不動産売却の前に知っておこう!3つの媒介契約形態の違い

家などの不動産を売却したいとお考えの方は、まず、その売買を仲介する不動産会社と媒介契約を結ぶことが一般的です。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの形態があります。そして売主は、納得できる取引を実現するために、そのメリットとデメリットをよく知ったうえで媒介契約を締結する必要があります。各々の媒介契約の概要と、メリット・デメリットについてご紹介していきましょう。

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そもそも「媒介契約」とは?

「媒介契約」とは、宅地建物取引業法に基づき、売主が、不動産売買の仲介をする不動産会社と結ぶ契約の総称です。契約の中で、販売価格などの売主が希望する売却条件や仲介手数料などが決められています。

「専属専任媒介契約」とは?

売主が、仲介業務を依頼したい不動産会社を1社だけ選び、その会社のみと媒介契約を締結する形態を「専属専任媒介契約」といいます。
「専属専任媒介契約」を締結した不動産会社は、売主から依頼された物件を独占して販売できる権利があります。一方、売主に対して1週間に1度以上はその物件の販売活動状況を報告する義務も生じます。
また、不動産会社は、媒介契約締結後5営業日以内に、国土交通大臣が指定した公益法人「不動産指定流通機構」へ売却対象物件の情報を登録する義務があります。媒介契約を締結した売主は、不動産会社へ物件の売却に関して全面的にお任せする形となり、売主自身で物件の買い手を探すことはできません。

「専任媒介契約」とは?

「専任媒介契約」は、売主が選定した不動産会社1社のみが、物件の販売に関して独占権を持つ点では前述の「専属専任媒介契約」と同様です。
「専属専任媒介契約」との違いは、売主への販売活動状況の報告義務が2週間に1度以上と、報告頻度が減ることです。さらに媒介契約締結後の7営業日以内に、不動産会社は国土交通大臣が指定した公益法人「不動産指定流通機構」へ売却対象物件の情報を登録する義務があります。
「専任媒介契約」の場合、売主自身が買い手を探すことも可能です。ただし、もし売買が決まったときには、不動産会社に対して、広告宣伝費などの販売活動にかかった諸経費を売主が負担しなければならない場合があるため、契約締結前に確認しておきましょう。

「一般媒介契約」とは?

「一般媒介契約」では、売主は複数の不動産会社と媒介契約を締結することができ、売主自身が買い手を探すこともできます。
「一般媒介契約」は、売主・不動産会社の双方にとって、自由度が最も高い契約です。不動産会社側も売主に対する販売活動状況の報告義務はなく、国土交通大臣が指定した公益法人「不動産指定流通機構」へ売却対象物件の情報を登録する義務も負いません。

売主から見た各媒介契約のメリットとデメリット

売主が「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を締結した場合には、相手の不動産会社は、独占的に物件の売却を任されます。指定期間内には積極的にインターネットや紙面での広告活動を行ってくれる可能性が高くなるため、買い手へ強くアプローチできます。
ただし、媒介契約を締結した不動産会社が1社のみに限定されるため、売却対象物件を多くの人に知ってもらうことは難しい場合もあります。複数の不動産会社に依頼したときと比較すると、なかなか買い手が見つからない可能性も持ち合わせています。

一方、短期間でより多くの人に売却物件情報を見てほしい売主や、売主自身でも買い手を探せる可能性を残しておきたい場合には、「一般媒介契約」のほうが適した媒介契約といえるでしょう。ただし、「一般媒介契約」の場合には不動産会社の報告義務がないため、売主の希望通りに積極的な広告活動をしてもらえるかどうかは確実とは言い切れません。 不動産会社と媒介契約を締結する以外にも、不動産会社に、仲介ではなく買い手となってもらい、物件を買取してもらい即現金化する方法もあります。売却価格はどちらかというと安くなる傾向がありますが、スピーディに売却取引を成立させたい売主にとっては、不動産会社による買取は、最適な方法のひとつとなりえます。

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