消費増税前に買わなきゃいけないなんてウソ!?中古住宅購入時の負担増減をシミュレーション【O-uccino（オウチーノ）】

消費税と減税はこれからどうなる？

現在5％の消費税率は、2014年4月から8％へ、2015年10月から10％へ、段階的な引き上げが予定されています。中古住宅の場合、多くは売主が個人のため建物は非課税が基本ですが、リノベーション物件など売主が不動産会社なら建物にも課税されるので注意しましょう。そのほか中古住宅購入時の主な課税対象である、仲介手数料などの諸費用やリフォーム工事費用も消費増税で負担増。原則として契約時でなく引き渡し時の税率が適用されるものの、リフォームなどの請負工事は、2013年9月末までに契約すれば来年4月以降の引き渡しでも税率5％とする経過措置も。ただしリフォームに半年以上要することは考ええにくく、あわてて契約する意味はないでしょう。

これら消費増税の負担を緩和するため、耐震・省エネ・バリアフリーに関するリフォームについては、一括払いの投資型減税を含めて各種減税制度が拡充されることに。リフォームローンを利用する場合、年末ローン残高の1～2％相当額が所得税から5年間控除される「ローン型減税」もありますが、最大控除額は現行の60万円から62万5,000円へ2万5,000円の拡充のみ。一方、中古住宅購入やリフォームには新築同様に「住宅ローン減税」が利用でき、一般住宅なら10年間の最大控除額は現行の200万円から400万円へ。所得税で還付しきれない場合の住民税控除額も現行の9万7,500円から13万6,500円へ拡充され、給付措置も検討中です。中古住宅の建物要件として、マンションなど耐火建築物は築25年以内、それ以外は築20年以内、あるいは新耐震基準適合や既存住宅売買瑕疵保険への加入、リフォームについては、対象となる工事費用が100万円以上で10年以上のローンを組むことなどが条件となります。

増税前後のどちらに買うのがお得？

上記のとおり、消費税率の引き上げと減税拡充がセットで行われるため、気になるのは増税前と増税後のどちらに買うほうがお得かということ。まずは、不動産会社が売主であるリノベーション済み物件を年収500万円のAさんが購入すると仮定し、シミュレーションした結果が以下の表です。

これによると、消費増税分を住宅ローン減税の拡充分が上回るボーダーラインは3,900万円。それ以上の物件を購入するなら増税後のほうが若干お得です。ただし、納めた所得税額＋住民税13万6,500円が上限なので、納税額が少ないと恩恵を最大限に受けられないことは肝に銘じておきましょう。

では、中古住宅を買ってリフォームするケースではどうでしょうか。たいていは不動産会社が仲介するものの個人が売主であるため、物件に消費税は課税されず、リフォーム費用のみが課税対象です。ここで注意すべきは、住宅ローン減税の拡充は消費税がかかるものに対してのみということ。つまり、個人が売主の中古住宅はそもそも非課税なので拡充対象とはならず、消費増税後も年末ローン残高の上限は従来どおり2,000万円です。たとえリフォームと組み合わせて合計2,000万円以上の住宅ローンを組んだとしても、上限が4,000万円に引き上げられるのは課税対象のリフォーム費用が2,000万円を超えた部分のみ。そのようなケースはあまり考えにくく、減税額は今のままでリフォーム部分の消費税負担のみが増えることになりそうです。

ただし、自民・公明両党から6月26日、消費税8％になった場合の負担軽減策として、住宅ローンを組んで住宅を購入する年収510万円以下の人を対象に、10万～30万円を現金給付する方針が打ち出されました。まだ確定ではありませんが、今後の動向を注視する必要があるでしょう。

低・中所得者に配慮した給付案の具体化で、増税前と後のどちらが得かはますます微妙になってきましたが、結果的にいずれのケースも損得の差額は数万円から十数万円に収まりそう。決しておろそかにできない額とはいえ、全体の予算からすると大きな負担ではありません。世間の風潮に流されて増税前の購入を焦るよりも、まずはどんな家でどんな住まい方をしたいか、じっくりと検討することが大切です。