建築家との土地探しマニュアル｜建築家オウチーノ

建ぺい率

…敷地面積に対する建築面積の割合。建築面積とは建物を真上から見下ろし、壁や柱の中心線で囲まれた部分のことです。2階が1階より飛び出しているような建物の場合、2階の飛び出している部分も建築面積に含まれます。

容積率

…敷地面積に対する延床面積（各階の床面積の合計）の割合。地域ごとに許容限度が決められており、建物のボリュームが決まります。

北側斜線制限

…北側隣地境界線から5ｍ（用途地域によって異なります）立ち上げたところから伸びる一定角度の斜線内に建物を収めなければならないというものです。

道路斜線制限

…前面道路の反対側の境界線から引いた斜線内に収めなければならないというものです。

※用途地域によって異なり、図は第一種・第二種低層住居専用地域の高さ制限と北側斜線制限の例。

2ｍ接道義務

…幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないと家は建てられず、道幅が4ｍに満たない場合は道路の中心線から2ｍ後退したところまで道路とみなされます。（セットバック）
道路とみなされたセットバック部分は家を建てられず、塀もつくることができません。

現在古屋が建っていたとしても、道路と2ｍ以上接していない土地は「再建築不可」となり、古屋を取り壊すと、その土地に建物が建てられなくなる場合もあります。

地盤の確認

…建物が建つ地盤の強度がどれくらいかを把握することはとても重要です。本格的な調査には費用がかかる場合が多いですが、自治体や近隣住民に確認して、その土地が以前なにに使われていたのかを確認するだけでも、地盤について知ることができます。

例えば畑や埋立地など軟弱な地盤の場合は、建物が傾いたり沈下しないように地盤改良工事が必要になることがあり、建物とは別に費用が発生する可能性があります。

全国の地盤の「ゆれやすさ」を確認できるiPhoneアプリ「耐震コロコロ。」は無料でダウンロード可能なので、土地探しの際は活用しましょう。

土地の境界

…隣家との土地の境界が確定しているのかを確認し、境界があいまいな場合は測量図とともに自治体の都市計画課、近隣住民立ち会いのもと、確認作業を行う必要があります。

インフラ・土地の現状チェック

…古屋が建っている場合は解体するのは誰なのか、「更地渡し」にしてもらえないか確認する必要があります。また更地の場合、ガス・水道管がどのような状態になっているのか確認し、引きこまれていない場合は別途工事費が必要になることもあるので注意しましょう。

土地の正面など玄関になるべき場所に電柱が建っている場合は、電力会社に相談し移動、もしくは撤去してもらう必要があります。その際、持ち出しの経費はかからない場合が多いですが、事前に経費がかからないか確認する必要があります。