フラット35 を利用して中古購入＋リノベーション＜リノベーションノウハウ集＞

フラット35 を利用して中古購入＋リノベーション

最長35年という長期固定金利が魅力の住宅ローン「フラット35」。ここでは「中古住宅を買ってリフォーム・リノベーション」を考えている人のために、このフラット35の賢い活用方法をご紹介しましょう。

中古＋リノベーションなら一体型のローンがお得！

「中古を買ってリノベーション」がマイホーム選びの有力な選択肢の1つとなっています。その要因として資金調達方法の変化が挙げられます。以前は中古住宅を住宅ローンで購入し、リフォームはリフォームローン、または自己資金でまかなうという方法が主流でした。しかし、リフォームローンは融資上限額が低く融資期間も短いうえ、金利も高くなりがちという欠点があります。それが現在では、中古住宅購入とリフォームを一体型のローンで借りられる商品が次々登場しています。なかでも注目したいのが、住宅金融支援機構と民間の金融機関が共同で提供する「フラット35 リフォームパック（以下、リフォームパック）」です。リフォームパックでは、「中古住宅特例融資」［※］と組み合わせることで、中古住宅の購入価格＋リフォーム価格の9割を上限に借り入れができます。低金利かつ長期固定金利というフラット35の魅力を最大限に享受できるほか、一定の要件を満たすことで、より低金利で利用できる「フラット35S」も適用可能となるのです。

リフォーム瑕疵保険への加入が必須

リフォームパックを利用するには、いくつか条件を満たさなければなりません。そのひとつが、「リフォーム瑕疵保険」への加入です。リフォーム瑕疵保険とは、リフォーム時の検査と保証がセットになった保険制度のこと。工事着工前や完了後に第三者検査員による検査が行われ、その検査に適合すれば、引き渡し後に欠陥などが見つかった場合でも無償で補修を受けることができます。リフォームパックを利用する住宅は、その品質において一定の水準を確保しなければなりません。そのため、第三者によって工事の質を確認することが、必須条件とされているのです。この第三者チェックで工事をチェックしているという点が、リフォーム瑕疵保険の特長で、特にリノベーションのような大規模工事に向いている制度とも言えます。
リフォームパックは利用者にとってもメリットが大きいものですが、これらの手続きは工事着工前に行われるということを忘れてはいけません。つまり、リフォームの詳細なプランを、かなり早い段階で決めておかなければならないのです。住宅購入だけのローン審査とは大きく進め方が異なるので注意が必要です。

「つなぎ融資」についても確認を！

通常の住宅ローンに比べ、まだ歴史の浅いリフォームパック。そのため、リフォームパックを取り扱う金融機関が少ないという欠点があります。具体的な数字を見てみると、フラット35を取り扱う金融機関は全国で300件以上あるのに対し、リフォームパックを取り扱う金融機関はわずか5件（平成26年1月現在）にとどまっています。
またリフォームパックの融資実行（実際にお金を受け取る）のタイミングにも注意が必要です。リフォームパックの融資が実行されるのは、「リフォーム工事完了後」となります。一方で、リフォーム工事を開始するには、中古住宅の所有権を以前の所有者から自分に移転しておかなければなりません。つまり、リフォームパックの融資を受ける前に、中古住宅分の支払いを済ませておかなければならないのです。自己資金や親からの援助が見込める場合を除き、融資実行前に支払いができるケースは少ないでしょう。
そのため、リフォームパックは「つなぎ融資」と併用するケースが多くなっています。つなぎ融資とは、住宅ローンの融資実行までの間、必要な資金を“つなぎ”で融資してもらうこと。リフォームパックの場合、中古住宅の購入資金はつなぎ融資で支払い、リフォーム工事が完了してリフォームパックの融資が実行されたあとに精算することになります。つなぎ融資は通常、単体での借り入れはできませんので、リフォームパックの融資を受ける金融機関から借り入れることになります。リフォームパックを取り扱う金融機関の多くはつなぎ融資にも対応していますが、念のため事前に確認しておくことも必要です。
またつなぎ融資は無担保のローンとなるため金利が高めに設定されています。各種手数料も発生しますので、この点を踏まえて計画を立てる必要があるでしょう。

※中古住宅購入後にリフォーム工事行う場合の中古住宅の融資限度額を引き上げるという施策