【住宅ローン借り換えのタイミングと注意点】100万円以上の利息がなくなるメリットとデメリット

  • 2021年08月10日公開

こんにちは、ヨムーノ編集部です。

ここでは、6年前に地方銀行から借り入れた住宅ローンをネット銀行に初めて借り換えた時に感じたメリット・デメリットをご紹介しています。

住宅ローン初めての時も大変でしたが、借り換えの準備もそこそこ大変。でも、毎月の利息を減らすことで100万円以上の利息の支払いが無くなる可能性があることが分かりました。

変動金利なのでこの先どうなるかわかりませんが、住宅ローンの借り換えを検討している方の参考になれば幸いです。

住宅ローンの借り換えを考えたタイミング

住宅ローンの借り換え

住宅ローンは元金と利息で成り立っています。
借りた元金は確実に返済する必要がありますが、銀行に払う利息は金利によって変動します。

なので、借りたお金を減らすことはできませんが、利息だけは金利を低くすることで住宅ローンの返済総額を減らすことができます。

私が借り換えを真剣に考えたキッカケ2つ

住宅ローンの借り換え

  • (1)同じ会社に3年以上勤めていてる

初めての住宅ローン審査でも重要になる勤続年数
住宅ローンの借り換えでも安定した返済が重要視されるので勤続年数はやっぱり大事です。

まったく別の会社に転職では勤続年数はリセットされますが、グループ会社間での転籍(分社化など)も勤続年数の合算でもOKという金融機関もあります。

初めて住宅ローンを組んだときは転職したばかり(勤続年数1年弱)で、かなり審査で苦労しました。
金利が低いとかこの銀行がいいとかよりも、どこでもいいから満額融資してくれる金融機関に出会うのは大変でした。

なので、住宅ローン借り換えのタイミングも勤続年数が3年経ったというのが1つのキッカケでした。

  • (2)住宅ローン借り換えると金利が0.5%下がる

勤続年数が短くても融資してくれた金融機関に感謝しつつも借り換え(汗)。
地方銀行の金利は0.8%(諸条件あり)。
借り換えたネット銀行は0.3%(諸条件あり)。

金利差で0.5%あります。
ネットでいろいろ「住宅ローン借り換え」調べると、借り換えの諸費用や返済期間を鑑みると金利0.5%以上の差があると、確実にローン返済額が減ることが分かりました。

住宅ローン借り換えの審査は何を重視している?

住宅ローンの借り換え

住宅ローンの審査内容は明確に公表されていません。
不動産の営業の人もファイナンシャルプランナーさんも「数打てば当たる勢いで、とりあえず審査してもらう」というスタンスのような気もします(笑)。
書類書くのは大変ですが、審査に費用はかかりませんからね。

滞納なく支払いしているか

借り換え審査時に細かく金融機関の担当者さんに聞かれたのはこの3つ。

  • 勤続年数(職務経歴書の提出)

※職務経歴書と源泉徴収票に記載されている入社・退社の日付と一致しているか

  • 住宅ローンの支払いに滞納がなかったか(通帳明細の提出)

※通帳のコピーを提出するので、住宅ローン以外の口座引き落としの明細を聞かれることがあります。我が家の場合は子どもが通う小児矯正の管理費引き落としがあり、その返済予定表の提出も求められました

  • ショッピングローン以外に借入(車のローンなど)がないか

金融機関の担当者さんが審査するわけではないのですが、この3つに不安な点がなければ、住宅ローンの借り換えは初めて住宅ローン審査を受けるよりも比較的審査は通りやすいそうです。

住宅ローン借り換えは金利重視

株式会社オリコン エムイーは、『住宅ローン』についての満足度調査を実施し、2021年8月2日(月)にその結果を「オリコン顧客満足度®」公式サイト内で発表しています。

【ソニー銀行(ソニー銀行株式会社 本社:東京都千代田区)】が、11年連続で総合1位となりました。(※ソニー銀行は今回、「オリコン顧客満足度®」における連続総合1位最長獲得年数記録を更新しています)

住宅ローンの借り換え

金利トップ3はauじぶん銀行、住信SBIネット銀行、ソニー銀行です。
初めて住宅ローンを組むときは、無人のイメージがあるネット銀行は不安でしかないですが、借り換えになるとあまり気になりません。

逆に、ネット銀行なのにauじぶん銀行などは、auショップ内に専門のスタッフが常駐している店舗もあります。

住宅ローン借り換え先を選ぶ基準

  • 口座引き落とし件数などの制約がない

住宅ローンの融資条件、または金利優遇として、電気・ガス・水道やクレジットカード、給与振り込みを数件以上設定することを条件にする金融機関もあります。
給与振り込みは会社指定の銀行もあるので、融通がきかないこともあります。

ネット銀行などはそういった制約・条件がない金融機関も多いです。

  • 利用サービスをまとめて節約

私のスマホは家族全員auです。
auは携帯サービス以外でも電気・ガスもやっているので、まとめると節約になります。 そのauは、auじぶん銀行の住宅ローンを扱っているので、auユーザーなら金利の優遇を最大限うけることが可能です。

住宅ローンを借り換えて元金(借金)が増えた!?

住宅ローンの借り換え

住宅ローンを借り換えするなら絶対損はしたくないですよね。
住宅ローンの借り換えは、借入額が減るというイメージがありますが、実際は借り入れ額が増えるケースもあります。

住宅ローン借り換えで元金(借金)が増える場合もある

  • もともとの元金に借り換えに必要な諸費用を上乗せ

住宅ローンの借り換えは、借りていた金融機関に利息含む全額を返済するので、その金額の用意が最低限必要です。

さらに、新しく借りる金融機関にも諸費用60万円前後を支払います。
さらにさらに……それとは別に司法書士さんに数十万円の登記費用などを払う必要があります。

元金と利息だけで毎月「ヒーヒー」言っているのに、借り換えの諸費用で100万円前後を用意しないといけません。

借り換えは、そういった諸費用を支払うために借金を増やすしかありません。

借り入れが増えても住宅ローンを借り換えるメリット

住宅ローンの借り換え

借り換えなければ元金(借金)が増えることもないのに……と思ってしまいますが、住宅ローン借り換えの一番のメリットは「毎月の利息を減らす」です。

住宅ローンの借り換えは100万円以上の利息差が理想

変動金利は、情勢にあわせて金利の見直しが入るので、遠い未来まで開示されません。毎月、住宅ローンを払って元金がじわじわ減ってゆきますが、利息は減りません!

なので、金融機関に払う利息を毎月減らす方法として、金利が低い金融機関に住宅ローン借り換えて毎月の利息を減らす節約です。

【100万円の金利 0.8%を30年払い続けた場合】
月8,000円×12カ月×30年=2,880,000円

【100万円の金利 0.3%を30年払い続けた場合】
月3,000円×12カ月×30年=1,080,000円

あくまでも利息の差を出すための単純計算です。
金利差が大きく残りの返済期間が長いほど、住宅ローン借り換えによる節約メリットは大きくなります。

住宅ローン借り換えの諸費用100万円を差し引いても80万円の節約です。

これが、住宅ローン借り換えの最大のメリットです。

住宅ローン借り換えで返済期間が短くなることも

毎月、利息含めて10万円以内の返済をしていた場合、住宅ローン借り換えで利息が減った分を元金の返済に充てることもできます。
そうなると、返済期間が短くなります。

住宅ローンを借り換えるデメリット

住宅ローン借り換えの諸費用を鑑みても利息が減るならデメリットはほぼ無いと思います。

住宅ローン借り換えの恩恵があまりないケースも

住宅ローン借り換えは手間がかかるので面倒です。

  • 金利差がほとんど無い

  • 残りの返済期間が短い

  • 借り換えに諸費用がかかる

  • 登記費用がかかる

  • 金融機関によっては繰り上げ返済手数料が発生する

住宅ローンの借り換えは、月々の利息を少しでも安くするのが目的ですが、住宅ローン借り換えには諸費用がかかります。

なので、住宅ローンの借り換えで月々の利息が減っても、住宅ローン借り換え時に支払った諸費用分以上のお金が手元に残らないと住宅ローン借り換えの恩恵は少ないです。

職務経歴書書いたり……必要書類用意したり……銀行行ったり……司法書士さんと面談したり……と手間だけは増えます。

この手間と、諸費用・借り換えたあとの金利・返済期間を鑑みて、現状の支払いのママ継続でもよいというケースもあります。

借り換えたい金融機関に相談すると、借り換えるメリットは少ないという回答がくる場合もあります。
または、住宅ローン借り換えを検討している旨を現行の金融機関に相談すると金利を優遇してくれる可能性もあります。

私の場合は、地方銀行からネット銀行(auじぶん銀行)に借り換えだったので、変動金利0.31%は安すぎて対抗できません……という回答でした。

住宅ローン借り換えに必要な公的書類はコンビニで印刷

金融関係や司法書士さんは住民票や印鑑証明などの公的書類の提出が求められます。
マイナンバーがあれば、コンビニでいつでも印刷することができて便利です。

【まとめ】住宅ローンを借り換える必要があるかどうか見極めるポイント

  • 勤続年数が長いか

  • 借り換えることで変動金利0.5%前後の差があるか

  • ローン返済期間がかなり残っているか

  • 過去ローン返済に滞納が無い

※この内容は、筆者が住宅ローン借り換えで経験したことに基づいていて、特定の金融商品の売買を勧誘・推奨するものではありません。住宅ローンの借り換えをご検討中の方は、ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。利用したサービス・優遇は2021年8月8日時点の情報に基づきます。
※画像はイメージです。

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