中古住宅価格を決定している
「さまざまな要因」
世界経済の動向から物件内の設備内容まで、さまざまな要因が影響を与えている中古不動産の販売価格。複雑で多彩な要素が絡み合うため、物件の適正価格が分かりにくくなっているのも事実です。そこで今回は、不動産価格を決定しているさまざまな要因を押さえておきましょう。
2014年9月 オウチーノ編集部
中古不動産の販売価格を決める代表的な要因
販売価格を決める要因はたくさんありますが、ここでは基本的な価格決定要因を確認しておきましょう。
要因は大きく、我々をとりまく社会・経済状況に左右される「マクロ的要因」と、立地や物件が持つ魅力や欠点である「物件独自の要因」の2つに分けられます。
●マクロ的要因は市場全体の価格トレンドを決定する
「マクロ的要因」に挙げられるものとしては、経済的要因・社会的要因・行政的要因などが挙げられます。これらの要因はどの物件にも大きな影響を与えるものです。
経済状況が悪ければ不動産の購入希望者は減りますので、当然不動産価格も下落します。例えば2007～09年頃の中古不動産価格の下落は、世界経済全体の落ち込みが大きな要因となっています。
また現在の日本は「人口減少社会」と呼ばれていますが、人口が減少すれば不動産購入を考える人も減りますので、不動産価格は下落します。人口減少がいち早く進行している地方部での地価が下げ止まらないのは、地域人口の減少が大きな要因となっているようです。
一方で最近では、資材価格の高騰や、人不足による工賃の高騰、さらにオリンピックを見越した土地価格の上昇、特に都心部での住宅価格は上昇傾向となっています。
「行政的要因」に挙げられるのは、政府や自治体による不動産市場活性化の施策です。ここ最近では「住まい給付金」や「住宅ローン減税」「住宅取得資金贈与の特例」などのおかげで、住宅購入需要が喚起され不動産価格は横ばいまたはやや上昇傾向となっています。
●物件の価格を決めるのは物件ごとの「個性」
不動産という「商品」は土地に付随するものです。そのため不動産価格を決める要因には、物件そのもののスペックはもちろんのこと、物件の立地も大きな要因となっています。
「物件独自の要因」をまとめると下記のようになります。
・物件のスペック：築年数、間取り、構造、設備の内容、階数、敷地の形状、向き、借地権の種類 など
・立地に関わる要素：都心へのアクセス、鉄道駅へのアクセス、周辺利便性、治安、静けさ、災害危険度、迷惑施設の有無 など
中古物件価格を決める「物件のスペック」
ここからは「物件のスペック」をもう少し詳しく見てみましょう。
●一番の決定要因は「築年数」
不動産価格を決める上での大きな要因のひとつが「物件の築年数」です。特に中古住宅の価格設定では一番の物差しとなります。
築年数は経てば経つほど不動産価格を下げる要因となります。一般的に中古住宅価格は、新築直後から数年の間で急激に下がり、15年～20年くらい経つと下げ幅は緩やかになっていきます。その後もゆっくりと下落が続き、概ね築30年程度で新築直後の価格の半分程度まで下がるとされています。
ただ中古マンションの場合、築年数が経っていても優れた長期修繕計画やリフォームを行っている物件は、現在でも新築価格と同様かそれ以上で取引されています。このような物件は「ヴィンテージマンション」として高い人気を集めています。
●中古マンションの場合、要因はさらに増える
中古マンションの場合、価格を決定づける要因はさらに増えます。
中古マンションならではの要因となるのが「階数」です。一般的には階数は上になればなるほど物件価格も高くなります。階数が上がれば「眺望」も優れて、「ウリ」になるからです。
日当たりや通気性を考えると「方角」や「角部屋かどうか」も重要な要素となります。特に角部屋は通気性と、隣接する住戸が一つ減るというメリットのため人気があり、価格も高めになります。
これ以外にも、中古住宅の価格を決定づける要素はたくさんあります。特に手持ちの不動産を売却する際、一般の方が適正価格を割り出すのは至難の業ですが、複数の会社に一括で査定を依頼できる「カンタン無料査定サービス」もありますので、ぜひご活用ください！
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「立地的要素」も物件価格に大きく影響している
物件のスペックとともに、物件の個性を決定づけている「立地」。不動産価格にも大きな影響を与える立地的要素ですが、重要なものとしては以下のようなものが挙げられます。
●都心・鉄道駅へのアクセスが立地面では一番重要
立地に関する価格決定要素で特に大きいのが「都心からの距離」と「鉄道駅への距離」です。一般的に都心や鉄道駅に近いほど不動産価格は高くなり、中心から遠くなるほど価格が低くなる、同心円状的な価格分布を見せています。
急行停車駅やターミナル駅・乗換駅の場合は、周辺の各駅停車駅よりも不動産価格が高くなるのが一般的です。例えば東武東上線の場合、都心(池袋)から遠くなるにつれて不動産価格は下がっていく傾向にありますが、志木・ふじみ野・川越といった急行停車駅は周辺よりも不動産価格は高くなっています。
また物件が所在する「自治体名」や「町丁目名」も、不動産価格に大きな影響を与えている場合があります。特に東京23区の中と外では大きく価格差が発生しており、「東京23区」というアドレス自体が資産価値を持つという現象が発生しています。
●「用途地域」は要チェック！
「用途地域」も不動産価格には大きな影響を与えています。「用途地域」とは適切な都市開発を促すために都市計画法に基づいて定められているものであり、大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」に分かれています。用途地域内では建ぺい率・容積率の制限や建物の用途などが事細かに決められています。
住宅を建てるのにふさわしいのは当然「住居系」ですが、その中でも特に人気で価格も高くなるのが「第1種低層住居専用地域」です。この地域内では建ぺい率・容積率は大きく規制され、基本的には戸建住宅か低層マンションしか建設できないような規制となっています。住宅以外の施設は学校・図書館・診療所などを除いて設置できないため、非常に良好な住環境が形成されています。実際に高級住宅街と呼ばれているエリアのほとんどは「第1種低層住居専用地域」に指定されています。
反対に不動産価格のマイナス要因となるのが「工業系」の用途地域であり、「工業地域」「準工業地域」「工業専用地域」の3つがあります。主に工場や倉庫として利用される地域であるため、住環境が良いとは言えません。
ただし、近年では不景気や海外移転に伴う工場の撤退が相次いでおり、工業系用途地域のまま街全体がマンション街に生まれ変わっている事例もあります。特に豊洲や武蔵小杉などのタワーマンション群は主に工業系用途地域に立地していますが、特に用途地域がマイナス要因にはなっていないようです。
●周辺環境で要注意なのは「迷惑施設」と「騒音施設」
周辺環境には「近くに大型ショッピングモールや商店街がある」「大きな公園に隣接している」など、物件の価値を高める要素はたくさんありますが、「鉄道駅への距離」と比べると物件価格への影響はそれほど大きくありません。
住宅を建てるのにふさわしいのは当然「住居系」ですが、その中でも特に人気で価格も高くなるのが「第1種低層住居専用地域」です。この地域内では建ぺい率・容積率は大きく規制され、基本的には戸建住宅か低層マンションしか建設できないような規制となっています。住宅以外の施設は学校・図書館・診療所などを除いて設置できないため、非常に良好な住環境が形成されています。実際に高級住宅街と呼ばれているエリアのほとんどは「第1種低層住居専用地域」に指定されています。
逆に物件価格に不利な影響を与えそうな施設には、いわゆる「迷惑施設」が挙げられます。ゴミ処理場や下水処理場などは特に不人気で、抵抗感を感じて避ける人も多くいます。
また線路沿いや高速道路沿い、空港周辺、大工場や物流施設の周辺などは日常的に騒音が発生しているため、やはり不動産価格が低くなる傾向にあるようです。
