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揺るがない安心はこうして手に入れる!地盤と住まいの選び方【O-uccino(オウチーノ)】

揺るがない安心はこうして手に入れる! 地盤と住まいの選び方

東日本大震災後、住まい選びの際、特に重視されるキーワードの一つが”地盤”です。
関心の高まりとともに地盤関連の情報は充実してきましたが、本当の安心を得るためにはどうしたらいいのか?
オウチーノ編集部が検証します。

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災害対策が家選びの重要なチェックポイントに

大地震をはじめとする災害への十分な対策と備えは、今や日本では当たり前といわれるほど意識が高まってきました。東日本大震災クラスの地震があった時にも耐え得るかどうかが、これからの住まい選びに欠かせないチェックポイントでしょう。

震災後に高まった建物の基礎や地盤に対する関心

耐震性や制震・免震といった建物の構造については以前から注目されつつありましたが、東日本大震災をきっかけに関心が高まっているのが建物の基礎や地盤でしょう。少し前まで専門的なイメージがあった活断層などの状況も、インターネットを通じて簡単に調べられるようになってきました。以下の図は地震情報サイトに掲載されている一例です。

M7〜8の大地震がいつ起きても不思議じゃない!?
「活断層の長期評価」(地震調査研究推進本部ウェブサイトより引用)

M7クラスの大地震が4年以内に起こる確率70%!?

東日本大震災後、首都圏で地震活動が活発化していることに注視した東京大学地震研究所は2012年1月、南関東でマグニチュード7クラスの地震がが4年以内に起こる確率70%との衝撃的な試算を発表しました。30年以内に70%とする文部科学省の見解もありますがどちらにしても、明日にでも大地震が起きても不思議ではありません。左の図を見てもわかるとおり日本には数多くの活断層がめぐり、深刻な直下型地震を引き起こす可能性のある主要なものだけでも100本以上。周辺海域を含めると総数約2000本といわれ、日本が“地震銀座”と呼ばれるゆえんにもなっています。

統計情報だけでは物件ごとの地盤はわからない
「地形で見る軟弱地盤マップ」(地盤調査会社ジオテック)

統計情報だけでは物件ごとの地盤はわからない

左の図は地質調査会社ジオテックが公表している「地形で見る軟弱地盤マップ」の一例です。このデータを見てわかることは、同じエリア内でも「良好地盤」から「軟弱地盤」、あるいは軟弱なため「地盤補強工事」をした場所まで、まったく評価の異なる地盤が隣り合っていること。つまり、エリアごとの大まかな傾向は把握できる半面、統計データだけでは実際に自分が住みたいと思う場所の正確な地盤まではわからないのです。だからといって個人的に調べるのは、手間や費用を考えるとなかなか難しいようです。

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これからの住まい選び ー注意点と問題点ー

  • 1.これからの住まい選びは「災害対策抜き」には語れない。
  • 2.建物の耐震性能に加え地盤の強度もセットで考える必要がある。
  • 3.活断層や地盤の情報はあるが、物件ごとに状況は違う。
  • 4.希望物件の地盤を自分で正確に把握することは難しい。

地盤など地域の詳しい情報なら、その土地をよく知る地元不動産会社に相談

メリット1
その土地で長く営業する地元不動産会社ならその土地の情報を幅広く持ち、 現在や未来だけでなく過去の状況にも詳しい可能性大。 地域性や住民気質、新たな開発情報まで、地元のことなら何でも聞くことができ、埋立地や山を切り崩したなど、その土地のより深い情報を得ることが可能です。 地盤の情報も含めて理想に適う物件が見つかる可能性が高まります。
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実際に不動産会社の方にお話を聞きました。

お話をうかがったのは埼玉県西部を中心に「ゆとりのある街づくり」をテーマにしている狭山不動産の結城氏。地元の過去から現在まで、知り尽くしている”地元情報のプロ”に、物件探しの際、地盤のことも含めてどこまで深い情報を教えていただけるのか、単刀直入に尋ねてみました。

■プロフィール

狭山不動産株式会社 
所沢店営業部主任
結城 義則氏

小さい頃から住む所沢で不動産業界歴20年/年間不動産案内数約60件。お客様へのご案内に関しては、その地域の情報量と質から自然と安心感を持ってもらえるという。

お客様との住まい探しの中で、その物件の地盤について話が挙がった場合にどのように回答をしていますか?

まず、私がご案内をしている所沢一帯は関東ローム層なので一般論として地盤はいいと言われています。また、田んぼが少なく畑が多い土地なのでそういった意味でも地域としての地盤の不安は限りなく小さいとご説明しています。最近は他県からの引っ越しで来られる方など増えてきている気がしますが、やはり地盤を気にしている方は多い。中にはよく調べていらっしゃるお客様もいて、詳しく説明する必要がないほどのケースもあります。
厳密に言うと、本当に地盤を気にするのであれば調査をしないとダメです。今、家を新築する際の調査方法としては基礎に合わせて5か所の地点で調査・計測を実施しています。調査会社に拠りますが、1か所でも軟弱地盤であるという結果が出るとその土地には補強が必要と判断するというのが一般的です。

担当のエリアに関しては、地盤の情報も含めて「昔はここは沼地だった」など、他の人が知らないような詳細の地域情報はどの程度まで持っていますか?

もうずっとこの辺りを地元として住んでいるので、「この場所には昔、工場が建っていた。」などの地盤以外の情報に関しても、今の地図では見えない情報、新しく来た人が知らない情報などには、かなり自信があります。その土地の経歴を自分が過ごしてきた実体験を元に説明できるのは強みですね。私以外にも弊社には地元出身のスタッフが多く、営業マンに関していうと、幼い時からこの土地に住んでいる者の割合が多いです。
この業界は全く知らない土地でのお客様のご案内は難しいと思います。地域に関しての知識はお客様が雑談の中で察してくれて、安心感を持っていただいているなと感じることは多いです。また、長年やっていると、以前新築を手掛けた物件が中古で出回り、それを他のユーザーへ販売する、という機会も出てくる。その時は正に経験がものをいう、という感じで過去に蓄積してきた地盤の情報等もご案内したりできますよ。

例えば地元の情報として、近隣の学校や病院の情報など、物件以外の情報も遠慮なく聞いてしまってもよいのでしょうか?

例えると小さいお子様がいる場合、転校を好む方はいないので、住まい探しの時は慎重に検討されて当然です。学校の評判、距離、通学路の道のり、など聞かれる方は多いですよ。そのあたりも地元であるからこその話ができる。通学の風景は長年毎日見てきていますし、通学ルートにも詳しい。
車通りの激しい場所や人通りの多い少ないなど交えながら話をすると喜ばれます。
病院等に関しては実際に自分や家族も利用したりしていますから、実体験を元に話ができますよ。

結城氏は所沢を地元として長く住まわれているので、このエリアに関して、本当に細かいところまで熟知していました。物件を探す際には、結城氏のようなスタッフがいる「地元に強い不動産会社」を選んで相談すれば後悔のない住まい選びができるはず。
下に設置した検索窓からはオウチーノがセレクトした、地元に強い不動産会社を探して無料で相談・物件探しをすることができます。(掲載する不動産会社を厳選している為、まだご登録のないエリアもございます。あらかじめご了承ください。)

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