賃貸収益物件の売却方法

超低金利時代の今、個人年金づくりや財産形成を目的とした不動産投資が盛んに行われています。賃貸収益物件は入居者がいる限り安定的な賃貸収入が望めるため人気ですが、期待して購入したものの思うようにいかない場合や、賃貸収益物件を相続したが手放したい場合など、さまざまな理由で売却を考えるケースもあります。しかし、物件を売却したいと思っても、賃貸アパートやマンションの経営をしている大家さんでもなければ、どうしたらよいのかなかなかわからないものです。そこで、賃貸収益物件の売却を検討している人が知っておきたいポイントや注意点をまとめてみました。

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賃貸収益物件の査定額は利回り相場で左右される

賃貸収益物件とはいえ、売却までの大まかな流れは一般の不動産とさほど変わりはありません。しかし、それぞれの局面から、手続き方法や考え方などが異なります。 一般の不動産物件における査定方法は、間取り、築年数、デザイン、設備、周辺環境や立地条件を見て決定されます。ここまでは賃貸収益物件も同様ですが、賃貸収益物件の査定方法で重要になってくるのが、収益還元法に基づいた「利回り相場」です。利回り相場の計算方法は「年間の賃貸収入(賃料)÷表面利回り」で算出されます。計算式に出てくる「表面利回り」とは、アパートやマンションの収益性の高さを測るために使用する数値です。計算方法は、「年間の賃貸収入(賃料)÷物件の購入価格」で算出します。ここでポイントになるのは、維持費・管理費などの物件を維持するための費用を含んでいないので、実際の利回りとは異なる点です。この設定をよく考えないと、相場より高すぎる売り出し価格に設定したせいでなかなか売れなかったり、売れたものの安く設定したために損失が出てしまいます。利回り相場は立地や築年数、用途によって異なります。
そういった事態を回避するためにも、収益物件の販売経験が豊富な不動産会社を見つけることも重要です。

まずは所有している賃貸収益物件と類似している物件をインターネットなどで検索し、どの程度の利回り相場で売却されているのかを調べてみましょう。ただし、ウェブに掲載されている売却価格は、売主の希望額であり割高な価格設定である場合が多いです。その点を注意した上で、自分の物件ならどのぐらいの利回りで可能なのかを調べるには、インターネットの情報は大変に便利なので有効活用してみてください。自分の中である程度の販売価格に対する指標ができたら複数の不動産会社に査定依頼をしてみて、自分が信頼のできる業者を見つけましょう。

オーナーチェンジ物件を売る場合のメリット・デメリット

オーナーチェンジとは、すでに賃貸で入っている住人がそのまま入居した状態で不動産売買をすることです。賃貸借契約を継続したまま建物の所有者、つまりオーナーが代わるため「オーナーチェンジ」と呼ばれています。 まず、空室の賃貸物件を買い取った場合は、新たな賃貸物件として募集するところから始めなければなりません。実際にいくらで賃貸に出せばいいのか確定できない、入居するまで賃貸収入が得られないという不安要素があるため購入に踏み切れない人も少なくありません。中古賃貸物件なら状態によってはリフォームが必要になりさらに費用がかさむでしょう。 オーナーチェンジ物件の場合はすでに賃貸中であり、所有権を得てすぐに賃貸収入が自分のものになることから購入者にとっても安心です。賃貸料金の額も明確なので、利回りを計画しやすいこともメリットになります。 ただし、オーナーチェンジ物件は入居者が居住していることによる制約により、一般的に売買価格が安く設定されていることが多いです。よって、一般市場での売却にせよ業者に買い取ってもらうにせよ、空室の場合よりも売却価格が低くなってしまうことは売主にとってデメリットでしょう。 また、入居者がいるため、部屋の様子を確認できないケースもあり、実は思った以上に物件が傷んでいたなど、後々トラブルになることもあります。

賃貸収益物件の売却の際には、自分の所有している物件の価値と売り方の手順を把握することが大切です。物件の状態に応じた価格設定をし、納得できる形で物件を売却しましょう。

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