• 2011/07/25
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中古マンション購入にかかる諸費用

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新築に比べて中古マンションは割安感があるものの、購入にあたって必要な諸費用は忘れられがち。各種手数料から税金まで思いのほか高額になるので、しっかり準備していないと計画の見直しを迫られることになりかねません。実際、何にどれぐらい必要なのか見ていきましょう。

中古マンションの購入時、物件価格以外に必要な諸費用はどれくらい?

中古マンションの購入時に必要となる諸費用は、一般的に物件価格の1割程度が目安です。3~6%程度とされる新築に比べると割合が大きいのは、仲介手数料が必要となる物件が大半を占めるため。5~8%に収まることも珍しくありませんが、新生活の準備費用を考えても、物件価格の1割くらいは用意しておきたいものです。費用の工面に時間を要しそうなら、引き渡し時期をずらせないか不動産会社に相談を。

どんなものにお金がかかるの?

諸費用を、支払いが必要となるタイミングで大別すると、(1)契約時、(2)引き渡し・融資実行時、(3)取得後の3段階。契約時に大きな割合を占めるのが、個人の売主が多い中古物件ならではの仲介手数料です。売買契約書や住宅ローン契約書には印紙税がかかり、フラット35利用の場合は適合証明手数料も。

費用項目が多いのが、引き渡し・融資実行時。住宅ローン関連は金融機関によって異なるものの、事務手数料・ローン保証料・団体信用生命保険料・火災保険料など、税金関係では登録免許税や司法書士報酬といった登記費用が発生します。そして取得後は不動産取得税のほか、毎年の固定資産税や、毎月の修繕積立金・管理費などが必要。これらすべてを念頭に、資金計画を立てることが欠かせません。

マンション購入に必要な諸経費

<契約時>
仲介手数料
売買契約印紙税
適合証明手数料

<引き渡し・融資実行時>
住宅ローン契約印紙税
融資事務手数料
ローン保証料
団体信用生命保険料
火災保険料
登録免許税
司法書士報酬

<取得後>
不動産取得税
固定資産税(毎年)
修繕積立金(毎月)
管理費(毎月)

諸経費は具体的にどれくらい?

購入価格2000万円(建物評価額1500万円、土地評価額500万円)の全額融資と仮定し、大まかな諸費用を算出してみましょう。まず仲介手数料は、2000万円×3%+6万円に消費税で約71万円。印紙税は売買が1万円、ローンが2万円で、適合証明手数料は概ね5万円ほど。フラット35の利用を想定すると保証料は無し、事務手数料は一般的に3万円+消費税。団体信用生命保険料は7万円ほどですが、借入残高に応じて毎年必要です。火災保険料は長期一括払いなら15万円前後で、地震特約をプラスだとさらに上乗せに。

一定要件を満たせば建物の所有権移転登記は税率0.3%、住宅ローンの抵当権設定登記は税率0.1%となる特例があり、登録免許税は計11万円。その手続きに関わる司法書士報酬は10万円前後が目安です。不動産取得税は減税特例適用で発生しないケースが多いものの、特例対象外だと数十万円になるので事前に確認を。さらに毎年の固定資産税・都市計画税約11万円、毎月の修繕積立金+管理費が約2万円などが加わり、160万円以上になります。引っ越し費用約15万円、家具・家電購入費用約20万円などを加えると、契約から1年間の住居関連費は合計200万円近くになるので、支払いのタイミングと合わせて把握しておきましょう。

物件価格:2,000万円
頭金0円、全額ローンで購入した場合と仮定

契約費用
仲介手数料712,800円
売買契約印紙税10,000円

ローン費用
ローン契約印紙税20,000円
融資手数料32,400円
団体信用生命保険70,000円
火災保険料150,000円
適合証明手数料50,000円

登録費用
登録免許税110,000円
司法書士報酬100,000円

維持費用
固定資産税等110,000円
修繕積立金等(12ヶ月分)240,000円

合計1,605,200円

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