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中古マンション購入＆
リフォーム・リノベーション

新築マンションを購入するよりも安価で済み、自分好みのデザインを取り入れることができる中古マンションのリフォーム。ここでは、中古マンションをリフォーム・リノベーションをするメリットや、物件探しから引き渡しまでの流れを紹介します。

マンションリフォームを得意とする
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マンションイメージ今、新築マンションではなく、あえて中古マンションを購入し、自分のライフスタイルに合わせてリフォーム・リノベーションして、理想の住まいを手に入れる人が増えています。中古マンションなら、新築に比べると少ない資金で立地条件のよい物件を手に入れることも可能です。また、自分の好みにリフォーム・リノベーションできるので、自分らしい生活を楽しめる点が魅力となっています。

けれども、物件によってはリフォームするのに制約があったり、思った以上にリフォーム費用がかさんだりと、予想外の事態が起こる場合もあります。理想の生活を求めてリフォーム・リノベーションをするのですから、事前に物件の状況をよく確認し、自分の希望通りの住まいにできるかどうか見極めることが大切です。

とはいえ、新築物件に比べると中古マンションは同じエリアでも安価で購入でき、さらにリフォーム・リノベーションによっライフスタイルに合った空間を実現できるという点は、大きなメリットになっています。

物件を探す方法

中古マンションを探すための情報収集には、下記の方法があります。

情報誌で探す
直接不動産会社に出向いて探す
インターネットの情報サイトで探す
携帯電話やスマートフォンの情報サイトで探す

物件探しで重要なのは、内覧

よさそうな物件が見つかったら、現地を内覧して、物件の状況を自分の目で確認するのは、とても大切なことです。オウチーノでは、サイト内に掲載されている物件に対し、リフォーム会社の担当者が一緒に現地に出向く「内覧同行サービス」を実施しています。リフォーム会社の内覧同行は、不明点や疑問点などを担当者がわかりやすく説明してくれるのでオススメです。

物件選びのポイント：その１「マンション規約に注意！」

マンションの場合、間仕切り壁が木や石膏ボードでできている場合は、壁を移動したり撤去したりすることも可能なので、間取りを変更したり、部屋を広くしたりと、比較的アレンジしやすくなります。しかし、コンクリートの構造体となっている壁や柱は、建物を支える重要な部分なので、撤去することができません。残される壁や柱の位置によっては、希望通りのリフォームができない場合があります。また、マンションの規約でリフォームの制約が定められている場合があるので、事前にチェックが必要です。

物件選びのポイント：その２「配管・配線の移動に注意！」

二重床や二重天井の物件の場合、床下や天井裏に空間があるので、給排水管や照明用の配線を移動することができ、比較的思い通りのリフォームやリノベーションがしやすくなります。ただし、給排水管が移動できても、トイレの配水管は移動できない場合があるので、注意が必要です。水回りの移動を検討する際には、事前に配管、配線の移動ができるかどうかを確認しておきましょう。

物件選びのポイント：その３「追加工事に注意！」

物件によっては、断熱工事や結露防止の内窓を取り付けるなどの対策が必要であったり、ユニットバスが特殊サイズで間仕切りの移動などを施す必要があったりと、予想外の費用がかかる場合があるので、注意が必要です。

物件の購入

よい物件が見つかり購入を決めたら、仲介業者の立会いのもと重要事項説明書について説明を受け、売主と不動産売買契約を取り交わします。契約の多くは、仲介業者の事務所で行われます。

銀行住宅ローンの申し込み・本審査

住宅ローンは、物件の購入だけでなく、リフォーム費用としても利用できます。また、リフォーム専用のリフォームローンのある金融機関もあるので、最寄りの銀行で確認してみるとよいでしょう。住宅ローンの申請には、申込書の他に、物件の図面、住民票、所得証明書（納税証明書）を提出します。住宅ローンの本審査は、１週間から10日程度で結果がわかります。無事、本審査に通ったら、融資が行われます。

費用の払い込み

住宅ローンでの融資以外に、現金で用意した頭金などを仲介業者に支払います。
その際、以下の諸費用も一緒に払い込みます。

○物件購入の際の諸費用
	・仲介手数料　・登録免許税　・不動産取得税　・固定資産税（日割り）・銀行ローン事務手数料　・ローン保証料　・火災保険、地震保険・司法書士手数料　・管理費、修繕積立金（日割り）など

リフォーム会社から見積書をもらう

購入したマンションをリフォーム会社に見てもらい、リフォームの見積書を依頼します。見積書は１社だけではなく数社から相見積を取り、工事内容や金額などを比較、検討します。リフォーム会社を決める際は、見積金額の安い会社に決めるのではなく、見積り内容をわかりやすく説明してくれて、なおかつマンションリフォームの実績のある会社に依頼するのがよいでしょう。
リフォーム会社が決まったら、予算オーバーを避けるためにも、予想できる追加工事があるかどうかを確認しておくことも大切です。

リフォーム会社の決定

見積書を検討して、依頼するリフォーム会社が決まったら、工事請負契約書を交わします。契約の際には、契約金額と工事内容だけではなく、工事の着工日、工事期間、アフターサービスの内容、保証内容とその範囲、保証期間も忘れずに確認しておきましょう。

リフォーム工事前の確認事項

工事期間と工事を行う時間帯の確認
マンションの管理組合への届け出
電気、ガスの容量の確認
近隣への挨拶（工事の開始日と終了予定日を伝えておく）
リフォームする部屋の片づけ
工事車両の駐車場の確保
必要であれば仮住まいの準備と引っ越しの手配など

リフォーム工事が完了するまでの確認事項

見積書に別途工事の記載がある場合、その費用は見積金額には含まれていません。そのため、その工事が本当に必要であるかをリフォーム会社に聞き、必要ならば、かかる費用を確認しておく必要があります。また不要な家具を処分する場合、その費用は見積書に含まれているのかどうか、またリフォーム会社、施主のどちらが家具を処分するのかも確認しておきましょう。

工事完了後の確認事項

工事完了後に施主とリフォーム会社の双方が立会いのもと完了確認を行いますが、これはすべての工事が完了してから行うのではなく、各工事箇所ごとに、工事が完了しその部分を使用する前に確認を行うのがよいでしょう。そして、すべての工事が完了し、最終確認を終えたら頭金と諸費用を払い込み、再度引き渡しとなりますが、諸費用等の払い込みと引き渡しの前に、アフターサービスや保証について確認をしておくことをおすすめします。

事前の資金計画

中古マンションを購入しリフォームするのであれば、まず考えておきたいことは、どのように資金を準備するかということです。

物件の購入に充てる資金をどれくらいにするのか
自分の希望する住まいにリフォームするにはどれくらいの資金が必要なのか
ローンを利用する場合、月々いくらなら返済が可能なのか

といった資金計画を立てることが大切です。
またせっかく理想の住まいをつくろうとしているのに、ローンで日常生活を圧迫してしまうのは本末転倒です。できるだけ無理のない範囲で資金計画を立てるようにしましょう。

リフォームのタイミング

中古マンションをまず購入して、数年経ってからリフォームを考えることもあると思います。それまでにリフォーム資金を準備できればいいのですが、そうでない場合はローンを利用する方が多いでしょう。中古マンション購入時に住宅ローンを利用した場合、新たにリフォームのためのローンを組もうとすると、審査の際に借り入れ分の返済に余力があるかどうか厳しくチェックされます。その結果、新たにリフォームローンを住宅ローンに組み込めないこともあります。

新たに住宅ローンを組めないとなると、次に考えるのはリフォームローンの利用です。リフォームローンは比較的審査が簡単なのですが、住宅ローンに比べて金利が高くなるため、返済額が増える可能性もあります。

ローンを利用してリフォームをする場合は、できれば中古マンションを購入するときに、同時にリフォームも行うのがよいでしょう。なせなら、物件購入とリフォームを合わせた資金を一度に住宅ローンで借りられるからです。

このように、中古マンションを購入してリフォームをする場合は、資金計画とともに、リフォームを行うタイミングもよく考えることも大切です。

■リフォームローンと住宅ローンの比較

	無担保のリフォームローンを利用する場合	住宅ローンをリフォームに利用する場合
取扱機関	ノンバンク（信販会社）など	都市銀行や地方銀行など
抵当権の設定	不要（無担保ローン）	必要（有担保ローン）
借入可能金額	50〜1000万円程度	500〜5,000万円程度
金利	高め	低め
借入期間	最長10年〜15年	最長35年
備考	審査期間が短い。翌日に審査結果が出るものもある。	審査が厳しい。結果が出るまでに1週から10日程度かかる。