ローン残債のあるマンションは売却できるの?

ローンを借り入れてマンションを購入したとき、マンションを売却してもローンの残額に満たないことがあります。転勤や家族の事情などで住み替えをしたいとき、マンションの住宅ローンが残っていても、売却は可能なのでしょうか。ローンの返済を終えるまでは、今のマンションに住み続けなければならないのでしょうか。また、ローンの返済が苦しい場合にも、売却を考えるケースが想定されます。ローン残債のあるマンションの売却が可能なケースについて、また売却にあたって注意するべき点などをみていきましょう。

ローン残債のあるマンションは売却できるの?
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売却代金等で充当が基本

マンションを売却する場合、大抵は住宅ローンの残債が残っている事が多いでしょう。それでは、住宅ローン残債が残った状態でマンションを売却することは可能なのでしょうか。結論から言うと、住宅ローンの残債がある状態でも、売却をすることは可能です。しかし、マンションに設定されている抵当権の抹消が必要です。

不動産を売却して不動産登記の名義変更を行うためには、抵当権の抹消手続きが必要です。ローンを完済することで、抵当権は抹消されます。ローン残債がマンションの売却代金よりも少ない場合は、問題なく抵当権を外せます。しかし、売却代金がローン残債を下回る場合では、差額を自己資金で用意しなければ抵当権は抹消されず、売ることができなくなります。

例えば、2000万円のローン残債があり、売却価格が1500万円であった場合、500万円の自己資金を充当すると、抵当権は抹消されるので売却できます。足りない分の500万円を分割払いで返済していく、というわけにはいかないのです。

そのため、売却しようとしているマンションの売却価格でローンを完済できるのか、売却価格がローン残債を下回っても自己資金で払いきれるのか、などをしっかりと調べておきましょう。マンションの売却価格は不動産会社に査定依頼をしたり、インターネットなどで似た条件の物件がどのくらいで販売されているのかチェックすると把握がしやすいです。

買い替えローンが利用できるケースもあり

売却価格がローン残債を下回り、差額の自己資金が用意できないケースでも、買い替えであればマンションが売却できることもあります。マンションを売却して新たな住まいを購入し、ローン残債を新居のローンに含めて新たな借入れを行う「買い替えローン」が利用できるケースです。

買い替えローンの利用によってこれまで払ってきた住宅ローンよりも金利が下がり、お得となるケースが見られます。また、売却によって損失が出た場合には、居住用財産の特例の条件に合致すれば、所得税や住民税が減税される優遇措置も受けられます。

逆に築20年を超える物件は、多少急いでも査定価格は大きく変わらないとも言えます。ご自分のマンションがいくらくらいになるのか、インターネットの簡易査定などで査定価格をチェックしておくとよいでしょう。不動産ポータルサイトなどで、似た条件のマンションがどの程度で販売されているのかチェックしておくと相場感が分かり、査定額が提示された時に判断がしやすくなります。

ただし、買い替えローンは、収入に比較的に余裕がある人や今のローンの借入れ時よりも大幅に収入が増えた人など、利用できる人は限定的です。買い替える物件の担保価値にも左右されます。また、ローンの借入れができたとしても、ローン支払額が増えることが大半ですので、現実的に支払い続けることができるか、金融機関や不動産会社に相談をして、慎重に判断してみましょう。

買い替えローンが利用できるケースもあり

ローンの支払いが困難なときは任意売却を検討

ローンの支払いを滞納している場合には、金融機関との話合いによって、任意売却を行えることがあります。ローンの返済が滞ってしまうと、借入れ先の金融機関にマンションを差し押さえられ、競売に掛けられます。しかし、競売では相場より安く落札をされることが多く、多大な債務が残りがちです。任意売却の場合は、実勢価格に近い売却価格で取引されますので、残債が競売よりも少なくて済むケースが多くみられます。ローンの支払いが苦しいときは、早めに金融機関に相談してみましょう。

ローンの返済を進め、ローン残債が残らない金額でマンションが売却できるのが理想的です。しかし、マンションのローン残債があっても、住まいの買い替えなどは売却が可能なケースがありますので、不動産会社に相談してみましょう。

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