売ったら赤字になったを未然に防ぐ。住まいの売却講座

住み替えを計画しているとき、住まいの市場価値や不動産売却でかかる費用をあらかじめ把握しておらず、売ったら赤字！なんて事態に陥ったら大変です。住まいの売却による失敗を招かないために、知っておきたい売却のコツをご紹介します。

住まいの売却価格、目安を把握しておこう

住み替えの際は、売却と購入を同時並行で進めるのが理想です。しかし、タイミングよく売却できて、理想の物件にも出会えるとは限りません。売却を先に進め、購入を後にする場合には、売却価格と購入価格のギャップによるリスクは小さくなりますが、いい物件が見つからず仮住まいが必要になる可能性があります。一番怖いのは、購入を先に進め、後から今の住まいを売る際に、売却価格が予想を下回ったケースです。しかし、周辺の不動産価格を確認し、相場感を養っておけば、つなぎ融資を利用して購入を先に行っても、後で売却価格が大きく外れて焦るリスクは小さくなります。不動産取引では、全く同じ条件の物件はありません。理想の物件を逃さずに買い替えを進めるためには、いくらで今の住まいが売れるのか把握し、資金計画をしっかりと立てておくことが大切です。

居住用財産の特例が使えれば、3000万円の控除が受けられる

住まいの売却によって利益が出た場合、譲渡価額から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得を算出します。取得費とは、購入代金や購入時の仲介手数料、登録免許税や登記費用などで、減価償却費を差し引きます。譲渡費用は、売却時の仲介手数料や登録免許税などです。

譲渡所得に対しては所得税と住民税、2037年までは復興所得税が課せられます。税率は、所有5年以上の長期譲渡所得では合計で22.1％ですが、5年未満の短期譲渡所得では41.1％にも及びます。

そこで活用したいのが、「居住用財産の特例」。住んでいる家か、住まなくなってから3年目の12月31日までの売却であれば、3000万円も特別控除を受けられるものです。多くのケースで、譲渡所得に関わる税金が発生しなくなることが想定されます。

譲渡損失が控除できるケースも

譲渡所得は分離課税であるため、不動産の売却で損をしても、通常、譲渡損失は他の所得とは合算されません。しかし、5年以上所有している居住用財産で、買い替えの場合は「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」、住宅ローンの残債がある場合には「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」が適用されることがあります。どちらも、損失を出した分を他の所得と例外的に損益通算でき、控除しきれない分は3年間繰り越せるものです。

ただし、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」では譲渡損失の計算方法が異なり、売却時のローン残高に対して、譲渡価額が下回った場合に損失とみなされますので、注意が必要です。

住まいの売却や買い替えの際には、住まいの価値を把握しておくとともに、税金や諸費用等についても把握しておき、節税が図れないか、熟慮するようにしましょう。資金計画を綿密に立てることが、住まいの売却を上手く進めることに繋がっていきます。