住宅ローン返済が苦しい人必読「任意売却のススメ」【O-uccino（オウチーノ）】

困ったときの「任意売却」とは？

住宅ローンの返済が滞ると、いずれそのローンで買った物件は有無を言わさず競売にかけられてしまいます。その前に所有者の任意により、融資を受けた金融機関との合意の上、少しでも良い条件で物件を売却しようというのが任意売却です。自分の家だからいつでも自由に売れると考えがちですが、住宅ローンを組んで購入した場合、原則として残債（残存債務。未返済の借入金のこと）を清算しなければ売却できません。金融機関は担保としてその家に抵当権を設定しているほか、固定資産税等の滞納が続いた場合は役所から差し押さえの不動産登記がなされるからです。

物件の売却額が債務を上回れば問題ないとはいえ、多額の残債があれば難しいでしょう。そこで、残債があるまま抵当権や差し押さえを解除し、売却を認めてもらうのが任意売却。金融機関としても、自己破産されてしまうより、売却で少しでも多く返済に充ててもらおうという思惑があります。これらのことから、住宅ローンの返済が遅れていなければ任意売却は認められませんが、以下のような人は検討したほうがいいでしょう。

実際に任意売却をするには？

任意売却を進めるにあたっては、そのメリット・デメリットを心得ておきたいものです。一番のメリットは、一般的な相場に近い価格で売却でき、残債を圧縮できること。競売だと通常は相場の6～7割ほどに買いたたかれてしまいます。また、競売物件として新聞やインターネットで情報公開されるとご近所に知れ渡ってしまい、精神的ダメージを受けますが、任意売却は一般的な売買取引と変わらず、周囲に事情を知られる心配はありません。手持ちの資金から売却手続きの費用を捻出する必要はなく、競売と違って引っ越し費用まで確保でき、売却後の返済は家庭の事情に応じたプランを認めてくれるのが一般的です。売却先の同意が得られればそのまま住み続けることもでき、資金にゆとりができれば買い戻すことも夢ではありません。

逆にデメリットとして、金融機関・債権者からの連絡や各種証明書等の手配に速やかに応じ、購入希望者から内見の要請があれば協力するなど、ある程度の手間や負担は発生します。注意したいのは、連帯保証人や連帯債務者に連絡がつかなかったり、同意が得られなかったりすると、手続きを進められないこと。多くのメリットに比べると、いずれも決して難しいことではないので、スムーズに事が運ぶように努めましょう。

任意売却の流れとしては、住宅ローン滞納1ヵ月目から督促状・催告書が届き、滞納3～6ヵ月で“期限の利益喪失”。つまり分割払いの権利を失い、残債の一括返済を迫られる状態です。この辺りのタイミングから競売にかけられるまでの間が任意売却のチャンス。債権者など関係者との微妙な駆け引きや調整が必要となるので、任意売却に対応した知識と実績が豊富な不動産会社を見つけることが大切です。