中古住宅購入の追い風となる
新しい動き
『住生活基本法』が施行された2006年以降、中古住宅の価値が大きく見直されています。かつては借りにくいと思われていた中古住宅用の住宅ローンも、現在では金利面・制度面ともに新築のときと遜色ない状況へと変わりつつあります。そこで今回は、中古住宅を巡る新しい動きをまとめてみました。
2014年9月 オウチーノ編集部
中古住宅重視の『住生活基本法』と
「中古住宅・リフォームトータルプラン」
終戦後から1980年代まで続いた急激な人口増加によって慢性的な住宅不足が続いていた日本では、大都市郊外を中心に新築マンション・戸建て住宅が大量に建設されました。当時「マイホーム」といえば新築一戸建てというイメージが強く、政府の方針もどちらかといえば新築住宅建設を奨励するものでした。
しかし、バブル崩壊後の1990年代からは経済低成長時代に突入。そして2000年代には総人口の減少も始まり、国内の住宅数は供給過剰な状態となりました。
そんな時代の変化に伴い、政府は住宅政策を大きく方針転換。その象徴が、2006年に制定された『住生活基本法』です。この法律の目的を端的に表せば、人口減少・環境面の観点から、住宅政策の中心を新築住宅から中古住宅へと変更したものです。住生活基本法に基づいて閣議決定された『住生活基本計画』では、新耐震基準適合率・バリアフリー率・省エネ性能の向上によって住宅の価値を高めるとともに、中古住宅の流通率や耐久年数の向上などを目標としています。
また2009年に誕生した民主党政権は、中古住宅重視の姿勢を明確に打ち出しています。2009年の衆院選マニフェストでは「環境に優しく、質の高い住宅の普及を促進する」として「リフォームを最重点に位置づけ」るなど、中古住宅の活用を主要政策のひとつとして挙げ、2020年までに中古住宅流通・リフォーム市場の規模を倍増させるという「中古住宅・リフォームトータルプラン」を策定。そしてその流れは現自民党政権でも継続されています。
政府の中古住宅重視への方針転換は、昨今の中古住宅市場の盛り上がりにも大きく影響を与えており、今後もこのトレンドは続くものと予想されています。
ローンはますます借りやすく！金利は史上最低水準に
アベノミクスによる物価上昇に伴い、一時は上昇するとも言われていた住宅ローン金利ですが、2014年9月現在でも銀行によっては史上最低金利を更新、フラット35の金利も低水準で推移しています。 ここで最新の住宅ローン事情をおさらいしておきましょう。
●フラット35金利は過去最低水準。今が借り時？
2014年9月に住宅金融支援機構より発表された「フラット35」9月分適用金利は年1.66％～2.23％(21年以上35年以下の場合)となり、過去最低を記録しました。
2013年4月、日銀は「量的・質的金融緩和」、いわゆる異次元緩和といわれる金融政策を導入し、国債の買い入れを行った結果、一過性の長期金利(10年国債利回り)上昇はあったものの徐々に金利が下落。これが住宅ローン金利に連動し、現在も低金利で推移する形となっています。
また金融機関の住宅ローン金利は近年、底値水準で推移してきましたが、2014年4月の消費税増税以降、消費の落ち込みが銀行間での顧客獲得競争を引き起こしていると言われており、住宅ローン金利引き下げ合戦の様相を呈し、今後もしばらくは低金利で推移すると思われます。O-uccinoでは大手16行の住宅ローン金利を毎月更新していますので、定期的にチェックしてみてください。
【参考記事】大手16行の住宅ローン金利を徹底比較
http://www.o-uccino.jp/kinri/
●中古住宅でも借りやすくなった住宅ローン事情
かつては借りにくいと思われていた、中古住宅購入時の住宅ローン。しかし築年数要件のない「フラット35」が登場した2005年からここ数年の間で、中古住宅のローン事情は大きく変化しています。
特にうれしいのが「住宅ローン減税」の条件緩和と、拡充・延長でしょう。以前は中古マンションなどの耐火建築物では築25年以内、耐火建築物以外は築20年以内、または一定の耐震基準を満たしていることが条件になっていましたが、基準外の物件でも耐震改修工事を行うことで減税の対象となる等、控除を受けやすくなっています。
さらに2014年4月からは、最大控除可能額を200万円から400万円に拡充、消費税率のアップと同じタイミングで減税が行われています。
この住宅ローン減税ですが、2017年12月までの時限的措置となっていますので、住宅ローン減税の面から見れば「今が買い時!」と言えます。
中古住宅購入の追い風になりそうな新制度が続々と誕生！
2006年に制定された『住生活基本法』以降、住宅エコポイント（2011年終了）や各種減税措置などが制定されましたが、さらに安倍政権による消費税増税のタイミングで、中古住宅購入をサポートする新制度が続々と誕生しており、政策面でのサポートも充実してきています。
●マニフェストにも盛り込まれた「ホームインスペクション」
先にも触れたように、中古住宅重視の姿勢を打ち出したかつての民主党政権。2009年の衆院選用マニフェストでは「(住宅を)正しく鑑定できる人(ホームインスペクター)の育成、施工現場記録の取引時の添付を推進する」という記載がありました。それ以降、注目を集めているのが「ホームインスペクション」です。
「ホームインスペクション」とは民間企業・個人による「住宅診断」のことであり、日本ホームインスペクターズ協会の資格試験に合格した「公認ホームインスペクター」が住宅の鑑定を行います。
中古住宅購入の際には設計図面がない場合もあり、物件の状態を正確に見極めるにはプロの診断が必要になります。この時にホームインスペクターが力強いサポーターとなるのです。
【参考】日本ホームインスペクターズ協会
http://www.jshi.org/
●シニアの住み替えを支援する「移住・住みかえ支援機構」
まもなく定年を迎える方で、「定年になったら故郷かリゾート地で暮らしたい」「老後に備えて便利な都心に引っ越したい」とお考えの方も多いことでしょう。そんな時には「移住・住みかえ支援機構」の活用を検討してみてはいかがでしょうか。
「移住・住みかえ支援機構」とは2006年4月に設立された社団法人で、国土交通省が管轄する（財）高齢者住宅財団の支援を受けています。こちらでは「マイホーム借上げ制度」を行っていますが、これはライフサイクルに合わせての住み替えを促進するために、所有する住宅を長期に渡って借り上げる制度です。
借入期間は最大で死亡時まで。賃料は周辺相場より安い価格となりますが、借り手がいない場合でも最低保証賃料が支払われるため、住宅の所有権を保ちつつも低リスクで安定した収入が得られます。
【参考】移住・住みかえ支援機構
http://www.jt-i.jp/
●リフォーム時に安心できる「リフォームかし保険」
中古住宅購入と同時にリフォームも検討されている方に役立つのが「リフォームかし保険」です。
「リフォームかし保険」とは、リフォーム工事をして欠陥が発生してしまった場合の修理費用を肩代わりしてくれる制度で、2010年3月より国土交通省がスタートさせました。
この制度を利用した場合、リフォーム工事の施工中や工事完了後に第三者の検査員による現場検査を行われるため、リフォーム工事による欠陥が発生しにくいというメリットもあります。
【参考】リフォームかし保険について:国土交通省
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku
