税金と諸費用に要注意!不動産売却にかかる費用とは?

不動産を売却すると、成約金額がそのまま利益として手元に残るわけではありません。売却に関する様々な局面で、税金や諸費用がかかりますので注意が必要です。そこで売却に関わる税金や諸費用をまとめてみました。

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売買契約時に必要なもの

売買契約時には、売主用と買主用に1通ずつ売買契約書を作成し、収入印紙を貼付します。収入印紙代(例えば成約金額が1000万円以上、5000万円以下の場合に1万5000円)を売主と買主、それぞれが負担するのが一般的です。
仲介手数料は、宅建業法で上限が定められています。成約金額が400万円を超える場合は、成約価格×3%+6万円+消費税となります。不動産会社は、上限を超えて仲介手数料を受けとると法令違反となります。また、仲介手数料は、売買契約時に全額支払う必要はなく、媒介契約の内容によります。

利益が出た場合に必要なもの

不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得として所得税と住民税が発生しますので、確定申告の義務が生じます。譲渡所得には、不動産の保有期間によって、譲渡した年で所有期間が5年以上の「長期譲渡所得」と、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」に分かれます。

譲渡所得に関わる税金の算出は、譲渡価額から取得費と譲渡に関わる経費の譲渡費用を控除した「課税譲渡所得」に規定の税率を掛けて計算します。税率は、長期譲渡所得では所得税15%、住民税5%の合計20%、短期譲渡所得では所得税30%、住民税9%の合計39%です。2037年までは、復興所得税として2.1%が加算されます。

居住用の不動産を売却した場合に必要なもの

居住用の不動産を売却した場合、「居住用財産の3000万円特別控除」が適用対象となります。所有者が住んでいる家を売却した場合や、住まなくなった日から3年目の3月31日までの売却の場合に、課税譲渡所得から3000万円が控除されるものです。
前年か前々年に、居住用財産の3,000万円特別控除や特定居住用財産の買換え・交換の特例などを受けていないといった条件があります。

損失が出た場合に利用できるもの

不動産を売却したときには利益が出るとは限らず、損失を被るケースもあります。原則として他の所得からは損失を控除できませんが、特例に合致する場合に限り、控除することが可能です。
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、2015年12月31までに、住宅ローンが残っている所有期間5年以上の居住用財産を売却して損失が出た場合、翌年以降3年間他の所得から損失を控除できるものです。
「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」も、2015年12月31までの売却が対象となり、5年以上所有した居住用財産を買い換えるために売却し、損失が出た場合に、翌年以降3年間の他の所得から損失が控除できます。
どちらの特例も、このほかにも適用除外となる条件がありますので、確認が必要です。

その他に必要な諸費用とは

売却する物件に、住宅ローン等の抵当権が設定されている場合には、引き渡し前に抵当権の抹消手続きを行います。所有者の名義や住所が違っている場合にも、登記を修正しなければ、購入者が移転登記を行うことができません。抵当権抹消や引き渡し準備に関わる登記に変更に該当する場合には、登記費用が必要となります。

固定資産税と都市計画税は、1月1日時点の所有者に課されますので、本来であれば売主の負担ですが、所有権の移転日に合わせて日割り計算を行って、精算することが一般的です。法的な拘束力はありませんので、売買契約の中に盛り込んでおきます。

税金は理解しているほど、得をしやすいものです。不動産を売却する際には、事前に税金について調べておき、節税対策が図れるようにしましょう。

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