住宅ローン返済が苦しい人必読。「任意売却のススメ」

マイホームを住宅ローンで購入するときには、誰しも将来の人生設計に基づいて返済計画を立てます。しかし、購入後のさまざまな事情で住宅ローンの返済が滞ることもあるでしょう。そんな場合には、住宅が差し押さえられ競売にかけられる前の任意売却をおすすめします。任意売却なら、競売と違い相場と同程度で住宅を売却することが可能です。競売になると、相場の60%~70%で売却することになり、かなりの損失。どのみち住宅を手放すことになるなら、任意売却のほうが有利な条件で売却できます。

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任意売却をおすすめするケース

任意売却をすすめするケースには、次のようなものがあります。

  • 1.ボーナスカットやリストラ、病気や怪我による休職などで収入が減った
  • 2.賃貸不動産のオーナーになったが、ローン返済額よりも賃貸収入が少ない
  • 3.離婚や相続などで住む人がいなくなった住宅を売却したい
  • 4.住宅ローン以外にも借入金があり、自己破産を考えている

何らかの理由で住宅ローンの返済が難しくなると、最初は返済が滞りがちになります。この頃にはまだ、せっかく手に入れたマイホームを売却することまでは考えない方が多いでしょう。

けれども、一時しのぎの消費者金融やクレジットカードのキャッシングで返済したとしても、借金が借金を呼び、雪だるま式に債務が増えていく第一歩になってしまうことが多いのです。ここはやはり、専門家である不動産会社に早めに相談するのが一番。任意売却を検討してみましょう。

任意売却のメリット

任意売却の主なメリットは、以下の5つです。

  • 1.ほぼ相場どおりの価格で売却できるので、住宅ローンの残額の多くを返済できる(競売は相場の60%~70%の価格になる)
  • 2.近隣者に知られずに売却できる(競売は、事情があって売却することが公になる)
  • 3.売却益を充当してもまだ残る住宅ローンの返済方法を、交渉できる(競売は交渉不可)
  • 4.引っ越し、その他費用を手元に残すことができる(競売は、売却代金が100%債権者に渡る)い
  • 5.引っ越し時期を交渉することができる(競売は強制立ち退きになる)

このように、任意売却にはメリットが多数挙げられます。連帯保証人の同意がないと売却できないことや、購入希望者の内覧の受け入れに立ち会わないといけないことなどデメリットもありますが、これらのメリットを考えると、やはり任意売却のほうが経済的・社会的ダメージが少なくてすむ方法であるといえます。

任意売却のスケジュール

住宅ローンを滞納した場合、任意売却が可能なのは、裁判所からの「担保不動産競売開始決定通知」が届くまでです。金融機関にもよりますが、まず支払いを催促する「督促状」が届き、滞納し始めてから3~6カ月以内に「催告書(代位弁済予告通知)」が届きます。

催告書とは、住宅ローンの保証会社が、滞納分だけでなくローンの残り全額を金融機関に立て替え払いするという通知です。この立て替え払いが行われてしまうと、今度は保証会社のほうにローンの残り全額を一括で支払わなくてはならなくなります。

多くの人は支払い不可能ですので、最終的には、滞納し始めてから4~7カ月以内に、裁判所から「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。この通知が届いてしまうと、もう任意売却はできません。そこで、より健全な再出発のため、滞納が決定した時点で任意売却を検討することをおすすめします。

任意売却のスケジュールは、以下のとおりです。
  • 1.任意売却の金額を決めるため、不動産会社に住宅の査定をしてもらう
  • 2.不動産から売却の広告を出してもらい、希望者に内覧してもらう
  • 3.買主と売買契約を行う
  • 4.金融機関または住宅ローンの保証会社に、抵当権抹消の同意をもらう
  • 5.金融機関または住宅ローンの保証会社と相談してローン残額の支払い方法を決め、決済する
  • 6.住宅の所有権を買主に移転し、住宅を引き渡す

気になるのがこれらの手続きにかかる費用です。不動産会社への仲介手数料を始め、抵当権の抹消や差し押さえの解除などの費用は、全て債権者である金融機関などが負担するのが原則。その上、交渉次第で引っ越し費用を負担してもらえるケースもあります。

現在居住している住宅を4~7カ月後までに売却するというのは、かなりタイトなスケジュール。しかも、住宅ローンを滞納してからの任意売却には、金融機関など債権者の合意が必要です。けれども、債権者との複雑かつデリケートな交渉は、素人には難しいもの。ここはやはり、豊富な知識や実績をもつ不動産会社に依頼して任意売却を行うのが、賢明な選択といえるでしょう。

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2020年以降に相場が下落するかも…

だから今のうちに売却!

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