マンションを売却して住み替えたいときのポイントとは

一度購入したマンションも、転職や両親の介護など家族の事情等によって、売却して住み替えることを考えるケースがみられます。今の住まいの売却と新たな住まいの購入のタイミングは、どう捉えるべきなのでしょうか。また、賃貸物件に住んでマンションを購入する場合よりも、マンションを売却しての住み替えでは、住宅ローンの資金繰りなども問題になりやすいかもしれません。マンションを売却して住み替える際のポイントをみていきましょう。

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購入と売却、どっちを先とするべき?

マンションを売却して住み替えるときに難しいのが、今住んでいるマンションの売却と新たな住まいの購入のタイミングです。売却と購入を同時進行するのが理想的ですが、早々タイミングよく買主や理想の物件に巡りあえるものとは限りません。

売却を先に行う場合、売却価格をもとに新たな住まいの購入価格を確定しやすくなります。売却を焦らずに済むので、比較的高値で売りやすくなります。反面、売却が決まってから引き渡しまでに購入する物件が決まらないと、仮住まいが発生する可能性があることがデメリットです。

購入を共に行うのは、新たな住まいをじっくり探せるというメリットはありますが、売却を急いで安めの価格で売ってしまう可能性があります。仮住まいは発生しませんが、二重のローンとなってしまう可能性も考えられます。

購入を先に行う場合は、比較的資金に余裕がある人に向いた方法といえるでしょう。資金計画に余裕がない場合には、売却から進めるのが賢明です。

安易に借入れ額を増やさない

新たに購入する物件でローンを組む場合、返済額がこれまでより増えたり、借入れ期間が延長されたりすると、老後のための資産形成に影響を及ぼすことがあります。借入れ可能な額は、返済が可能な額とは異なりますので、借入れによって生活を圧迫することがないか、家計を見直してみましょう。

支払いに余裕があれば買い替えローンも検討

マンションの住宅ローンで残債がある場合、借入を行なっている金融機関によって抵当権が設定されています。売却代金等で残債を全額返済することで抵当権を抹消し、所有権の移転登記を行えるようになります。原則としては、売却価格がローン残債を下回るなど、売却代金でローンを完済できない場合には、自己資金等で返済しなければ売却できません。

しかし、住み替えの場合に限り、新たな住まいの購入でローンを組むのであれば、残債も組みこんでローンを組むことが可能なケースもあります。「買い替えローン」と呼ばれるもので、担保価値を上回って融資が行なわれますので、申込者の年齢や職業、勤務先といった属性から比較的厳しい審査となります。ローンの返済額がこれまでよりも増えることになりますので、実際に返済していけるかどうか、利用にあたっては慎重に判断していきましょう。

マンションを買い替えるときは、一次取得のときよりも年齢を重ねています。マンションの住み替え後に、新たに住宅ローンを借り入れる場合には、返済期間や金額に無理が生じないか、資金計画を熟慮する必要があります。

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