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知識ゼロでも大丈夫!組合理事長「初心者」のためのマンション大規模修繕ダンドリ術

初めて管理組合の理事長を任され、大規模修繕の運営を担当するユーザーにオウチーノが密着取材。コンサルタントによるプロのアドバイスを交えながら、大規模修繕をすすめる過程を全6回の連載記事でお伝えします。

アドバイザー

林郁生さん

林郁生さん

中立性・健全性を旨とする、コンサルティング専門の建築事務所ホームドクター株式会社に所属。これまで約30棟のマンション大規模修繕コンサルティングを手がける、建築のプロフェッショナル。

第1回「調査」 初めての組合理事。大規模修繕の第一歩は「調査」から!?

大規模修繕をすすめるにあたり、業者の選定から住民への各種告知まで、管理組合の仕事は多岐にわたります。なかでも理事長は最終的な意志決定を方向付ける、重要な役まわり。本連載で紹介する事例は、2013年秋に、初めて管理組合の理事長となった東京都・武蔵野市の鈴木さん(37才・会社員)のマンションが舞台です。
同マンションは2014年の大規模修繕に向けて現在も計画が進行中。理事長「初心者」の鈴木さんが修繕計画の運営を行うなかで直面する問題や悩みについて、建築コンサルタント・林さんがわかりやすく解説します。第1回目は、マンションの現在の状態を把握するための「調査」がテーマ。大規模修繕の第一歩である「建物調査」を通じて、大規模修繕をすすめるうえで、覚えておきたい知識や考え方を紹介します。

突然理事長に指名され、大規模修繕を調査段階から引き継ぐことに…

鈴木さんの住むマンションでは、もともと管理組合員の活動はあまり活発ではありませんでした。一方、マンション購入時に読んだ本で、資産価値を維持するためには管理がいかに重要であるかを知っていた鈴木さんは、総会には必ず出席し、積極的に意見も出していました。

そして、マンション購入から4年が経った頃、総会への出席率が高くなかった当時の理事長に代わり、熱心な鈴木さんに白羽の矢が。こうして鈴木さんは、理事長を任されることになりました。

大規模修繕を間近に控える鈴木さんのマンション

大規模修繕を間近に控える鈴木さんのマンション。築24年・地上4階建て・全16戸

当時、鈴木さんのマンションは長期修繕計画に沿って大規模修繕の計画が進められていた最中でした。鈴木さんには、大規模修繕を取り仕切った経験などもちろんありません。何から始めればよいのか見当も付きませんでしたが、まずは前任の理事長がどこまで計画を進めていたのかを確認することにしました。

その結果、どうやら現在は、マンションの劣化状況などを「調査」する、大規模修繕の一番最初の段階にありました。調査の依頼先は管理会社から紹介されたA社。調査費用の見積もり伝票をチェックしてみたが、この金額が適正なのか、鈴木さんにはピンときません。

そんなとき、インターネット上で相見積もりを取ることができるWebサイト「リフォームO-uccino(オウチーノ)」の存在を知った鈴木さん。さっそく相見積もりを依頼し、最も実績が豊富で見積金額の安かったB社(施工会社)に、調査を依頼することを決めたのでした。鈴木さんのとった行動は一見合理的ですが、他にもとるべき「ダンドリ」があったのでしょうか。

「困ったこと」になる前に、知っておきたいプロのアドバイス

最初の一歩を踏み出すために、まずは全体像を把握しよう

林郁生さん

フキダシ

初めての大規模修繕ともなれば誰でも最初は戸惑うものですが、大規模修繕の「最初の一歩」をスムーズに踏み出すには、「1.大規模修繕では具体的にどんなことが行われるのか」「2.大規模修繕の進め方にはどのようなものがあるのか」、この2点をきちんと把握しておくことが何より重要です。

今回の鈴木さんや前任の理事長さんは、大規模修繕で一般的な3つの発注方法「管理会社主導方式」「責任施工方式」「設計監理方式」を全く知らずに大規模修繕を進めていました。しかし、調査の依頼先はB社(施工会社)に決めましたので、結果的に鈴木さんは、はからずも「責任施工方式」を選んでいたことになりますね。もしA社に決めていたら、「管理会社主導方式」となっていたはずです。もちろん、どちらも間違った方法ではありませんが、もし、鈴木さんがPoint2の内容を事前に知っていれば、「設計監理方式」の選択肢が増えていたはず、ということは言えるでしょう。

大規模修繕には4つの工程がある!

大規模修繕には、「調査診断」「設計」「施工会社選定」「施工と監理」の4つの工程がある。「調査診断」はマンションの劣化状況などを診断し、「設計」は、どの部分を幾らかけてどのように修繕するかを決めることを、「施工会社選定」はどの会社に施工を依頼するかを、「施工」は修繕工事そのもののことを、「監理」は工事がきちんと行われているかをチェックすることを指します。

大規模修繕を進める3つの方法を知る

管理組合が大規模修繕を進めるに当たって重要なのは、Point1で述べた「調査診断」「設計」「施工会社選定」「施工と監理」の4つを『誰に依頼するか』ということ。進め方には、「管理会社主導方式」「責任施工方式」「設計監理方式」の3つがあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

調査は無事終了!わかりやすい報告書だが、鵜呑みにしても大丈夫?

調査開始から約2カ月後、調査結果を受け取った鈴木さん。分厚いファイルにたくさんの写真や文字が並んだ立派な調査報告書です。外壁のはがれたタイルなど、修繕が必要な個所の写真が丁寧に添付され、修繕の方法と、その際の金額の目安もきちんと記されていました。

一見すると完璧な調査報告書にも思えますが、次に鈴木さんの頭を悩ませたのは、「この調査報告をどのように受け止めれば良いのか」ということでした。

調査報告書の内容が適正かどうか、素人では判断が難しい

調査報告書の内容が適正かどうか、素人では判断が難しい。※画像はイメージです

「確かに、調査結果自体は、写真も豊富で修繕工事の金額も明記され、分かりやすいもののように思えました。しかし、この修繕がどの程度重要なのか、また、修繕の方法も他にいろいろな選択肢があるのではないかとも思えたのです。今回、調査の依頼先を決めたのは私ですし、もし必要以上の仕様を選択して費用がかさんだら、総会で何と言われるか…。しかしもちろん、素人の私には適不適の判断ができません」

調査結果の通りに大規模修繕を進めて良いのか、判断に迷う鈴木さん。鈴木さんの悩みを解決するにはどうすればよいのでしょうか。

「困ったこと」になる前に、知っておきたいプロのアドバイス

調査結果から素人判断は難しい。
調査した会社に任せるか、第三者によるチェックも視野に!

林郁生さん

フキダシ

調査では、調査会社の人間が各戸のベランダなどに立ち入る必要があるので、各組合員への十分な事前説明、協力が必要です。しかし通常、調査そのものや、調査のための折衝はさほど難しいことではなく、トラブル等が起きることは少ないでしょう。問題は、鈴木さんが悩んでいるとおり、調査結果をどのように読み取るかという点なのです。

調査の作業自体は、その内容に大差はありません。しかし、診断結果やその後の設計内容は変わります。たとえば責任施工方式の場合、調査を行う会社がそのまま施工も行うわけですから、「工事の金額をアップさせるために、必要以上に安全側の修繕を提案しているのでは?」と疑心暗鬼になる人もいることでしょう。とはいえ、施工会社との信頼関係が築けていれば心配はありません。なお、「設計監理方式」の場合は、第三者である専門家に別途費用を支払い、(コンサルタントや建築事務所)の意見を聞きながらすすめることになります。いずれにせよ、しっかりと比較する条件等を整え、後から経緯を振り返ることができるようにすることが大切です。

調査結果の読み取り方にセオリーはない!

一口にマンションと言っても、建物の劣化状況や築年数、規模、構造の形式、使用している材料などによって、修繕の方法はケースバイケース。マンションの数だけ修繕の方法があります。したがって、調査結果の読み取り方に一定のセオリーはないと心得ておくべきです。

3つの方式のどれを選ぶかで大きく変わる!

「管理会社主導方式」「責任施工方式」「設計監理方式」のどれを選ぶかで,調査結果の受け取り方は変わると言えます。「管理会社主導方式」「責任施工方式」は、基本的に相手を信頼し、調査結果を文面通りに受け取ることになります。一方、「設計監理方式」の場合は、修繕工事のグレードや重要度について、コンサルタントなどの専門家のアドバイスを受けるのが一般的です。


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