• 2017/07/03
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不動産売却で失敗しない、7つのポイント

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20170703 baikyaku7point

失敗が多いと言われる不動産売却。さまざまな専門用語が飛び交い、素人には難しく感じつい不動産会社に丸投げしてしまいたくなるかもしれません。そこで、自宅売却の検討を始めてから、実際に売買契約を結んで引き渡すまでのポイントを、7つにまとめました。

物件についての注意点

物件についての注意点

まず原則として、売却代金に自己資金を加えてもローンを完済することができなければ、不動産を売ることはできません。ローンを完済できる資金計画が大切です。
その上で、売主として物件の特徴を知っておくことが不可欠になってきます。物件の現況と登記内容が異なっているとトラブルにつながるので、法務局で地図(公図)を取り、隣地との境界や土地の形状が認識と合っているか、家を増築した場合は、その履歴がきちんと登記に反映されているか、確認しましょう。

また、自分の土地が現行の建築基準法でどのような扱いになるのかも、把握しておきたいところです。というのも、家を取り壊してしまうと、次は現行法に基づいて建てなければいけません。現行基準を適用するとその土地には建てられなくなったり、建てられるとしても以前より小さな建物しか建てられないケースもあるので、注意が必要です。

(1)物件の現況と登記内容が合っているか確認しておく
(2)自分の土地が現行の建築基準法でどのような扱いになるのか、把握しておく

査定額についての注意点

自宅がどのくらいで売れそうか相場を知るため、売却査定を依頼するところから、不動産会社との付き合いが始まります。その際、提示された価格は売却を保証するものではないことを覚えておきましょう。
本当に売れそうな相場価格なら市場の反応もあるのですが、不動産会社が媒介契約(後述)を狙って高めに見繕った営業的な価格に引っかかると、高すぎて売れ残る恐れがあります。安いものから早く売れるのは、不動産でも他の商品でも同じこと。相場価格より高くすれば売れにくく、安くすれば売れやすくなり、「早く」「高く」が両立できるケースはごくわずかです。
査定価格について多くの意見を聞くため、複数社に依頼することをお勧めします。売り出し価格は、その後の売却活動に大きく影響するので、自分の希望売却価格だけではなく、不動産会社の査定価格や周辺の売却事例、市場の動向を踏まえて、慎重に決めましょう。

なお、不動産の売却には、不動産会社に買主を探してもらい、成約するとその手数料を支払う「仲介」と、不動産会社に買ってもらう「買取」があります。買取の場合、手数料はかかりませんが、仲介で売る価格の6割程度が相場と言われ、価格面では仲介の方が有利です。ただ、仲介は買主がいなければ、いつまでも売れません。
売却までの期限が決まっている場合、最初は仲介で売り出し、数ヶ月間売れなかったら買い取ってもらう「買取保証」という売却方法を選ぶこともできます。

(3)査定は複数の不動産会社に依頼し、じっくりと比較検討する
(4)「仲介」か「買取」か「買取保証」か、売却方法についても熟慮する

かかる費用についての注意点

売却には費用がかかりますが、特に大きいのが不動産会社に支払う仲介手数料です。宅地建物取引業法(宅建業法)で定められていて、その上限は売却価格によって異なりますが、400万円を超える場合は、以下の速算式が便利です。原則的に不動産会社に支払う費用は仲介手数料のみで、売買契約が成立するまでは請求されません。

仲介手数料(売却価格が400万円を超える場合)
=売却価格3%+6万円(消費税別)

家や土地を売るときの税金で高額になり得るのは、売却で利益が出た場合に課税される「譲渡所得税(所得税と住民税)」です。
ただ、現在の不動産事情では、売却益の出る売却は考えにくいので、あまり心配する必要はないでしょう。譲渡所得税は不動産の所有期間が5年以内と5年超に応じて、税率が異なります。

譲渡所得税
所有期間5年以内:所得税30%、住民税9%
所有期間5年超:所得税15%、住民税5%(6,000万円までは軽減あり)

他の税金としては、売買契約書に貼る収入印紙で納付する印紙税(高くても数万円程度)や、所有権移転の登記で発生する登録免許税(買主負担が通例だが、ローンがあって抵当権が設定されている場合の抵当権抹消登記や、登記簿上の住所が現住所と異なる場合の住所変更登記は売主が負担)などがありますが、費用全体としては小さなものです。

一方、家や土地を売れる状態にするための費用がかかることもあります。
家の場合、現状渡し(そのままの状態で引き渡すこと)ができれば一番いいのですが、リフォームやリノベーションなど手を加えた方が売れやすくなるケースもあり得ます。その費用が高額になれば、売却価格に上乗せすることもできますが、必ずしも市場の反応が良くなるとは限らないので、注意が必要です。家が古すぎて価値が見込めないときは、解体して更地として売る方法もよく使われます。
土地についても、現状の地積(土地の面積)が登記簿上の地積と異なるときや、境界が不明瞭なときには、土地家屋調査士に依頼する測量や境界確定に費用がかかります。

(5)不動産の売却には様々な費用がかかるので、あらかじめ用意しておく

不動産会社についての注意点

不動産会社に売却したい家や土地を広告してもらい、購入希望者を仲介してもらうための契約を「媒介契約」と呼びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

不動産会社についての注意点

1社の不動産会社に仲介を任せる「専属専任媒介契約」には1週間に1回、「専任媒介契約」には2週間に1回の定期報告が義務付けられているので、報告期間に行われた営業活動や問い合わせの有無を確認し、いつまでも市場から反応がない場合は、対策を考えることもできます。
不動産会社や担当者に信用がおけないなら、契約を解除して、別の不動産会社と新たに契約し直すか、もしくは、一般媒介契約に変更し、その不動産会社との契約は継続させつつ、別途、他の不動産会社とも契約することもできます。

(6)不動産会社との媒介契約は、売却活動の入口となる重要なステップと認識し、売却方針を踏まえてしっかりと選ぶ

契約後、引渡し時についての注意点

契約後、引渡し時についての注意点

売買契約を締結すると、実際に不動産を引き渡すまでに、さまざまな準備が必要です。具体的には、所有権移転登記(一般的に登記申請は司法書士に委任)に必要な書類を揃えたり、売却物件に抵当権が設定されている場合はローンの全額返済と抵当権抹消のための手続きを進めます。また、原則として引き渡しまでに、売主、買主、不動産会社が立ち会って、現地の確認もします。
隣地との境界、什器・備品等の付帯設備の引き継ぎなど、契約で約束した事項について、引き渡し後にトラブルが発生しないよう十分にチェックしておくのが肝心です。もちろん、公租公課(固定資産税や都市計画税)や公共料金、管理費などの精算、買い主へ引き渡す鍵や建築関係書類等の整理もしておきましょう。その上で、引き渡しまでに退去(引っ越し)を済ませます。

引き渡し時の手順としては、まず買主から売主へ、残代金が支払われます。住宅ローンを利用する場合は、ここでローンが実行されます。
売主は買主に対して残代金の領収書と所有権移転登記に必要な書類一式を引き渡し、一般的には司法書士が所有権移転登記を申請します(売却物件に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消の登記も同時に申請)。引き渡しが完了したら、売主は不動産会社と結んだ媒介契約に基づいて、仲介手数料を支払います。

これらの義務を期日までに果たすことができなければ、債務不履行(約束違反)で違約金の支払いを求められることもありますので、しっかり準備をする必要があります。

(7)期日までに所有権移転と物件の引き渡しなどの義務を果たすため、さまざまな準備をしておく

一般的に、不動産を売る機会は一生のうち何度も訪れるものではありません。やりとりも高額になるため、前もって慎重に準備を重ねておくことが大切です。

ライター/ヨムーノ編集部
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