マンションを売却するときにかかる税金とは?

マンションを売却して利益が出ると、他の不動産の売却と同じように、売却益に対して税金がかかります。しかし、自分で住むことを目的に購入したマンションの売却では、投資目的や事業目的の不動産購入との性質の違いもあり、条件に当てはまれば優遇措置が受けられます。マンションを売却したときに掛かる税金の基本から、居住用のマンションで売却益が出たときの優遇措置、また損失が出た際に設けられた優遇措置まで説明していきます。

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マンションを売却して利益が出たときの税金の基本

マンションを売却したときに出た利益を譲渡所得といい、所得税と住民税が課税されます。譲渡所得は、「譲渡所得額=売買代金-(取得費+譲渡費用)-特別控除」で計算されます。取得費とはマンションの購入代金で、譲渡費用は売却の際の仲介手数料、売買契約書の印紙税等です。

譲渡所得に対する税率はマンションの所有期間によって異なります。譲渡した年の1月1日に所有期間が5年を超える場合には「長期譲渡所得」、5年以下の場合には「短期譲渡所得」といいます。長期譲渡所得の税率は所得税15%と住民税5%、短期譲渡所得では所得税30%と住民税9%です。2013年から2037年までは、復興特別所得税として2.1%も加算されます。

利益が出た場合の特別控除とは

住んでいるマンションを売却して利益が出た場合、譲渡所得から3000万円を控除できる「居住用財産の特別控除」というものを受けることができます。居住中ではなくても、住まなくなった年の3年後の年末までに売却した場合は対象となり、3年以内に居住用財産の特別控除や特定居住用財産の買換え・交換の特例等、特例を利用していないことが条件です。

また、特別控除を差し引いても譲渡所得がある場合、10年を超えて所有していると、長期譲渡所得の軽減税率が適用されます。6000万円以下の部分は所得税10%と住民税4%、6000万円を超える部分は所得税15%と住民税4%です。

2015年12月31日までは、「特定居住用財産の買換え等の特例」という制度もあり、マンションの売却でも、譲渡益に対する課税を繰り延べることが可能です。買い替えた住まいの取得価額が譲渡価額を上回る場合には全額、下回る場合には買い替えた住まいの取得価額までが対象です。

損失が出た場合の特別控除とは

一方、2015年12月31日までは、「特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という、マンション等の居住用の不動産を売却して損失が出た場合に受けられる税制上の優遇措置があります。本来は損益通算されない給与所得や事業所得などの他の所得と損益通算され、引ききれなかった場合は3年間繰り延べされるので、所得税と住民税が軽減されるものです。

買い替えを伴わない売却では5年を超えて所有し、住宅ローンが残っていること、買い替えを伴う売却では、マンションの場合は床面積50㎡以上の物件の購入が条件です。

マンションの売却に伴う税金の優遇措置を受けるには、確定申告が必要です。自らが住むために購入したマンションでは、売却益に対して税務上の優遇措置が受けられるケースが大半ですので、チェックしておきましょう。

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