相続した物件を売却する時の注意点

相続した不動産を売却するのに必要な手続きや税金についてご存知ですか?住む予定のない不動産をそのままにするデメリットや相続人が複数いる場合の登記、また相続税が必要になるのはどのような場合かなど、不動産の相続と売却の手続きについてご紹介します。

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不動産を相続すると相続税がかかる?

不動産や預金などを相続すると相続税がかかります。相続税は、遺産総額から基礎控除分等を差し引いた残りの額にかかってきますが、平成27年1月1日より相続税の基礎控除が「3,000万円+600万円×法定相続人の人数」に引き下げられ、今まで課税の対象とならなかった人も相続税申告の対象になるケースが増えてきました。
相続税の対象になるのは、配偶者の税額軽減などの各種優遇措置と、基礎控除額を差し引いた額です。税制上の優遇措置を受けるには、死亡したことを知った翌日から10カ月以内に、相続人全員で遺産をどう分けるかを記した遺産分割協議書を作成して税務署へ申告する必要があります。遺言書があればそれに従い、無ければ法定相続人全員で分けます。

相続した不動産を売却するには?

不動産を相続したけれど住む予定がないという場合、そのまま放置すると建物の傷みが進み、不動産としての価値が下がるなど、いろいろなデメリットが生じてきます。また、たとえ住んでいなくても毎年固定資産税を払い続けなければなりません。空き家にしておくことは、その地域の景観上や防犯上の点からも好ましくありません。
分配しにくい不動産を相続する人が複数いる場合、不動産を売却した代金を分割して相続する「換価分割」という方法を取ることもあります。
相続した不動産の売却を考えている場合は、必ず所有者の名義を故人から相続人に変更する「相続登記」をしておきましょう。相続登記をしていないと、不動産を売却できないだけでなく、他の相続人が持ち分を勝手に登記して売却してしまったり、新たに相続人が増えるといった可能性もあります。
相続登記は自分で行うこともできますが、相続登記を自分以外の人に代理で行ってもらう時には委任状が必要になります。複雑な場合は司法書士や弁護士に委任し代理人として行ってもらうとよいでしょう。

相続した不動産の売却で譲渡益が発生する場合は?

相続した不動産を売却することによって譲渡益が出た際には、所得税や住民税がかかります。譲渡益は次の式で計算します。
譲渡益(所得金額)=譲渡価額(売却代金)-(取得費+譲渡にかかった費用)-特別控除額
不動産を所有していた期間によってかかってくる税金が変わり、所有期間が5年以上だと「長期譲渡取得」として税率が優遇され、特別控除などもあります。相続した不動産を売却する場合は、故人の所有期間を引き継ぐこともできます。
また、取得費も引き継ぐことができるので、故人が不動産を購入した時の売買契約書があるかどうか探しておきましょう。取得費がわからない場合は、売却した代金の5%に相当するとして計算することがあります。
取得費の特例として、相続を受けた人が相続税を課税されている場合、相続税の申告期限から3年10カ月以内に売却すると、相続税額から一定金額を取得費として加算することができます。

相続した不動産の売却にはいろいろな特例措置などもあります。また、故人の事業を引き継いだり法人としてアパートなどの貸付事業を行っていた場合なども相続税の減額措置があるので、国税庁のホームページで確認しておきましょう。
財産の相続には複雑な手続きが多いため、わからない時は不動産会社や司法書士などのプロに相談するとよいでしょう。

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