• 2014/05/23
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お得な物件探しの裏ワザ 取引態様をチェックせよ

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「取引態様」という言葉をご存じですか? 「物件探し真っ最中」という人でも、あまり意識したことがない言葉かもしれません。しかしこの「取引態様」の違いによって、あなたの負担する金額が数万円違ってくる可能性もあります。これがいったい何なのか、どう選ぶべきなのかをみていきましょう。

取引態様ってなあに?

「賃貸物件を取引する場合、取引における不動産業者の立場によって、「貸主」「代理」「仲介」の3つにわけられます。これが「取引態様」です。「貸主」は不動産業者が所有している物件や、所有者から一括借り上げしている物件などを、借主との直接取引で貸し出すこと。物件の所有者が不動産会社ではなく、貸主から転貸する場合でも、管理や入居者募集は不動産業者が行うため「貸主」になります。「代理」は不動産業者が貸主に代わって契約する形態。代理権を取得して取引するため、貸主と立場は同等です。そして最も多い取引態様は「仲介」です。物件所有者が貸主となり、借主との間に入って物件をあっせんします。この時の不動産業者のメリットは、仲介手数料。「仲介」は「媒介」と呼ばれることもあり、「媒介」にはさらに「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という、3つの種類があります。一般媒介契約では貸主が複数の不動産会社に募集を依頼することができ、貸主自身が入居者を見つけることも可能です。専任媒介契約は1社にしか募集依頼ができませんが、貸主自身が入居者を見つけることはやはり可能。専属専任媒介契約では1社にしか募集が依頼できず、貸主が入居者を見つけることもできません。物件探しでは、つい物件そのものにばかり目がいきがち。しかし自分が誰と取引するのか、取引態様も少し気にしてみてみましょう。

どの取引態様がお得なの?

賃貸物件だけでなく、分譲物件においても不動産業者の立場によって、「売主」「代理」「仲介」という3つの取引態様が存在します。ではこれらのうち、お得に買ったり借りたりできるのはどの取引態様なのでしょうか? その答えは、売買の場合は「売主」、賃貸の場合は「貸主」。間に立って仲介する業者がおらず、直接賃貸契約や売買契約を結ぶため、仲介手数料がかからないのです。「代理」の場合は仲介手数料が原則必要ですが、貸主との取り決めによって不要となる場合もあります。国土交通省の告示によると、依頼者の承諾を得た場合を除き、仲介手数料の金額は貸主と借主から家賃ひと月分の0.54倍ずつ、合計で1.08倍までとされています。しかし実際には契約書によって承諾を得ることで、この金額をすべて借主が負担している場合がほとんど。借主の負担に数万円の差が出ることが想定されます。ただし直接取引の場合、宅地建物取引業法に定められている重要事項説明などが義務ではなくなるため、説明が受けられなくなる可能性もあります。トラブルが起こった場合も、自分で解決しなくてはいけません。物件や契約に対する確認に自信がない方の場合、「仲介」が無難ともいえます。取引態様は不動産広告に必ず明示されているので、メリットもデメリットも把握した上で、自分に合った取引態様を選びましょう。

ライター/進藤
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