「フラット35S」と「リフォーム」の意外な関係!?

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「フラット35S」と「リフォーム」の意外な関係!?

国の緊急経済対策のひとつとして期待が高い「フラット35S」の金利引き下げ。その効果は総支払額で「フラット35」を利用したものより300万円〜400万円分もの差を生むと試算されています。これから住宅を売る予定で、その物件をリフォームしようとしている方であれば、フラット35S対象物件にリフォームすることで、物件の付加価値はグンとあがり、希望かそれ以上の価格で売却できる可能性も出てくるのです。

■総支払額で300万円以上の差!だから注目度も◎
「フラット35S」の金利引き下げが、2010年2月15日受取分から開始されています。住宅ローンのこれまでの常識は、長期固定は、リスクは低いが金利が高く、短期変動は、リスクは高いが金利は低くというものでした。しかし「フラット35S」は、リスクも金利も低い、というこれまでにないタイプの住宅ローンなのです。住宅購入を活性化しようという国の政策に後押しされる形で誕生したこの制度、住宅ローン減税と合わせて、2010年に住宅購入を検討する人に非常に注目を集めています。ここで簡単に「フラット35」および「フラット35S」についておさらいをしておきます。
【フラット35】
住宅金融支援機構の証券化支援事業の名称で、35年間金利が全く変わらない、いわゆる長期固定金利の代名詞的存在。
【フラット35S】
「S」は「Special」を表し、優良住宅を取得する際に特別な支援(借入金利の引き下げ)を行う意味でつけられたもの。種類は「フラット35S」「フラット35S(中古タイプ)」「フラット35S(20年金利引下げタイプ)」がある。
今回の制度の変更は、引き下げる金利レートの変更です。従来は当初10年間0.3%の引き下げでしたが、それが1.0%と大幅に引き下げられることとなりました。これはそもそもの「フラット35」と比較すると総支払額で300万円以上も安くなることになるのです。
(【試算例】借入額3,000万円、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし、適用金利2.82%の場合 [住宅支援機構HPより参照])
■家を売る人も知っておきたい「フラット35S」の実力
購入者にこれだけ高い注目を集める「フラット35S」ですから当然、これから売ろうとしている住宅がフラット35S対象物件であるかどうかは、売主側としても是非に知っておかなければならないことです。ここでは「フラット35S(中古タイプ)」対象物件となるための条件を確認しておきましょう。ポイントは以下の4つです。
・二重サッシ又は複層ガラスを使用した住宅
・建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅又は中古マンションらくらくフラット35のうち、「フラット35S(中古タイプ)」と登録された住宅
・屋内の段差が解消された住宅
・浴室及び階段に手すりが設置された住宅
これらのなかでそれぞれ定められた基準のわずか1つでもクリアーできれば、原則「フラット35S(中古タイプ)」の取得は可能になるのです。とはいえプロの専門家でなければ、クリアーの基準を完全に理解するのは難しいでしょう。そこで、不動産会社とリフォーム会社の協力を仰ぐ必要が出てくるのです。
■売る家を「フラット35S」対象物件にするための段取り
基本的な段取りをおさえておきましょう。状況によって前後することがありますのでその場合は柔軟な対応を。
1.売却を担当してもらう不動産仲介会社の決定・相談
ここではフラット35S対象物件にリフォームして販売したいことをきちんと伝えてください。リフォームにかけられる費用と実際の販売価格などを計算して、損をしないラインの目安を教えてくれるはずです(教えてくれないような会社であれば売却を任せる会社としては不適切です)。
2.リフォーム会社の選定・決定
リフォーム費用や販売価格などおよその費用目安が分かってきたら、次はリフォーム会社選びです。担当の不動産仲介会社から紹介されることもあると思いますが、必ずしもそのリフォーム会社がベストとは限らないので、複数会社に見積りをとって、最良の会社を選べるようにしましょう。
3.リフォームの実施
ここで行うリフォームはフラット35S対象物件となることは大前提です。不動産仲介会社とリフォーム会社とご自身できちんとコミュニケーションをとって、正しいリフォームを行ってください。
4.物件の売却
フラット35S対象物件であることは、相当のアピールポイントです。多少販売価格が高くても、購入者はローンで元が取れますので、安易な価格交渉には応じなくてもよい可能性が高まります。販売図面に『フラット35S対象物件』と記入するなど、不動産仲介会社と相談しながら販売戦略を練りましょう。
※「フラット35S」の適応基準については住宅金融支援機構のホームページ(http://www.jhf.go.jp/)などで詳細を必ずご確認ください。
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