中古住宅を購入して、リフォームをしてから入居するスタイルが増えています。特に買い上手ほど「中古購入＋リフォーム」を選ぶ傾向に。さて、そのコツとは？
消費税アップは、中古＋リフォームにどう影響する？
2014年4月から、消費税の税率が5％から8％に上がることが予定されています。消費税の増税は「中古購入＋リフォーム」にどんな影響を与えるのでしょう？
消費税が上がると負担が増えるのはどんなもの？
消費税は、「社会保障と税の一体改革」により、次のように段階的に引き上げられることが予定されています。政府が経済状況などを勘案したうえで、引き上げを決定することになっていますが、このままいけば来年には消費税が上がる可能性が高いでしょう。
- 消費税の引き上げ予定
- 2014年4月1日より 8％
- 2015年10月1日より 10％
消費税が課税される対象には、右記のようなものが挙げられます。
中古購入＋リフォームについては、「リフォーム工事費用」「中古住宅購入時の仲介手数料」「諸費用」などが消費税の影響を受けることになります。では、最も高額となる中古住宅については、どうなるでしょう？
中古住宅を購入する場合、その多くは住宅を所有する個人が売り主となっているので、消費税が8％になってから購入しても、住宅価格は変わらないと考えられます。しかし、たとえ個人であっても、不動産事業を営んでいて消費税課税事業者となっている場合や、売り主が不動産会社などの場合については、消費税の影響を受けることになります。特に、リノベーション物件（リフォーム済みの住宅）の場合は、売り主が不動産会社であることが多いので、消費税について注意する必要があるでしょう。
住宅取得に関して消費税が課税される対象
- 住宅の建物価格（土地は非課税）
※消費税課税事業者ではない個人や免税事業者などが売り主の場合を除く - 土地の造成・整地費用など
- 建物の建築工事やリフォーム工事などの請負工事費用
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 住宅取得に必要な諸費用の一部（住宅ローン融資手数料、司法書士報酬など）
- 駐車場の賃料（住宅の賃料は非課税）
※マンション敷地内の管理組合が管理する駐車場を除く
消費税が課税されるタイミングは？
では、消費税はいつ時点で課税されるのでしょう？ 消費税が課税されるのは「引き渡し時点」です。中古住宅については、住宅ローンの融資と合わせて住宅価格の全額を支払った時点。リフォームについては、リフォーム工事が終わって工事費用の全額を支払った時点となります。引き渡し時点が、2014年4月1日以降なら税率が変わるということです。
しかし、これには「経過措置」が設けられています。中古住宅の購入の際は、「売買契約」を結ぶので、経過措置の対象外ですが、リフォーム工事のような「工事請負契約」の場合は、経過措置が適用されます。その場合の経過措置とは、引き渡しの半年前に契約を結べば、引き渡しが税率アップ後でも旧税率が適用されるというものです。
ただし、リフォーム工事で半年もかかることはめったにありません。あわてて2013年9月までに契約しなくても、2014年3月までに引き渡しが可能です。それでも、大掛かりなリフォームを予定している人ほど、消費税の影響が大きくなるので、課税のタイミングを理解して段取りを組むとよいでしょう。
経過措置のイメージ（8％の場合）
引き渡しが4月1日以降でも、契約締結が9月30日以前なら5％でOK！
消費税増税には、緩和策も用意されている
消費税増税による駆け込み消費の過熱を懸念して、政府は増税に伴う緩和策を用意しています。 まず、一定の中古住宅を購入した場合、「住宅ローン減税」が利用できます。消費税が8％または10％に引き上げられた場合は、住宅ローン減税が拡充されるのは、前回の「中古購入やリフォームで利用できる優遇制度」で説明したとおりです。 しかし、個人が売り主の中古住宅を購入した場合など、消費税課税の対象外であれば、「住宅ローン控除の対象となる年末のローン残高は2000万円まで」という現行のままとなります。
次に、リフォーム工事の場合は、一定の「耐震」「省エネ」「バリアフリー」のリフォームを行った場合は、前回の記事の説明のように、それぞれに減税制度が用意されています。対象となるリフォーム工事を想定している場合は、増税分を減税制度で取り戻せることになります。
さて、「消費税が増税となる前に、住宅を購入したほうがよいのか？」という質問をよく受けます。その際に筆者は、「外的要因よりも自分の購入タイミングを重視すべき」と答えています。
マイホーム取得の際には、住宅ローンを借りて長期的に返済をしていく必要があるため、家族のマネープランに大きな影響を与えます。また、生活の基盤となるため、家族のライフプランを見通す必要もあります。こうした長期的な視点で、自分の購入タイミングが来たと思う場合は、消費税増税や低金利といった外的要因を意識しつつ、購入を検討すればよいでしょう。最も避けたいことは、外的要因に振り回されて冷静な判断力を欠いてしまい、あわてて購入してしまうことです。「本当に欲しい物件に出会った時」が最大の好機であることを、忘れないでいてください。
上記の記事は、2013年5月30日現在のものです。掲載情報の著作権は株式会社オウチーノ(以下：弊社)に帰属します。情報内容は保証されるものではありませんので、万一この情報に基づいて被ったいかなる損害についても、弊社および情報提供元は一切の責任を負いません。予めご了承ください。
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