不動産査定額はどうやって決まる?

マンションや住宅を売却するときに、価格を知るために行うのが査定です。市場の状況によって査定額は変化します。では、具体的に査定額はどのようにして決まるのでしょうか?今回は、不動産の査定額の決まり方について紹介していきます。

不動産査定額はどうやって決まる?
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査定額を知るまでの流れ

何らかの事情で不動産を売りたいときには、いったん不動産会社に相談することから始めます。住宅ローンが残っている、物件が遠隔地にあるなど、売却の悩みはそれぞれ異なります。あなたの状況に基づき適切な売却方法を提案してもらいましょう。査定をしてもらう上でのコツは複数の不動産会社に依頼して比較、検討することです。良い提案をしてもらえれば引き続き査定をしてもらいます。査定が終わり次第、査定書が届きます。査定金額を把握したうえで売却を考えるのであれば、不動産会社に販売価格の設定についてアドバイスを受けることも可能です。

不動産の査定額を決める方法とは?

不動産の査定額を決める方法とは?

不動産の査定額を決めるための方法には大きく分けて3つが挙げられます。

・原価法

原価法は、現時点で査定を依頼した不動産を立て直した場合に費用がどれくらい掛かるのか現在の材料費や労務費などに換算して求める方法です。

・取引事例比較法

過去に行われた類似物件の取引から査定額を算出する方法です。過去に同じマンションではどのくらいの価格だったのか?近隣エリアでの相場はどのくらいなのか?などを参考にして価格を算出します。

・収益還元法

不動産の収益性に注目して、当該不動産から将来得られる価値を現在の価値に割引して評価する方法です。将来の収入、支出の額、時期や復帰価格を予測する精度が評価額に大きく反映されるので、予測の精度を上げることや予測の根拠が重要です。

住居などの一般に流通している不動産であれば、2番目の「取引事例比較法」、投資用の不動産などは3番目の「収益還元法」を用いることが多いようです。

査定には「現地査定」と「簡易査定」、2種類の方法がある

前出の3つの方法を用いて不動産売却の査定額は算出されるのですが、査定の内容については2種類の方法があります。

・現地(訪問)査定

訪問査定とも呼ばれる現地査定は、担当者が物件の状態を現地で確認し、詳細な調査を行う査定です。土地の使用状態、隣接している道路の幅、日当たりなどを事細かにチェックします。事前に登記簿謄本、権利証、建物の図面など複数の書類を用意する必要があるので覚えておきましょう。現地査定のメリットは、売却に関する不明な点を専門家に聞くことができることです。ただし、簡易査定よりも長時間を要し、査定額が出るまで数日かかります。

・簡易(机上)査定

不動産のデータをもとに、物件を見ずに査定をしてもらう方法です。そのため、机上査定とも呼ばれます。築年数、類似物件の売り出し事例、公示地価、路線価などの情報をもとに価格を見積もります。公示地価とは国土交通省が定める地価のことです。一方、路線価は国が定める道路の価格を表します。どちらも、土地価格を決める要素の一つです。簡易査定の特徴は、査定時間が短いこと。電話、メールで相場を知ることができるため、場合によっては数時間で済むこともあります。不動産会社を直接訪ねる必要がないことが魅力です。ただし、該当物件を見ずに算出した価格なので、正確性に欠けるということに注意が必要です。

簡易査定はあくまでおおよその価格を知るために利用します。一方、現地査定は不動産会社の担当者が実際に訪問するので正確な価格を算出できます。したがって、売却するのであれば精度の高い現地査定のほうが売却に適しています。また、担当者と会うことで、契約を結ぶ不動産会社が信頼できるかどうかを判断することも可能です。そのことからも、なるべく現地査定を選ぶことをおすすめします。

「目安」でしかない査定価格

「目安」でしかない査定価格

良い査定額が出たとしても、まだ喜んではいけません。あくまで査定額であり、その金額で売れるかどうかはわからないからです。適切な査定額が算出できても、時期的要因などでライバル物件が多かったりした時には、差別化としての価格の引き下げも必要になるかもしれません。また、売り出し中の物件が同一エリアに少なくても、同じマンションで販売があった場合には比較されてしまうので、思い通りの価格では売却ができない可能性もあります。自身の物件だけでなく、周囲の物件の販売状況も実際の売却金額に影響することを覚えておきましょう。

最後に売却価格を決めるのは自分

これまで不動産会社がどのようにして不動産の売却価格を査定するのかを紹介してきました。売却価格を算出する方法としては「原価法」、「取引事例比較法」、「収益還元法」の3つがあり、査定の内容は「現地(訪問)査定」、「簡易(机上)査定」の2つがありました。いずれの方法、内容で算出した場合でも、不動産会社から不動産の査定額が提示されます。提示された価格で販売するか、価格を修正するかはあなたの判断で決まります。販売価格を適切に決めるためにも査定書の中身をしっかり確認し、疑問点は担当者に聞いておくようにしましょう。

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