「古家付き」と「更地」ではどちらが有利?

古家とは築年数が経ち、建物としての資産価値がほとんどない状態の建物をいいます。通常、建物は新築から20年経過すると、その資産価値は建てた当初の評価額の1割となります。そのような古家を売却しようと考えた際、資産価値のほとんどない建物部分を解体し土地を「更地」にしてから売り出すのがお得なのか、それとも「古家付き」のままで引き渡すほうが良いのか、その二つの選択肢で悩む売主も多いことでしょう。今回は「古家付き」と「更地」それぞれの売却方法のメリット・デメリットを挙げてみることにしましょう。

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古家付きのメリット

古家付きで売却する際のメリットは、何といっても解体費用が掛からない点にあります。家を解体する費用は坪単価3万円~が相場となっており、50坪あれば150万円です。売却前にかなりの金額を負担しなくてはなりません。しかし、古家をそのままの状態で売却する「古家付き」であれば、費用負担は必要ありません。

さらに、最近では解体前に家の所有者がある程度不用品の分別をしなくてはならないケースも多く、家にある必要なものと不要なものの整理も必要です。それでは売主が高齢の場合、身体的な負担がかかるケースも少なくありません。そのような手間のかからない点でも、大きなメリットとなります。

また、税制面でも大きなメリットがあります。古家は財産価値が低く、固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けることができるため、早期に売却できない場合でも所有者の金銭的負担が軽く済みます。

古家付きのデメリット

古家付きで売却する際のデメリットは、建物の瑕疵に関するトラブルが起きる可能性があります。瑕疵とはいわゆる「欠陥」のことを指します。古家つきで売却すると、瑕疵担保責任が課され、古家に居住する上でなんらかの欠陥があった場合に売主が責任を追わなくてはならないトラブルを生じる恐れもあります。ただし、古家を購入するのであれば、最初から不具合が有ることは想像がつきますので、買主との話し合いで瑕疵担保責任を免除してもらう契約をすることは可能です。

また、土地の購入が目的の買主に対しては、古家を解体しないと土地が使えないので、同条件の更地に比べて検討の優先順位が下がってしまい、なかなか売れないということになってしまいがちです。

他には、古家を残しての販売ですので、古家の見た目で良くない印象を持たれて損をしてしまうことがあるかもしれません。

更地のメリット

更地で売る利点は、すでに建物が建っていない状態で売り出されるために、買主にとってはすぐに建設を開始できるため、施工期間が短くすることができる点から、買い手がつきやすい点にあります。

また、買主の予算面でも解体費用を負担する必要がないので、比較的買いやすい物件として見られることも大きな利点です。

また古家のデメリットで触れた、建物の瑕疵に関するトラブルを避けることもできます。更地であればそのような建物に対する責任を負う必要がないところもメリットといえるでしょう。

更地のデメリット

更地にすることで大きなデメリットは、土地の固定資産税が高くなってしまうことです。古家を解体してしまうと、支払う税金が3~4倍ほどに増えてしまい、売れるまでの期間が長くなるほど負担額が増えます。

また、販売価格に加算するにしても、解体の費用負担が先にかかります。そして、解体後には建物滅失登記が必要です。登記自体に費用はかかりませんが、自分で作業をする時間がなく業者に依頼をすると、報酬を支払うことになり、数万円ほどの費用負担が発生します。

他には、解体をすることによる騒音などについて近隣に挨拶回りをしておく必要があるでしょう。

古家を売る際はメリットとデメリットをよく吟味することが大切

古家を売る際の方法にはそれぞれメリットとデメリットが存在します。解体費用などの金銭的な負担を最小限に抑えたいのなら「古家付き」、トラブルなく早期に売却したいのならば「更地」など、何を最も優先するかを考え古家の売却方法を決定することが大切です。

長年親しんだ家を手放すのですから、正しい判断が出来かねる場合もあります。そんな時には仲介業者である不動産会社などに相談し、客観的観点から売却方法を検討することも時には必要となるでしょう。

思い入れの深い我が家を最も適した方法で次の世代に引き継ぐことが、家への最後の孝行なのかもしれませんね。

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