リノベーション前提で考える、中古マンションの狙い目築年数とは?

  • 2021年03月22日更新

リノベーション前提で中古マンションを購入する場合、物件価格はできるだけ抑えたいという人も多いはず。しかし、販売価格だけでなく物件の資産価値や管理状況などから総合的に判断することも重要です

中古物件の築年数、狙い目は?

中古マンションの価格を大きく左右する要素の1つである「築年数」。立地や周辺環境などによって差はあるものの、一般的に販売額は築年数が浅いほど高く、古いほど安くなる傾向にあります。リノベーションをする場合、内装はすべて取り替えることになるので、できるだけ安い物件を選びたくなりがちですが、資産価値の観点からは古すぎる物件も考えもの。では、リノベーション前提で中古マンションを選ぶなら、どのくらいの築年数の物件が狙い目となるのでしょうか。目安の1つとなるのが、「耐震基準」です。今から34年ほど前の1981年(昭和56年)6月1日、建築基準法施行令が改正されたことを受け、この日以降に新築される建物の耐震基準が厳格化されました。この新たな耐震基準を「新耐震基準」、それ以前の基準を「旧耐震基準」と呼びます。つまり、この日以降に建築確認を受けた建物はより厳しい新耐震基準に適合しているため、構造的な強度が担保されていることになります。もちろん、旧耐震基準の建物でも、耐震改修などによって十分な耐震性能を備えているケースはあります。ただし消費者の心理としては、「やはり新耐震基準の建物がいい」と考えるのが自然でしょう。実際に物件を探すときは、1983年以降の築年数であるかどうかを確認しましょう(築年が1981~82年の建物には旧耐震基準で建築確認を受けているものもあります)。一方で、築年数を軸に物件価格の推移を見た場合、ある時期を境に価格が下げ止まっていることが分かります。たとえば首都圏の中古マンションの場合、新築から約5年目までは緩やかに価格が下降し、その後築15年ごろまでは右肩下がりに価格が下落し、築20年を過ぎるとほぼ横ばいで推移していくのが平均的な価格の動き方です。つまり、築20年程度の物件を選べば底値に近い価格で物件を買うことができ、さらに資産価値の観点からも、その先大幅に価格が下落する可能性が低い最も有利なポイントということになるのです。

共用部は大規模修繕の履歴を確認

中古マンション選びでもう1つ重要なのが、「大規模修繕」の実施状況と計画内容の確認です。大規模修繕とは、外壁や給排水管、エレベーターや駐車場など、マンションの共用部分を改修・更新することによって、マンション全体の安全性や資産価値を維持する目的を持つ、とても重要なものです。そのため管理費や共益費とは別に、「修繕積立金」の名目で、全住民から資金を徴収しておくのが一般的です。通常、分譲マンションでは10~15年程度の周期で大規模修繕が行われますが、たとえば築30年近く経っているのに一度も大規模修繕が行われていないマンションなどは、修繕計画に問題がある可能性が考えられます。また、たとえ適切な修繕計画を立てていても、修繕積立金を滞納する世帯が多いマンションでは、資金難から工事ができなかったり、入居者が一時金の支払いを求められることもあります。こうした事態を避けるためにも、過去の履歴を含め、次回以降の修繕工事がいつ行われる予定なのか、管理費や修繕積立金の滞納がないかなど、マンションを購入する前に管理会社や不動産仲介業者に必ず確認するべきでしょう。

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