• 2017/07/18
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不動産の売買契約書、ここに注意!

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20170718 baibaikeiyakusho

高額な資産を対象とした不動産の売買契約は、一般的に契約書を作成して取り交わします。宅地建物取引業法でも不動産会社に対し、契約が成立したら遅滞なく契約内容を記載した書面を宅地建物取引士に記名押印させた上で交付することを義務づけています。売買契約書で確認すべき主なポイントをまとめました。

売買契約とは?

売買契約とは?

不動産を売買するとき、売主・買主双方が契約条件について合意したら、売買契約を締結します。この契約は、「法令に違反する」「公序良俗に反する」などの問題がない限り、原則として自由です。
ただし不動産会社が売主となる場合には、買主に不利益な契約が結ばれることのないよう、宅地建物取引業法により、不動産会社に対して契約内容に一定の制限が設けられています。これによって、不動産取引の専門家である不動産会社と直接契約を締結することとなる買主を保護しています。

また消費者契約法でも、事業者と消費者との契約(消費者契約)を対象に、消費者保護を目的とした特別な契約ルールが定められており、不動産売買契約においても適用されます。
例えば、消費者が誤認などした場合には契約を取り消すことができるほか、消費者にとって不利益な条項(瑕疵担保責任など事業者の責任を免責する条項など)が無効になるなどの規定があります。
なお、消費者契約法における消費者とは「個人」を指しますが、「個人」であっても事業のための契約などは消費者契約法の保護の対象とはなりません。あくまでも個人が事業以外の目的で締結する契約が対象です。

このように消費者が一方的に不利益を被る契約とならないよう一定の法整備がなされていますが、すべてがカバーできるわけではありません。最終的には売主・買主双方の自己責任でしっかりと契約内容を確認したうえで、締結に臨むことが重要です。

一般的な内容とチェック項目

一般的な内容とチェック項目

売買契約書は個別の契約によって取り決めの内容と確認するポイントが変わります。今回は、一般的な内容とそのチェック項目をまとめてみました。

(1)売買物件の表示
売買対象となる物件が明確であることが、売買契約の大前提です。通常は、登記記録(登記簿)に基づいて契約書に表示されるので、購入予定物件の表示に誤りがないかを確認します。

(2)売買代金、手付金等の額、支払期日
不動産売買契約では、契約締結時に、買主は売主に「手付金」として、売買代金の一部(売買代金の20%までの範囲で設定することが多い)を支払うのが一般的です。手付金には、証約手付、解約手付、違約手付の3種類がありますが、大半は解約手付として授受されます。解約手付とは、買主は既に支払った手付金を放棄する(返還を求めない)ことにより、また、売主は既に受けとった手付金の倍額を買主に返すことにより、売買契約を解除することができる手付をいいます。
ただし、ローン特約[(12)参照]による解除の場合は、手付解除の適用はされず、支払い済の手付金は買主に返還されます。売買代金はもちろんのこと、手付金の種類や金額、中間金や残代金の支払い期日についてもきちんと確認しておきましょう。期日までに支払えないと、契約違反となる場合もあるので、買主は特に注意が必要です。

(3)土地の実測及び土地代金の精算
登記記録(登記簿)に表示された土地の面積が合っているか、売主が引き渡しまでの間に土地の実測を行うことがあります。実測の面積と違う場合は、その差に応じて土地代金を精算します(実測をするのみであえて精算しないこともあります)。

(4)所有権の移転と引き渡しの時期
不動産取引の実務では、通常、代金支払いの場で所有権移転登記に必要な書類や鍵などを買主に引き渡します。売主は引っ越しの予定などを踏まえて、引き渡しの時期に問題ないか判断しましょう。

(5)付帯設備等の引き継ぎ
中古住宅の売買などでは、室内の照明やエアコンなどの設備、敷地内の庭木や庭石などの引き継ぎについて明確にしておく必要があります。付帯設備等の引き継ぎをめぐるトラブルは意外と多く発生しますので、「何を引き継いで」「何を撤去するのか」、売主と買主との間で充分に調整する必要があります。

(6)負担の消除
売主が買主に売却物件を完全な所有権で引き渡せるかの確認も大変重要です。抵当権や賃借権など、買主の所有権の完全な所有権の行使を阻害する負担は、売主の責任によって消除されていなければいけません。このような権利の整理ができない場合、予定通り買主に引き渡せないこともあります。

(7)公租公課等の精算
不動産売買契約では、固定資産税や都市計画税といった公租公課を売主と買主の間で精算するのが一般的です。精算は引き渡しの日を基準に、日割りで行われることが多いようです。

(8)手付解除の期限
何らかの突発的な事情により契約を解除せざるを得ないときに、「いつまで手付解除が可能であるか」などを確認します。当事者間の合意で手付解除を認めない契約にしたり、手付解除が可能な期間を限定することも可能です。解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。つまり、すでに相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付けによる解除はできません。

(9)引き渡し前の物件の滅失・毀損(きそん)(危険負担)
売買契約締結後に天災で建物が全壊するなど、売主にも買主にも責任のない理由によって購入予定物件が滅失・毀損した場合の取り決めです。万が一に備えて、しっかりと確認しましょう。

(10)契約違反による解除
契約違反(法的には「債務不履行」といいます)により契約を解除するときの取り決めで、一般的には契約に違反した者が違約金等を支払います。違約金等はおおむね売買代金の20%までの範囲で設定されることが多いようです。こちらも、万が一に備えた事前の確認が大切です。

(11)反社会的勢力の排除
不動産取引からの「反社会的勢力の排除」を目的に、平成23年6月以降順次、反社会的勢力排除のための標準モデル条項が導入されています。売買契約書の条項の中に「売主及び買主が、暴力団等反社会的勢力ではないこと」「物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないこと」などを確約する条項が盛り込まれていることを確認しましょう。これらに反する行為をした場合は、契約を解除することができます。

(12)ローン特約
買主が住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、売買契約にローン特約を付すことが一般的です。特約により、住宅ローンの審査が不調に終わった場合、買主は売買契約を無条件で解除することができます。売主は買主の信用力にもできるだけ留意して契約することが大切です。

(13)瑕疵担保(かしたんぽ)責任
売買物件に隠れた瑕疵(欠陥など)が発覚した場合、売主は瑕疵担保責任(物件の修補や損害を賠償する義務)を負います。瑕疵が重大で住むこともままならない場合などは、買主から契約を解除されることもあります。売買契約では、売主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間まで負うのかなどが取り決められます。期間が短いほど買主に不利となり、逆に長いほど売主に不利となります。隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いので、しっかりと契約内容を確認しましょう。

売買契約の流れ

重要事項説明を受け契約内容や物件について納得したら、いよいよ売買契約を締結します。売主と買主が集合し、売買契約書を読み上げて契約内容の最終確認をしたうえで、契約書に署名・押印し、手付金等の授受を行います。手付金等は現金や指定口座への振り込みのほか、預金小切手で用意する場合もあります。

また、不動産会社が仲介に入っている場合は、契約時に仲介手数料を支払うことも多いようです。契約手続きに漏れがあると、売買契約が締結できず、関係者に迷惑をかけてしまいますので、しっかりと準備をした上で契約に臨みましょう。
なお、不動産の取引においては、犯罪収益移転防止法により、売主・買主ともに本人確認書類の提示や職業、取引目的などの申告を求められます。

契約に必要なもの

契約に必要なもの

・手付金等
 買主:手付金(現金・振り込み・預金小切手など)
 売主:手付金等の領収書
 ※手付金は売買代金の20%以内が一般的

・印紙
 売買契約書に貼る。
 代金が1,000万円超5,000万円以下の場合の印紙代は1万円

・印鑑
 実印であることが多い

・不動産会社への仲介手数料
 媒介契約書であらかじめ取り決めた金額
 (現金・振り込み・預金小切手など)
 ※必ず領収書を受け取る

・本人確認書類
 運転免許証や各種健康保険証などの公的機関が発行した本人確認書類

不動産売買のように大きな取引を行う場合、契約は売主と買主の信頼関係のうえに成り立つ大事な約束です。いったん売買契約を締結すると、当然のことながら一方の都合で簡単に契約を解除することはできません。事前に契約内容を十分に確認しておくことが重要です。

ライター/ヨムーノ編集部
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