売るべきか、貸すべきか。マンションの住み替えはどっちがお得?

所有しているマンションから新たに別の住居に住み替えを検討しているとき、現在のマンションを売ったほうがよいのか、あるいは賃貸にしたほうがよいのか迷うところですね。売るにしろ、賃すにしろメリットばかりではありません。双方デメリットもあるのも事実です。所有のマンションを売った場合と貸した場合の、それぞれのメリット・デメリットを比較してまとめてみました。マンションからの住み替えを検討するときの参考にしてくださいね。

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賃貸にするメリット

所有するマンションを賃貸にする場合、順調に借り手が決まったときは、不動産を手放すことなく安定した家賃収入を見込むことができます。ローンの完済がまだでも、ローンよりも賃料のほうが高い場合は黒字となり、不動産所有者としての利益を得られます。また、賃貸にするということは不動産を所有しているということなので、将来、子どもに相続させることも可能ですし、その不動産を担保に融資を受け、新たな不動産物件を購入することもできます。

マンションのあるエリアや立地条件によっては、その周辺の環境状況で、価格が上昇する可能性もあります。

ほかにも、不動産オーナーとして、残った住宅ローンの金利、固定資産税、管理費、改装費用、修繕積立金、減価償却費などが経費として計上でき、控除の対象として申告ができます。

賃貸にするデメリット

一方、マンションの借り手が付かなかったり、借り主の退去などによって空室になった場合は家賃収入がなくなります。また、賃貸の場合はリフォームや修繕が必要で、その費用がかかってしまいます。

また、売却を検討したときなどは、借り主がいる場合、退去してもらうために、転居先の敷金や礼金、引越しにかかる費用、家賃などを負担しなければならなくなります。借り主によっては家賃滞納などのトラブルが発生することもよく耳にしますね。家賃収入の確定申告も必要になります。

注意すべきは、一度賃貸にしたマンションの売却をする際、オーナーチェンジ物件となり、価値が下がった物件としてみなされ評価が厳しくなります。また、借り主が住んでいるので売却に向けての内覧も難しくなってしまいます。

売却にするメリット

所有のマンションを売却する場合のメリットは、売却代金としてまとまったお金が得られることです。それを頭金に新規の住宅への住み替えが可能になります。

また、売却のタイミングによって不動産相場が高くなる、あるいは、マンションのあるエリアの価値が上がるなどで、売却益を得ることがあるということです。売却額を確定できるので、将来価格の下落を心配する必要もなくなります。

売却にするデメリット

売却時のデメリットとして考えられるのは、必ずしも希望の価格で売れるとは限らないということです。自分の想定より査定が低い、あるいは、なかなか購入希望者が出てこないために値を下げなければならないということもあります。

さらに、売却金額を新居の頭金にと考えているのに、買い手がなかなか決まらず長期間かかってしまったときは、住み替え住居購入のための次のステップに進むことができなくなります。

住み替えを考えている場合、賃貸にしてマンションオーナーになることも、売却したお金を新たな住まいの頭金にすることも選択次第ですが、いずれの場合もメリット、デメリットが存在します。それぞれのタイミングや立地条件などでも変わり、比較して一概にどちらのほうがいいとは言えないのも事実です。マンションを不動産として残したいか、グレードアップさせた新たな住まいのため手放したいのか迷ったら、不動産のプロの方に相談することをおすすめします。

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