土地の売却を依頼するならやっぱり専任?不動産会社選びで注意するポイントは?

土地の売却を不動産会社に依頼することに決まったら、まず行うのが媒介契約を結ぶことです。媒介契約とは宅地建物取引業法に基づいて義務づけられている契約で、その形態には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり売却する側が選ぶことができます。不動産会社は専任での媒介を勧める場合がほとんどですが、どの媒介契約を選ぶかによって販売活動や不動産会社との対応に違いがあるので、いいなりになるのではなくよく理解して契約を結ぶ必要があるでしょう。ここでは「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」それぞれのメリット・デメリットを紹介します。

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「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の違い

この3種類の媒介契約の違いは次の通りです。
・複数業者への依頼ができるか:「専属専任」×「専任」×「一般」○
・自己発見取引ができるか:「専属専任」×「専任」○「一般」○
・依頼者への報告義務はあるか:「専属専任」1週間に1度以上「専任」2週間に1度以上「一般」なし
・不動産流通機構「レインズ」への登録義務はあるか:「専属専任」あり「専任」あり「一般」なし
・契約有効期間:「専属専任」3か月「専任」3か月「一般」無制限

不動産会社が専任での媒介契約を勧めたがるのには一番目の項目にある「複数業者への依頼ができるか」という点にあります。一般媒介契約の場合、せっかく販売活動をしても他社に決まってしまったら利益にならないからです。

「専属専任媒介」「専任媒介」のメリット・デメリット

専任での媒介契約は特定の不動産会社のみが土地の売却を仲介できるという契約です。この契約のメリットは不動産会社側にとっても売却に成功すれば販売活動に対する対価が確実に見込まれるため、販売活動に力が入ることにあります。高値で売れればその分手数料も高くなりますが、契約有効期間の3か月以内に売れなければ他社へ契約を切り替えられてしまう可能性があるため、売主との信頼関係を築くことに注意を払うようになるでしょう。売却する側にとっても窓口がひとつであるため情報の対応がシンプルなうえに定期的な報告があるため安心です。以上のように、土地売却への熱意ある販売活動が専任の最大のメリットです。「専属専任」と「専任」の違いは自己発見取引ができるか否かが大きな相違点ですので、直接買い手を見つける可能性がある場合は「専任」を選ぶとよいでしょう。
デメリットとしては「レインズ」を通して問い合わせがあるのにその情報を隠してしまう、不動産会社の思惑で情報を操作されてしまうなどの可能性がある点があげられます。しかし信頼できる業者や担当者であれば本来そのような心配はないはずです。

「一般媒介」のメリット・デメリット

「一般媒介」のメリットは複数の業者に依頼するため物件が多くの人の目にとまる機会が増える点です。また契約にこぎつけた業者だけが手数料を受け取ることができるため、他社との競争が生まれ、他社より早く売りたいという不動産会社側の思惑から早期に売却できる可能性が高くなります。加えて不動産会社によって違う販売活動を比べることができるため、信頼できる不動産会社を見つけて専任に切り替えることもできます。デメリットとしては不動産会社としてはせっかく販売活動をしても他社に契約を取られてしまう可能性の高い物件に対しては、専任媒介の物件に比べて消極的になりがちな点です。また多くの媒体から頻繁に紹介される物件は買い手からすると人気のない物件という印象になり、値下げ交渉の的となることもあります。

「専任」と「一般」、選ぶならどっち

信頼できる不動産会社であれば一般的には専任での媒介契約の方がお互い納得のいく販売活動ができるでしょう。しかし、では一般はだめかというとそういうわけではありません。その土地が駅から近い、人気のエリアなど放っておいても購買客が見込めるような物件であれば、不動産会社は一般であっても積極的に取り扱います。いずれにしろ媒介契約の形態を選ぶのは売却する側なので、よく吟味して選びましょう。

まとめ

媒介契約にはそれぞれメリット・デメリットがあるのがお分かりいただけたと思います。不動産会社との付き合い方や信頼関係が決まる大事な契約なので、不動産会社の勧めるままに契約せず、あくまでも売却する側が主導となって決めましょう。

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