不動産売却 よくある質問

不動産の売却に関してわからないことはあるけれど、何から聞いてよいのかわからない…そんな人に向けて、不動産売却に関して寄せられる質問の中から、問い合わせの多い内容をまとめてみました。

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売却や買い替えの基本

売却と購入、どちらを先にしたほうが良いですか?

売却を先に行うと購入資金の目途が立ち安心ですが、購入する物件が決まらないと、仮住まいが発生するリスクがあります。反対に購入を先にした場合、売却ができないと二重にローンになってしまうかもしれません。どちらも一長一短ですので、資金計画と合わせた計画が必要です。

売却に適した時期・季節はありますか?

賃貸では、入学や転勤に合わせた春が、物件が動く時期です。しかし、売買物件は1年を通じて購入希望者は物件を探しており、季節による変動はあまりありません。

住まいを売るまで、どれくらいの期間がかかりますか?

売却に向けた営業活動は、1ヶ月を目標に行われることが一般的です。ただし、物件によっては時間を要するので、売買契約後、残金決済までに現金なら1週間程度ですが、購入者のローン審査には1ヶ月ほどかかります。売却まで、3ヶ月~6ヶ月を目安とするとよいでしょう。

持家が売れない場合、どうすれば良いですか?

売却に時間を要している場合、販売価格が適正ではないケースが多く、価格の見直しが必要です。確実に早期の売却を進めたい場合は、買取保証サービスを取り使っている不動産会社に仲介を依頼する方法もあります。

「買い取り制度」ってどんなもの?

売却活動を一定期間行った後、売買契約が成立しなかった場合に、あらかじめ設定していた金額で不動産会社が買い取る制度です。

媒介契約に関して知りたい

同時に複数の不動産に声をかけても問題ありませんか?

複数の不動産会社に依頼することは可能であり、一般媒介契約という契約になります。ただし、レインズ(不動産流通標準情報システム)への登録の義務がないため、専任媒介契約や専属専任媒介契約よりも、物件情報が広く公開されないというデメリットもあります。

不動産会社を通さずに、個人で販売することはできますか?

可能ではありますが、おすすめはできません。不動産の売買には、契約書の作成から融資手続き、所有権の移転登記に至るまで幅広い知識が必要です。トラブルから裁判にまで発展するのを避けるためにも、不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。

売却価格の決め方

売却価格は、どうやって決まりますか?

立地条件や住まいであれば、室内の状況、周辺の不動産の取引条件から算出した査定価格をもとに、媒介契約を結ぶ不動産会社と売主が相談して決めます。

査定価格より高い金額で販売しても売れますか?

不動産売買はタイミングですので、人気のエリアや希少性のあるエリアを中心に、購入を希望する人がちょうど現れると起こり得ます。しかし、長期間売却が進まないと、査定価格より価格を下げないと売れなくなるケースもみられますので、適正価格での販売をおすすめします。

売却価格は途中で変更できますか?

売却価格の変更は可能です。反響が少ない場合、売却価格の値下げを勧めるケースが多くを占めます。

売却するとマイナスになってしまいます。どうしたらいいですか?

買い替えの場合であれば、買い替えローンを利用することで、前の住まいのマイナス分を含めたローンが組めることがあります。ローンの支払いが苦しく、売却を検討している場合には、任意売却について弁護士等に相談しましょう。

買い手からの印象を良くするコツはありますか?

住みながら売却を進める場合、掃除や整理整頓が行き届いているかどうかで、購入希望者の心情が左右されやすいです。電気は廊下を含めて全て点灯させ、明るく見せるようにしましょう。

買い替え先が未完成なのに、売却物件が売れてしまった場合、どうしたらいいですか?

引き渡しを買主に先延ばしにしてもらうか、売主が借り住まいをするか、状況に応じて不動産会社の担当者との調整になります。

知っておきたい税金や諸費用

不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがありますか?

売買契約書に貼付する「印紙代」、媒介契約を結び成約に至った不動産会社への「仲介手数料」、住宅ローンを借り入れていたときの抵当権抹消、住所等の変更が必要な場合の「登記費用」等がかかります。

売却したときの固定資産税はどうなりますか?

固定資産税は、その年の1月1日の所有者が課税対象者になります。しかし、所有権の移転を行った日を基準として、売主と買主で日割り精算を行うのが一般的です。

税金の優遇制度にはどんなものがありますか?

譲渡益が出た場合には、居住用財産には3000万円の控除の特例があります。損失があった場合には、2015年の12月31日までの売却に限られますが、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」または「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用条件に合致すれば、利用できます。

売却した場合、確定申告は必要ですか?

売却して譲渡益がある場合には、確定申告の義務があります。損失がある場合は、確定申告の義務はありませんが、2015年12月31日までの売却では、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」または「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」に合致すると、他の所得から税額控除が受けられます。

買い替えで気になるローンの話

ローンの残債がある場合でも、買い替えで再度ローンを組めますか?

住まいの売却代金を返済に充てても、ローンの残債が残ってしまう場合、次の住宅ローンが残債を含めて組めるケースがあります。ただし、年収や年齢、勤務先等の条件が審査基準を満たす場合に限られます。

買い替え用のローンって、どんなものですか?

買い替えローンとは、住み替えによって前の住まいを売却しても残債が出てしまう場合に、新しい住まいの購入金額に残債を加えて組めるローンをいいます。

ある程度の年齢で買い替えた場合、その後の住宅ローンは何年くらい組めますか?

住み替えローンは70歳まで借入れが可能で、最高で80歳までに返済を終えるものが、大半を占めています。買い替え時に65歳であれば15年ほどです。

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