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以前はより広くより良い立地へ移動する買い替えが多かったが、近年は少子化傾向を反映して住みやすいコンパクトなマンションへ移動するケースも。また、子どもが独立し、現在の住まいでは手広になり1LDKや2LDKに買い替える、という人が増えている。住み替えのタイミングも重要なので、自分のこれからのライフスタイルをよく検討した上での物件選びが大切だ。
出産 子どもが増えたことで間取りが手狭に感じることも。その機会に広い間取りに買い替えるパターン。 子どもの独立 出産を期に購入し、その後子どもが独立。手広になった間取りを1LDKや2LDKの間取りに引っ越し。 その他 既にマンションを購入していて結婚を機に住み替えるパターン、転勤など必要に迫られてなど。
自己資金がどれくらいあるかで異なってくるが、売ったお金を次の家の購入資金に当てるつもりならば今後のローン返済も含めたきちんとした計画が必要。「予想価格を下まわった金額で売れる場合もあるので、それも踏まえた上での返済方法を考えておくことが大事です」と山本さん。
売却価格が住宅ローンの残債を上まわれば、購入する住まいとダブルローンにならないので問題にならないが、注意しておきたいのが不動産を譲渡した時に課税される「譲渡所得税」。しかし、3,000万円までの売却価格までなら控除を受けられる制度があるので、該当する場合、ぜひ活用したい。
3,000万円の特別控除 一般的には不動産売買で利益が出た場合は、その物件を 5年超所有していた場合、譲渡所得金額の20%、5年以下の場合は39%税金がかかる。 ただし自宅の売買で利益が出た場合は3,000万円以内ならば、特別控除が受けられる。
住み替え時に売却価格で住宅ローンの残債が出るケースもある。その場合に活用したいのが「譲渡損失控除制度」だ。さらに「住宅ローンが残ったとしても、資産運用や賃貸など、お金の運用方法はたくさんあります」と山本さんは語る。そこで、残債が残った時のお金の運用術を教えてもらった。
譲渡損失の繰り越し控除 自宅売却時に損失が出た時の制度。売却年と次の年から3年間給与等の他の所得から控除できる。ただし所有期間が5年以下の場合は適用対象外など様々な条件がある。
売却して出た利益を全て新しく買う物件の頭金にするのではなく、ある程度残しておいて、ローン金利を上まわるリターンを期待できるなら資産運用するのもひとつの方法。
駅までの距離、人気のエリアなど、価値の高い立地であれば、場合によっては売りに出すよりも賃貸物件として貸し出したほうが有利な場合がある。売ることばかりではなく、貸し出すという方法も視野に入れよう。
住まいの買い替え時は、保険を見直すいい機会。この際に生命保険や医療保険などで、不要なものはないかチェックしてみよう。毎月固定で出ていく金額が減ると家計はずいぶんと楽になるはずだ。
平成19年12月31日をもっていったん終了した相続時精算課税制度の特例。これは住宅取得資金のために親からの贈与なら、最大3,500万円までは贈与税が非課税となる制度であった。この制度は適用が延長される予定である。もし適用延長になれば、資金調達にも余裕が持てるだろう。
小さい子どもが住みやすいエリア、高齢者が住みよいエリアなどライフステージによって必要な立地や間取りはどんどん変わっていく。以前、家は一生ものと言われたが、今は現在のライフスタイルに合わせて家を住み替えていく人が増えている。今の生活をより充実させる「買い替え」は、今後ますます注目されていくだろう。