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住宅ジャーナリストが教える「中古物件購入+リフォーム」連載第5回:「中古購入+リフォーム」のローンの組み方【O-uccino(オウチーノ)】

買い上手こそ!中古購入+リフォーム

中古住宅を購入して、リフォームをしてから入居するスタイルが増えています。特に買い上手ほど「中古購入+リフォーム」を選ぶ傾向に。さて、そのコツとは?

住宅ジャーナリスト/山本久美子

住宅ジャーナリスト
山本久美子

リクルートにて「週刊住宅情報」等の副編集長を歴任。独立後は、住宅関連記事の編集・執筆や講演等を行う。宅地建物取引主任者、マンション管理士、ファイナンシャルプランナー。著書に「中古マンション購入&リフォーム 得する選び方・改装術」(小学館)等。

「中古購入+リフォーム」のローンの組み方

「中古購入+リフォーム」で難しいのが、ローンの組み方です。ローンの借り方とダンドリの進め方は関係性が深いので、あらかじめローンの借り方を想定しておいたほうがよいでしょう。

物件価格、工事費用のほかに、それぞれ諸費用も必要

中古住宅を購入する際にも、リフォームをする際にも、それぞれ付随して必要となる諸費用があります。物件価格+リフォーム工事費用+各諸費用を把握して、自己資金とローンをどう当てるかの戦略を考えておくことは大切なことです。また、物件価格のローンとリフォーム費用のローンを別々に借りる場合は、ローン契約時の印紙税や融資手数料などが二重にかかるので諸費用の額も増えることになります。

物件価格の一部は売買契約時に手付金として支払い、リフォーム工事費用の一部は着手金として着工前に支払うことが一般的なので、それぞれの時点で一定額を用意する必要があります。諸費用については、その大半を物件の引き渡し時や資金交付時に支払うことになります。支払うタイミングに資金を用意することも考えなければなりません。

それぞれどの程度の諸費用がかかるのか、支払時期はいつかなどについては、不動産会社やリフォーム会社に確認をするとよいでしょう。大雑把な目安としてならば、物件価格とリフォーム工事費用のそれぞれで1割程度見込んでおけばよいでしょう。

諸費用の金額と支払いのタイミングを考えてローン計画を立てよう

中古住宅購入の際の主な諸費用

  • 売買契約書の印紙税(契約時)
  • 仲介手数料(契約時と引き渡し時に半金ずつ払うのが一般的)
  • 登記手続き費用(登記時。引き渡し時に司法書士に依頼するのが一般的)
  • 不動産取得税(入居後)

リフォームの際の主な諸費用

  • リフォーム工事請負契約書の印紙税(契約時)
  • 必要に応じて、建築申請等に関する諸費用など

ローンを借りる際の主な諸費用

  • ローン契約書の印紙税(契約時)
  • 融資手数料(資金交付時)
  • ローン保証料(資金交付時。不要な場合もある)
  • 火災保険料等(資金交付時)
  • 団体信用生命保険料(資金交付時。ローン金利に含まれ別途不要の場合が多い)
  • 抵当権設定登記費用(登記時。資金交付時に司法書士に依頼するのが一般的)

住宅ローンやリフォームローンなど、利用できるローンの選択肢は多い

住宅ローンの多くは、資金使途として増改築、つまりリフォームを対象にしていますので、リフォーム工事費用として住宅ローンを借りることもできます。ただし、中古購入+リフォームの場合、中古住宅購入時に住宅ローンの借り入れをして、引き渡しを受ける必要があります。その時点で、物件には抵当権が設定されます。また、リフォーム工事費用の支払いは、一部を着工時に、残りをリフォーム工事終了後(場合によっては中間金として3回に分けて支払うこともある)に支払いますので、支払いタイミングと融資資金交付時期を合わせる必要があります。こうしたことから、リフォーム工事については抵当権を設定しない無担保のリフォームローンを別に借りるか、自己資金を充当することが多いようです。

ただし、利用できるローンの選択肢は意外に多いので、どういったローンの種類があるのか、どういった特徴があるのかなどを事前に把握して、自分の場合に適したものを選んでおくとよいでしょう。また、諸費用についても融資対象とするローンがありますので、限られた自己資金(キャッシュ)を何に充当し、どの費用をローンで賄うのかなど、戦略を立てておきましょう。

中古購入+リフォームで利用できるローン

財形住宅融資 勤務先で財形貯蓄を行っている場合に借りられる公的な住宅ローン
融資額:財形貯蓄残高の10倍または4000万円まで
返済期間:35年以内(リフォームで融資を受ける場合は20年以内)
金利タイプ:5年固定金利型のみ
フラット35 住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する住宅ローン
融資額:8000万円までで購入価格の9割まで
返済期間:35年以内(長期優良住宅等は50年以内)
金利タイプ:全期間固定型(15~20年と21~35年で金利が異なる)
※リフォームには利用できない。
民間金融機関の住宅ローン
(有担保)
金利タイプや商品内容は金融機関によって異なる
融資額:おおむね1億円以内
返済期間:おおむね35年以内
※諸費用まで融資対象とするものもある
民間金融機関のリフォームローン
(無担保)
無担保(抵当権を設定しない)で、審査が早いなどの特徴があるが、 有担保のローンに比べると金利は高めで、変動型を中心に金利タイプも少なめ
融資額:500万円以内など少ないことが多い
返済期間:10年以内など短いことが多い
民間金融機関の諸費用ローン 住宅ローンを利用する金融機関で併用が可能

リフォーム費用もまとめて借りることはできる?

最近は、中古購入+リフォームというスタイルが定着しつつあることから、住宅購入費用とリフォーム工事費用をまとめて借りることができる住宅ローンが登場しています。もちろん、中古住宅購入時にリフォーム工事の見積額を提示できることが前提となりますので、計画的に段取りをしていれば利用できるローンとなります。みずほ銀行がまとめて住宅ローンとして融資しているほか、仲介会社が金融機関と提携して住宅ローンとして融資している場合があります。また、フラット35はリフォームには利用できませんが、「フラット35リフォームパック」を取り扱う金融機関であれば、一括した手続きで融資を受けることが可能です。
※フラット35リフォームパックについては、こちらを参照。

注意したい点は、「利用できるローンがある≠あなたが借りられる」ということ。どういったローンを組み合わせるにしても、あなたの返済能力などが金融機関の定める融資基準をクリアしなければ、貸してくれません。特に、年間のローン返済額があなたの年収に占める割合については、必ずチェックされる項目です。無理のない返済の範囲でローンを借りるという鉄則を忘れないようにしましょう。

上記の記事は、2013年2月20日現在のものです。掲載情報の著作権は株式会社オウチーノ(以下:弊社)に帰属します。情報内容は保証されるものではありませんので、万一この情報に基づいて被ったいかなる損害についても、弊社および情報提供元は一切の責任を負いません。予めご了承ください。

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