのエリアの人口が減っていないかという点です。過疎化が進むエリアであったり、同じような不動産が他にもたくさんあれば、時間をかけても値引きなしで売却するのは難しいでしょう。

不動産会社との契約方法でその後が変わる

査定後に不動産会社に買い手を探してもらうため、媒介契約(ばいかいけいやく)を結ぶ必要があります。契約しただけでは、費用はかかりませんが、3つの媒介契約のどの契約にするかによって、買い手の見つけ方や見つかるまでの期間が変わってくる可能性があります。

不動産売買に関する媒介契約の種類

契約の種類 他社への
媒介依頼
買い手の
自己発見
レインズ登録義務 業務報告
一般媒介契約 義務なし 義務なし
専任媒介契約 × 7日以内に登録 2週間に1回以上
専属専任媒介契約 × × 5日以内に登録 1週間に1回以上

通常、契約の有効期限は3ヶ月以内となります。一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約が可能な取引です。つまり各社の競争をあおる事ができます。ただし、国土交通大臣指定の不動産データベースである”レインズ”への登録義務がないため、日本全国の不動産会社が閲覧できない状態になるリスクがあります。
対極にあるのが、専属専任媒介契約で、これは1社専任での契約しかできませんし、売主であるご自身が買い手を見つけてくるのもNGとなります。まさに独占契約であり、不動産会社が一番契約したい種類がこれです。レインズへの登録義務もあり、早く売却が決まる可能性がありますが、他社からの情報が来なくなるため、売れない場合に本当に売れにくいのかなど判断がしにくくなるデメリットがあります。
売却までの期間にゆとりがあれば、まずは一般媒介契約で複数社と契約をして様子を見てから、数ヵ月後に専任媒介契約に切り替えてみるのも良いでしょう。

不動産売却ガイド

不動産売却・一括査定

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