建築後に必要なランニングコストとは

ランニングコストとは、経営学用語の1つで一般的に企業などにおいて設備や建物、機会を維持するために必要となるコストのことをいいます。

「建物」にかかるランニングコストには、保全費、管理費、修繕費、水道光熱費、冷暖房にかかる費用などがあります。また上記でいうところの「建物」のほかに、イニシャルコストというものがあります。

イニシャルコストは建築時費用のことを指し、ランニングコストは建築後費用を指します。

建物を建てるときをイニシャルコストといい、建てた後をランニングコストといいました。ランニングコストはつまるところ維持費や管理費ともいえます。

不動産を得る不動産投資の世界では、このランニングコストを2つに分けることができます。

• 固定資産税・都市計画税

建物は建てた後の方がコスト面に負担が掛かります。この2つは不動産を所有しているだけでも掛かる税金で、毎年発生します。

• 管理修繕費

不動産投資物件(主にアパートやマンション)の運用を行うには、当然に「管理」が必要です。

空室率の低い投資物件は、この管理面がしっかりと行き届いています。管理費用には以下の2種類（その他を除く）があります。これらを行う業者が「不動産管理会社」です。

1. PM(プロパティマネジメント）費

PM費とは、入居者管理費のことをいいます。主な仕事内容に、賃料の集金、滞納の催促、入退去手続、募集、苦情の受付・対処、リフォームの手配などがあります。

2. BM（ビルマネジメント・ビルメンテナンス）費

BM費とは、建物管理費のことをいいます。主な仕事内容に、共用部の清掃（エントランス・ゴミ置き場・廊下など）、エレベーターの維持管理、法定消防点検、受水槽の点検などがあります。

3. その他

また上記2つ以外にも、以下のような管理費用があります。

• 入居者募集費用

入居者を募集するのに掛かる費用としては、仲介手数料や宣伝広告費などが考えられます。

• 共用部の水道光熱費

共用廊下やエントランスホールの電気などの費用もかかります。

• リフォーム費

建物は人間と同じく歳を取ります。老築化が進めば室内をリフォームし、空室率を上げる必要があります。

• 税金（不動産所得）

不動産によって得た所得を「不動産所得」といい、これにも税金が課せられます。不動産所得は【総収入－諸経費】なので、最後に掛かるコストと考えてよいでしょう。

不動産投資で掛かるランニングコストは、まとめると以下3つです。

• 固定資産税・都市計画税
• 管理費用等（PMフィー、BMフィー）
• 不動産所得税など

建築時にも膨大な費用は要しますが、実はそれよりもランニングコストの費用の方が掛かります。しっかりと計画を立てる必要がありそうです。